В переводе с латинского «principium» («принцип») означает осно­воположение, руководящую идею, основное правило поведения, де­ятельности^. Принципы - ϶ᴛᴏ объективные ϲʙᴏйства права, они вы­ражают основные закономерности общественного развития.

Принципы права ᴏᴛʜᴏϲᴙтся к числу неформализованных право­вых явлений, так как не существует ни какого-либо утвержденного их перечня, ни легальных определений и формулировок. Выявление принципов права - задача правовой науки и, в частности, науки жи­лищного права. По вопросу о том, на каких правовых принципах зиж­дется жилищное право, в юридической литературе высказано мно­жество разнообразных суждений.

Так, В.Д. Комаров называет следующие принципы жилищного пра­ва: законность; стабильность жилищных прав; потребительский харак­тер жилищных правомочий граждан; непередаваемость жилищных прав в государственных и ведомственных домах; сочетание прав и обя­занностей, включая равенство не только прав, но и обязанностей, вы­текающих из договора^ Г.А. Свердлык и П.С. Никитюк полагают, что к числу принципов жилищного права следует отнести: гласность рас­пределения жилых помещений; принцип соблюдения санитарных, тех­нических и бытовых требований, кᴏᴛᴏᴩым должны ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙовать

" Никитюк П. С. Жилищное право. С. 38.

^Словарьиностранныхслов/Подред. И.В.ЛехинаиФ.Н. Петрова. М., 1996. С. 561. ^ Комаров В.Д. Жилищное право. М., 1980. С. 6-8.

жилые помещения; стабильность правового положения нанимателей жилых помещений; требование бережного отношения субъектов жи­лищных отношений к жилым помещениям; преимущественную охра­ну жилищных прав граждан". И.Б. Марткович к принципам жилищно­го права относит принципы сочетания личных интересов с обществен­ными, императивности предписаний жилищных законов, равноправия граждан, «нормировки распределения квартир» и контроля за их ис­пользованием, стабильности и всемерной защиты жилищных прав граждан, неразрывной связи жилищных прав и обязанностей^

По мнению П.И. Седугина, считающего, что в «жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права»\ к принципам жилищного права необходимо отнести: недопу­стимость произвольного лишения жилища, доступность для граждан условий найма жилых помещений, неприкосновенность жилища, принципы общедемократического, гуманистического отношения к гражданам - нанимателям и собственникам жилых помещений, а так­же принципы цивилизованного использования жилых помещений, не­прикосновенность собственности, недопустимость ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, кᴏᴛᴏᴩые не сопряжены со злоупот­реблением ими ϲʙᴏими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при ϶ᴛᴏм не нарушают права и законные интересы других лиц^.

В силу того что система принципов динамична, благодаря разви­тию правовой системы формируются новые принципы и уходят в прошлое старые. К примеру, с введением рыночных отношений в жи­лищной сфере ушел в историю принцип непередаваемости жилищ­ных прав в государственных и ведомственных домах, а ему на смену пришел, например, принцип неприкосновенности собственности в жилищной сфере.

Ниже будут рассмотрены принципы, кᴏᴛᴏᴩые присущи жилищ­ному праву на современном этапе его развития, и раскрыто их со­держание.

Существует три уровня принципов", общеправовые (универсаль­ные), пронизывающие всю систему права, межотраслевые, ϲʙᴏйствен-

" Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права. Красноярск, 1985. С. 122-130; Никитюк П. С. Жилищное право. С. 40-41. " Марткович И.Б. Право на жилище и его обеспечение. М., 1983. С. 29-30. ^ Седугин П. И. Жилищное право. С. 30. ^Там же, С. 31-34.

ные нескольким отраслям) и отраслевые (специфические), присущие одной отрасли либо иной обособленной совокупности правовых норм. Общеправовыми будут принципы:

Справедливости;

Равноправия;

Гуманизма;

Демократии;

Единства прав и обязанностей;

Сочетания убеждения и принуждения". Вместе с тем следует иметь в виду, что проявления каждого из данных принципов в различных отраслях права, в т.ч. и комплек­сных отраслях, специфичны. Так, принцип равноправия в жилищ­ном праве пробудет в гарантированных для каждого гражданина Российской Федерации возможностях быть обеспеченным постоян­ным жилищем и улучшить жилищные условия путем приобретения другого жилья; принцип гуманизма - в предоставлении малоиму­щим или иным указанным в законе гражданам жилища за доступ­ную плату либо бесплатно.

