1 положение, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Земли в Российской Федерации согласно ст. 7 ЗК РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) лесного фонда; 6) земли водного фонда; Критерием их разграничения является различное целевое назначение, определяющее цель, в соответствии с которой они используются.

Земельное право

Целевое назначение земельного участка

Целевое назначение земельного участка: общие вопросы и некоторые тонкости

Использование земельного участка

Как изменить целевое использование земельного участка

Земельный кодекс РФ делит все земли на 7 подкатегорий, в зависимости от их предназначения (сельхоз, поселений, энергетики, особо охраняемые, запаса и т.

Понятие целевого использования земельного участка

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 2. Земля – базис в теории и практике недвижимости

2.2. Целевое назначение земель в РФ

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий, которым присвоены соответствующие коды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе этих земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия вредных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

2. Земли населенных пунктов – это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений.

Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам.

Земли поселений, занимая 4 % территории страны, обеспечивают 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Потребительские качества земель поселений России столь высоки, что при разработке грамотного процедурного механизма они могут принести в бюджет государства доходы, сопоставимые с доходами от экспорта ценнейших природных ресурсов. При этом вопрос о форме собственности городских земель является более острым, чем сельхозугодий или иных видов землепользования. Поэтому единственной социально приемлемой формой взаимоотношений такого большого количества людей на сравнительно небольшом пространстве (на земле, над землей и под землей) является договорная.

3. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и безопасности и земли для обеспечения космической деятельности.

4. Земли особо охраняемых территорий – это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное важное значение.

5. Земли лесного фонда – это земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота), предназначенные для ведения лесного хозяйства. Границы земель лесного фонда определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется Земельным кодексом и лесным законодательством.

6. Земли водного фонда – это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.

Для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны охраны, в пределах которых вводится особый правовой режим использования земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством.

7. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Благодаря делению земель по целевому назначению использование земельного участка является относительно стабильным.

Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной власти и местного самоуправления о предоставлении земельных участков, например, в постановлениях глав муниципальных образований; договорах, предметом которых являются земельные участки (купли-продажи, мены, аренды); документах государственного земельного кадастра, например кадастровых планах земельных участков; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, в свидетельстве о регистрации прав, выписке из Единого государственного реестра прав. Отсутствие категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Если категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся, в порядке, предусмотренном федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Очевидно, что для оптимальной реализации многофункционального потенциала земель конкретного участка необходимы обоснование и выбор приоритетной для данных условий функции. В то же время не исключены, даже весьма распространены ситуации, когда возникает потребность в одновременной реализации двух и более функций. Причем иногда приходится поступаться в пользу менее ценной функции, например, изъятие пахото-пригодных земель под коммуникационное их использование, перевод лесных земель в нелесные для разработки полезных ископаемых и т.д. Поэтому целевое использование земель может не соответствовать их функциональной пригодности. Но именно целевое использование земель отражает прошлые и современные потребности общества в земельных ресурсах.

В нашей стране принято весь земельный фонд государства по целевому назначению подразделять на следующие категории (статья 7 Земельного кодекса РФ):

1)земли сельскохозяйственного назначения;

2)земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Теоретически, с социальной и экологической точек зрения, все перечисленные категории земель равнозначны, т.е. все категории земель необходимы для нормального функционирования общества, и ни одна из них не может быть замещена другой. Однако по экономической ценности земли могут различаться весьма существенно. Вместе с тем, приведенный список категорий земель можно рассматривать как функционально ранжированный. Действительно, первое место в нем занимают земли, обеспечивающие человека пищей; далее следуют земли поселений, как базис "крыши над головой", жилья, отдыха, охраны природы. Безусловно, такое ранжирование несколько условно, но, тем не менее, оно может использоваться для руководства в системе землепользования.

Когда возникает потребность в оценке пригодности земель, в первую очередь рассматриваются их продуцирующая способность, плодородие, поскольку базисная "продуктивность" земель имеет значительно меньше ограничений. По пригодности для сельскохозяйственного производства выделяются следующие категории земель (Варламов и др.,2000):

1) земли, пригодные под пашню;

2) земли, пригодные преимущественно под сенокосы;

3) земли пастбищного назначения, которые после улучшения могут быть пригодны под другие, более продуктивные, сельскохозяйственные угодья;

4) земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиорации;

5) земли, мало пригодные под сельскохозяйственные угодья;

6) земли, не пригодные под сельскохозяйственные угодья;

Близкая к этой классификация сельскохозяйственной пригодности земель была ранее предложена Л.Г. Раменским (1938) на основании разработанных им экологических шкал. Сейчас она устанавливается по материалам оценки качественного состояния земель и возможности использования их под основные сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища (Варламов и др., 2000).

В соответствии с Земельным кодексом РФ (2001) уровень реализации целевой пригодности земель характеризует степень рациональности землепользования, то есть с нормативно-правовых позиций нецелевое использование земли является признаком ее нерационального использования. Изначально же целевая пригодность земли определяется ее свойствами и особенностями характеризующих местоположение земельного участка природных условий.

Широкий спектр функциональной значимости земель позволяет расширять возможности землепользования, в том числе продукционного, базисного, даже рекреационного, если они не препятствуют реализации основной цели землепользования или являются по каким-либо причинам несовместимыми, например, несовместимы рекреация и пастбищное хозяйство, лесоэксплуатация и заповедное землепользование и т.п.