К числу межотраслевых принципов, присущих жилищному пра­ву, ᴏᴛʜᴏϲᴙтся:

Неприкосновенность собственности;

Восстановление нарушенных жилищных прав;

Гарантия защиты нарушенных или оспариваемых жилищных прав.

Принцип неприкосновенности собственности закреплен в п. 3 ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен ϲʙᴏего имуще­ства иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение иму­щества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Принцип восстановления нарушенных жилищных прав проявля­ется в некᴏᴛᴏᴩых постановлениях Конституционного Суда РФ. Так, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пун­кта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муром-ского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Не стоит забывать, что ващука» указано, что временное непроживание лица в жилом помещении, в т.ч. в

связи с осуждением его к лишению ϲʙᴏбоды, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем ϲʙᴏ­их жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным ос­нованием для лишения права пользования жилым помещением".

Принцип гарантии защиты нарушенных или оспариваемых жи­лищных прав находит ϲʙᴏе выражение в ст. 46 Конституции РФ, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с кᴏᴛᴏᴩой «каждому гарантируется судебная защита его прав и ϲʙᴏбод». Гарантия защиты жилищных прав создается нор­мами, кᴏᴛᴏᴩые определяют способы и порядок защиты прав в случае их нарушения либо оспаривания, а также их ограничения неправо­мерными действиями административных органов и должностных лиц.

В качестве отраслевых правовых принципов, проявляющихся только в жилищном праве, выступают такие, кᴏᴛᴏᴩые отражают осо­бенности удовлетворения жилищных потребностей граждан. К ним могут быть отнесены:

Принцип неприкосновенности жилища;

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища;

Принцип стабильности отношений по пользованию жилыми по­мещениями;

Принцип государственного содействия гражданам, нуждающим­ся в улучшении жилищных условий.

Принцип неприкосновенности жилища закреплен в ст. 25 Конститу­ции РФ, согласно кᴏᴛᴏᴩой жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании су­дебного решения. Данный принцип будет известным отражением ст. 12 Всеобщей декларации прав человека от 10 декабря 1948 г. и ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах от 19 декабря 1966 г^

Нарушение неприкосновенности жилища путем незаконного про­никновения в него, совершенного против воли проживающего в дан­ном жилище лица, влечет за собой уголовно-правовую ответствен­ность в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии со ст. 139 У К.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища нахо­дит ϲʙᴏе отражение и развитие в ряде норм жилищного законода­тельства. В частности, ст. 90 ЖК содержит правило, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с

"Отметим, что теориягосударстваиправа. Курслекций/Подред. Н.И. МатузоваиА.В. Маль-ко.М., 1997. С. 150-154.

" СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.

^ Международная защита прав и ϲʙᴏбод человека: Сб. документов. М.„ 1990. С. 16,40.

кᴏᴛᴏᴩым выселение из занимаемого жилого помещения в доме госу­дарственного или общественного жилищного фонда допускается исключительно по основаниям, установленным законом.

Принцип стабильности отношений по пользованию жилыми по­мещениями реализуется с помощью ряда правовых средств, важней­шим из кᴏᴛᴏᴩых будет договор найма жилого помещения. В соот­ветствии со ст. 10 ЖК жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строи­тельных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе, как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Принципы права -- это основные положения (основополагающие идеи), реализующиеся в форме и содержании права. В переводе с латинского «принцип» означает основоположение, руководящую идею, основное правило поведения и т.п. Прежде всего принципы права содержат Конституция, а также законодательные акты. В ЖК РФ нет специальных статей, непосредственно посвященных принципам жилищного права. Однако соответствующие положения имеются (хотя и не называются принципами) в ст. 1 «Основные начала жилищного законодательства», ст. 2 «Обеспечение условий для осуществления права на жилище», ст. 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость «то произвольного лишения» и других статьях ЖК РФ.

В юридической литературе выделяют следующие принципы права, которые имеют отношение и к жилищному праву. Общеправовые принципы:

• 1) справедливость (соответствие права существующим в обществе моральным нормам);
• 2) демократизм (народовластие) (право должно выражать интересы большинства);
• 3) равенство права;
• 4) гуманизм (человеколюбие);
• 5) свобода субъектов права;
• 6) законность;
• 7) ответственность за вину;
• 8) взаимной ответственность государства и личности;
• 9) единство норм права;
• 10) реальность норм права.

Отраслевые принципы жилищного права

(принципы, которые присущи только жилищному праву, и в которых проявляется его сущность и значение для общества.

Неприкосновенность жилища. (Ст. 25 КРФ, ст. 3 ЖК РФ.) Статья 25 Конституции РФ закрепляет неприкосновенность жилища в качестве основных гарантий прав и свобод граждан. Ст. 3 ЖК развивает данный принцип: "Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая" (см. п. 3 ст. 3).

Недопустимость произвольного лишения жилья. Закреплён в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ. ЖК РФ предусмотрен только судебный порядок выселения из жилых помещений. Ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище.

Понятие «лишение права па жилище» относится к выселению граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяются законом.

Свобода выбора места жительства. Согласно ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и постоянного или временного жительства в любой части страны. В обеспечении данного принципа институт прописки был заменен на институт регистрации по месту жительства.

Доступность пользования жилищным фондом. Один из самих сложных принципов с точки зрения его реализации на практике, и в настоящее время, к сожалению, является декларативным. С одной стороны, каждый человек может получать в свое пользование и в собственность жилое помещение. С другой стороны, высокая стоимость жилья, особенно в крупных городах, квартирной платы и коммунальных услуг не всегда позволяет гражданам воспользоваться данным правом на практике. Однако следует отметить позитивное стремительное развитие рынка недвижимости в России в сторону строительства новых жилых площадей, организация кондоминиумов, ипотечного кредитования.

Принцип цивилизованного использования жилых помещений. Проявление этого принципа, особенно в последние годы, можно проиллюстрировать следующими примерами:

• - жилищное законодательство предоставляет гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельную квартиру на семью;
• - вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило: наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;
• - отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.

Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается количеством, размерами и стоимостью и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 25 Конституции России). Осуществление этого принципа можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики российского государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Целевое использование жилищного фонда. В ч. 1 ст. 17 ЖК подчеркивается, что жилое помещение, прежде всего, предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на возмездной основе). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Равенство участников жилищных отношений. Участниками жилищных отношений являются не только граждане РФ, но и юридические лица (организации), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК РФ). Следует отметить, что рaвенство участников жилищных отношений - общее правило, жилищное законодательство регулирует и иные отношения, не предусматривающие юридическое равенство их участников. Например, отношения складываются между органами, осуществляющими учет нуждающихся в жилье граждан и предоставление им жилых помещений, и гражданами, желающими получить жилье на условиях договори социального найма (гл. 7 ЖК РФ).

Судебная защита жилищных прав. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты.

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Важнейшим конституционным правом является право гражданина на свое жилье, поскольку необходимость в крыше над головой возникает в момент рождения человека и сохраняется за ним в течении всей жизни. В данной статье мы рассмотрим понятие жилищного законодательства, его требования и принципы.

Что такое жилищное право и жилищное законодательство

Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения.

Жилищное законодательство представляет собой систему нормативно-правовых актов, при помощи которых устанавливает, изменяет или отменяет правовые нормы в области жилья государство.

Российская система жилищного законодательства сформировала разные законы и нормативные правовые акты, призванные регулировать правоотношения в области жилья. Жилищное законодательство состоит из двух групп источников:

• Законы Российской Федерации и подзаконные нормативные правовые акты ее субъектов.
• Федеральные законы и подзаконные нормативные правовые акты.

Ознакомимся подробнее с его составляющими и внутренней иерархией.

Состав и структура жилищного законодательства

Итак, законодательство в этой области представляет собой совместное законотворчество и ведение Российской Федерации и ее субъектов. Структура жилищного законодательства является следующей:

• Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г.;
• федеральные законы Госдумы Российской Федерации;
• президентские указы - акты, издаваемые им в рамках его полномочий;
• постановления Правительства Российской Федерации - нормативные правовые акты управления, издаваемые Правительством в рамках своей компетенции, которые содержат положения, регулирующие отношения в жилищной сфере;
• нормативные правовые акты исполнительных органов власти - постановления, приказы, распоряжения, правила, инструкции и положения;
• законы и нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;
• нормативные документы местных властей Российской Федерации.

Таким образом, состав жилищного законодательства понятен.

Основной свод законов Российской Федерации гарантирует всем гражданам право на свою жилплощадь. Однако его реализацию регламентирует не Конституция Российской Федерации, а Жилищный кодекс, дополняемый нормами, которые содержат отдельные нормативные правовые акты.

Существуют некоторые особенности жилищного законодательства. Например, в случае конфликта норм ЖК РФ с нормами закона или другого нормативно-правового акта Российской Федерации или ее субъекта, необходимо применять положения ЖК РФ.

Главные принципы жилищного законодательства

Нужно отметить, что жилищное законодательство основывается на пяти составляющих, которые в совокупности являют собой принципы жилищного права. Это основы жилищного законодательства. К ним относятся следующие принципы:

• Принципы обеспечения государством и местными властями благоприятной среды для реализации гражданами их прав на жилье и определенные требования по его безопасности.
• Принципы недопустимости произвольного лишения жилища, а также неприкосновенности (этот принцип является конституционным).
• Принципы беспрепятственной реализации жилищного права. Требования этих принципов позволяют гражданам в их интересах и на их усмотрение осуществлять жилищные права, включая распоряжение ими, право свободного выбора жилья для проживания и пр. Приведенные положения не исключают возможности введения требования ограничить жилищные права. Так, требования на ограничение прав граждан касательно свободного выбора жилья для проживания может быть связано с расположением жилого помещения на военном объекте.
• Принципы равенства между участниками жилищных отношений по распоряжению жильем, если другие положения не предусмотрены в ЖК или законе.
• Принципы справедливости - восстановления жилищных правонарушений и защиты в суде (защита жилищных прав является гражданским правом и реализуется способами, которые предусмотрены в ст. 12 ГК РФ).

Нормативные требования жилищного законодательства

Жилищное законодательство базируется на обеспечении государством условий для осуществления соответствующих гражданских прав на жилье и предусматривает для граждан свободный выбор по установке своих жилищных прав, в том случае, если ими не нарушены интересов прочих лиц. Федеральное законодательство в сфере жилья может ограничить жилищные права граждан, но лишь в определенной мере.

Для граждан, которые законно находятся на территории России, является правомерным право свободно выбирать жилье для проживания в статусе собственников или на других основаниях, установленных законом. Ограничение права гражданина на свободный выбор жилища является допустимым лишь на основании, которое содержит либо кодекс, либо другие законодательные акты.

Регулирование жилищных отношений

Жилищное законодательство регулирует не только нормы жилищного законодательства, но и нормы различных отраслей права, т.е. различные по своей природе отношения. Предметом некоторых из них является гражданско-правовое регулирование (к примеру, найм жилья, отношения собственности на жилое помещение, залог жилища и пр.), а вот предметом регулирования публичного права является, к примеру, учет лиц, которые нуждаются в жилье, управление жилищным фондом и др.

Нормативные акты жилищного законодательства

Характеризуя принципы жилищного права, стоит заметить, что Конституция Российской Федерации и Жилищный кодекс устанавливают требования к пределам их реализации и основаниям для ограничения (например, согласно положения ст. 55 Конституции РФ человеческие права и свободы можно ограничить федеральным законом лишь в необходимой мере).

Нормативные акты в сфере жилищных отношений, которые издают государственные органы РФ и ее субъекты, местное самоуправление и органы, разрешающие жилищные споры, обязаны подходить под принципы жилищного права. По существу, указанные требования выступают критериями для оценивания жилищного законодательства, а также практики его применения. Ниже можно ознакомиться со сферой действия подобных актов.

Действие акта жилищного законодательства во времени и пространстве

Действие акта жилищного законодательства Российской Федерации охватывает отношения в жилищной сфере, которые возникли до его непосредственного введения в действие, лишь в ситуациях, которые непосредственно предусматриваются этим актом. Правовые акты не обладают обратной силой и применимы к отношениям в этой сфере, которые возникли после того, как они были введены в действие.

Акты законодательства в жилищной сфере могут быть применимы к тем правам и обязанностям, которые образовались до их вступления в законную силу, если таковые права и обязанности образовались в силу положения договора, подписанного до введения такого акта в действие.

Кроме того, данный акт должен прямо устанавливать, что его требования имеют распространение на отношения, которые возникли из договоров, заключенных ранее. Кроме того, документы, регулирующие жилищно-правовые отношения, не должны вступать в противоречие с ЖК РФ и федеральными законами.

Мы рассмотрели основные положения жилищного законодательства, а также нормативные требования жилищного законодательства. Масштабный объем юридических документов является препятствием, которое затрудняет решение всех проблем, связанных с жилищем. Структура и состав жилищного законодательства таковы, что при возникновении жилищных споров, чтобы защитить свои права гражданам важно обладать серьезными знаниями не только жилищного и процессуального законодательства. Но не все располагают временем и желанием изучения законов, а уж разбираться в правовых нюансах и подводных камнях и отслеживать актуальные изменения законодательной базы могут лишь практикующие юристы.

Предисловие

Предлагаемый учебник подготовлен с учетом основных положений Конституции РФ, ЖК РФ, ГК РФ, Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и других нормативных правовых актов.

Данный учебник является комплексным: в нем содержатся тексты лекций и контрольные вопросы к ним, ситуационные и тестовые задачи, задания, нормативные правовые акты, список рекомендованной литературы, программа учебного курса.

• – характеристика и источники жилищного права;
• – жилищные права граждан (возникновение предпосылок у граждан на жилищные права, особенности возникновения, изменения, прекращения, охраны и защиты жилищных прав в суде, ответственность за нарушение жилищных прав);
• – объекты жилищного права (понятия жилища и жилищных фондов, их виды, норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения, способы сохранения жилья);
• – особенности гражданско-правовых договоров, заключаемых в отношении жилья (купля-продажа, мена, обмен, приватизация);
• – расходы граждан, связанные с жильем (оплата жилых помещений и коммунальных услуг, налоги, пошлины, жилищные субсидии и компенсации);
• – требования к документам, составляемым гражданами в ходе осуществления своих жилищных прав (даны перечни документов, изложено их содержание);
• – организация и деятельность жилищных и жилищностроительных кооперативов, прием в члены кооператива и их правовое положение;
• – создание и деятельность товарищества собственников жилья, правовое положение членов товарищества;
• – отсылочная информация (в отношении образцов документов, предоставляемых гражданами при реализации своих жилищных прав, различных нормативов, установленных в жилищной сфере) и др.

Ответы на некоторые контрольные вопросы предполагают использование студентами знаний, полученных ими при изучении других дисциплин. Небольшая часть вопросов требует самостоятельного поиска читателем ответов.

Учебное пособие будет полезно как преподавателям и студентам юридических и неюридических вузов, изучающим юриспруденцию, так и гражданам, испытывающим затруднения при реализации и защите своих жилищных прав. Пособие может быть использовано для аудиторных занятий, самостоятельной подготовки студентов, причем не только в процессе изучения курса, но и в контрольных целях.

Проработка контрольных вопросов и решение задач будут способствовать усвоению студентами основных положений учебного курса "Жилищное право" и выработке навыков применения знаний для разрешения жизненных ситуаций, возникающих на практике. Решение ситуационных задач должно быть аргументированным и содержать ссылки на конкретные статьи конкретных нормативных правовых актов.

Общая характеристика и источники жилищного права

Понятие, предмет, принципы и метод жилищного права

Понятие "жилищное право" употребляется в юридической литературе в двух смыслах – узком и широком.

В узком смысле жилищное право – это субъективное право конкретного человека на жилое помещение.

В широком смысле жилищное право – институт гражданского права, который включает в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем (административного, земельного, финансового, экологического права). Высказываемые в литературе суждения о том, что жилищное право в широком смысле следует рассматривать как подотрасль гражданского права либо как самостоятельную отрасль права, пока еще, по нашему мнению, следует считать несостоятельными. В то же время содержание жилищного права, а также количество и разнообразие нормативных актов, регулирующих его, в известной мере выходят за пределы института гражданского права.

Предметом регулирования жилищного права в широком смысле являются жилищные правоотношения. Под жилищными правоотношениями понимают отношения, возникающие по поводу жилища. В них можно выделить следующие виды отношений (п. 1 ст. 4ЖК РФ):

• а) по возникновению, осуществлению, изменению, прекращению права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
• б) пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• в) пользованию общим имуществом собственником помещений;
• г) отнесению помещений к числу жилых помещений и исключению их из жилищного фонда;
• д) учету жилищного фонда;
• е) содержанию и ремонту жилых помещений;
• ж) переустройству и перепланировке жилых помещений;
• з) управлению многоквартирными домами;
• и) созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
• к) предоставлению коммунальных услуг;
• л) внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• м) контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Участниками жилищных отношений (п. 2 ст. 4 ЖК РФ) являются:

• – граждане;
• – юридические лица;
• – Российская Федерация;
• – субъекты РФ;
• – муниципальные образования.

Под принципами жилищного права понимают основные положения правового регулирования жилищных правоотношений. Их называют "основными началами жилищного законодательства". К принципам жилищного права, которые изложены в ст. 1 ЖК РФ, относятся следующие положения:

• 1) жилищное законодательство основывается:
  • – на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий осуществления гражданами права на жилище, его безопасности;
  • – неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;
  • – признании равенства участников жилищных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;
  • – необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты;
  • – необходимости обеспечения сохранности жилищного фонда;
  • – необходимости использования жилых помещений по назначению;
• 2) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они не должны нарушать права и интересы других граждан при осуществлении своих жилищных прав и обязанностей;
• 3) жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона в целях защиты:
  • – основ конституционного строя;
  • – нравственности;
  • – здоровья, прав и законных интересов других лиц;
  • – безопасности государства;
• 4) граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников и нанимателей;
• 5) ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений допускается на основании ЖК РФ или федерального закона.

Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений. Поскольку жилищное право в широком смысле – комплексный институт, у него нет самостоятельного метода регулирования: его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых используются для регулирования жилищных правоотношений.

Нормы жилищного права относятся к различным отраслям российского права. Так, нормы, регулирующие использование жилого помещения, присущи только гражданскому праву. Нормы, регулирующие распределение, предоставление жилого помещения в государственном и муниципальном фондах, относятся только к административному праву. А вот правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, порядок наследования жилья) и административного права (государственная регистрация сделок с недвижимостью и перехода прав на недвижимость, выдача решения на предоставление жилого помещения социального пользования). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются нормами гражданского права и ряда других отраслей права: административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право является всего лишь институтом гражданского права, сформировавшимся вокруг норм о договоре найма жилого помещения, однако содержание, объем и значение этого института дают основание для рекомендации законодателю придать этому институту статус подотрасли гражданского права .

• О роли жилищного хозяйства см.: Эеюсофф И., Ходов Л. Жилищное хозяйство в экономике страны // Жилищное право. 2008. № 2. С. 42.

Принципы жилищного права – это исходные, начала, положения, идеи, выражающие сущность отрасли жилищного права как специального регулятора общественных отношений. Они воплощают закономерности жилищного права, его природу и социальное назначение, представляют собой наиболее общие правила поведения, которые либо прямо сформулированы в законе, либо выводятся из его смысла.

Принципы жилищного права закреплены в Конституции РФ и ст. 1, ст. 3 ЖК РФ.

Принципы жилищного права:

1. недопустимости произвольного лишения жилища;
2. неприкосновенности жилища;
3. удовлетворения жилищных потребностей;
4. целевого использования жилищного фонда;
5. свободы выбора места жительства.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища (ст. 40 Конституции РФ, ст. 3 ЖК РФ) заключается в том, что никто не может быть незаконно лишён своего жилища. Этот принцип является одним из проявлений более общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частную жизнь.

Принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ, ст. 3 ЖК РФ) гарантирует стабильное осуществление права пользования жилым помещением субъектом жилищного права.

Указанный принцип запрещает проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Исключение: не распространяется на специализированные жилые помещения, свободные для доступа (например, казарменные помещения, в которых размещаются военнослужащие-призывники).

Этот принцип также провозглашен в ст. 12 Всеобщей декларации прав человека ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Принцип удовлетворения жилищных потребностей (доступности жилых помещений для пользования, владения и распоряжения) означает то, что гражданин может реализовывать право на жилище различными способами, например, вступлением в жилищно-строительный кооператив, на основании договора социального или коммерческого найма, договора купли-продажи, в порядке наследования и т.д.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами нормами. Таким образом, государство обязуется принимать дополнительные меры помощи малоимущим и иным гражданам, нуждающимся в жилье.

Принцип целевого использования жилищного фонда означает то, что согласно ст. 17 ЖК РФ субъекты жилищного права могут пользоваться жилыми помещениями только согласно их прямому назначению – для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

При нецелевом использовании жилого помещения законодательством предусмотрены санкции.

Принцип свободы выбор места жительства заключается в праве каждого законно пребывающего на территории Российской Федерации человека выбрать место постоянного или временного проживания в любой части страны (