Иными словами, целевое назначение земли устанавливается директивно, исходя из определенной приоритетности конкретной функции земли в конкретных природных и социально-экономических условиях. Однако это не исключает возможностей использования и иных, т.е. неприоритетных для данных условий, функций земли. Эти возможности реализуются с разрешения землефондодержателя, собственника земли, землевладельца или арендатора в виде аренды, сервитута, обременения или иной формы, допускаемой по закону земельными отношениями и обязательно отражаемой в земельно-кадастровой документации.

Дифференциация земельного фонда по целевому назначению имеет" важное значение для управления земельными ресурсами, контроля за их использованием, осуществления мониторинга земель, поскольку вся директивно-нормативная база землепользования реально осуществима только применительно к конкретному виду использования земель. Надо помнить, что сохранность земель зависит от тех нагрузок, которые испытывает земля в зависимости от формы эксплуатации, то есть, в конечном итоге, от реализации ее функционального потенциала.

Очевидно, что уровень пригодности биопродуцирующих земель, т.е. земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда, опре­деляется свойствами почв, характеризующими их плодородие. Как отмечалось выше, Л.Г. Раменский (1938) разработал весьма оригинальные экологические шкалы ("метод стандартных шкал"). Их сущность заключается в индикации увлажнения почв, их богатства, засоления по экологически значимым, диагностирующим видам растительности. В свое время, в про­цессе интенсивного освоения земель этот метод сыграл большую роль в их оценке. Хотя он никогда не рассматривался как метод бонитировки земель, но его вполне правомерно рассматривать в названном качестве. Этот метод применялся при выборе приоритетного вида сельскохозяйственного использования земель, Последние ранжированы в следующей последовательности: пахотные угодья, сенокосы, пастбища. Низкопродуктивные, с точки зрения сельского хозяйства, земли рекомендовалось использовать в лесном хозяйстве.

В настоящее время интенсивного перераспределения освоенных земель, усиления процессов не только землеоборота, но и усиления процессов смен землепользования и землепользователей этот метод утрачивает свою диагностическую значимость, но может выполнять вспомогательную, частично индикаторную роль.

Представляется, что при изначальном (приоритетном) выборе целевого использования земельного участка надо исходить из его функционального потенциала и целей использования. Если потенциально приоритетная функция и цель хозяйствования совпадают, то проблем обычно не возникает. Если же они вступают в противоречие, то решение должно приниматься по принципу минимизации потерь, то есть необходимо просчитывать все альтернативные варианты землепользования. Поскольку, как отмечено выше, основная ценность земли заключается в плодородии почв, приоритет сельскохозяйственного использования не вызывает сомнений. Однако в реальной жизни нередки случаи, когда приходится поступаться этим принципом. Например, во всем мире наблюдается усиление процесса урбанизации, причем очень часто за счет сельскохозяйственных и лесных земель. В этом случае выбор цели должен обязательно согласовываться с особенностями экологической, социальной и, в последнюю очередь, эко­номической составляющих землепользование в конкретных условиях

Функциональная пригодность непродуцирующих и непродуктивных

земель определяется соответствием природно-экономических и социальных условийцелям проекта землепользования и устанавливается предпроектными изысканиями.

Наиболее сложными представляются оценки целевой и функциональной пригодности земель в населенных пунктах, особенно в городах. Это связано с динамичностью земель, с частой сменой приоритетов в жизнеобеспечении города, постоянно возрастающей экологической и социальной напряженностью и т.д. При этом приходится считаться с тем, что, по существу, нет похожих городов. Они, как люди, вполне индивидуальны. Поэтому "метод аналогов" в планировании городского землепользования практически неприменим. Почти всегда необходимы индивидуальное ("штучное") планирование и проектирование, поскольку, как показывает опыт России последнего десятилетия, даже градообразующая структура города может существенно деформироваться в весьма короткие сроки. Своеобразие городского землепользования состоит в том, что в его структуре обязательно присутствуют все категории земель, хотя на первый взгляд здесь преобладает базисное землепользование. По занимаемой площади это, безусловно, так, но по функциональной значимости трудно отдать предпочтение какой-либо категории из-за обширности аспектов городского жизнеобеспечения - экологических, социальных, культурных. Кроме того, вследствие весьма активных процессов развития инфраструктуры города, расширения или гибели градообразующих предприятий происходят весьма динамичные процессы землеоборота, смены видов землепользования и распорядителей последнего. Все эти черты неизбежно отражаются в историческом облике любого города.

Необходимо отметить, что кадастр, будучи сугубо регистрационно-информативным документом, только фиксирует статус земельного участка, но не содержит данных по альтернативным вариантам землепользования. Это представляется существенным недостатком земельного кадастра, особенно для районов интенсивного землепользования и землеоборота. Для решения этой проблемы необходим целый ряд условий, которые сегодня нереальны. Однако по мере развития автоматизированной системы ведения земельного кадастра вполне возможно ее решение. Необходима разработка соответствующей программы, включающей, помимо прочего, критерии и индикаторы пригодности земель.

Земли сельскохозяйственного назначения. Характер использования зависит, в.первую очередь, от почв, их плодородия, так как с ними связаны планирование сельскохозяйственного производства, агротехника, необходимые финансовые вложения. Научно обоснованное планирование сельскохозяйственного использования земель является едва ли не важнейшим фактором благосостояния государства и благополучия его граждан. Миро­вой опыт сельского хозяйства показывает, что далеко не всегда благие намерения дают адекватные целям результаты. В результате неправильного хозяйствования теряются плодородные земли. Считается, что ежеминутно в мире в результате эрозии теряют свою продуктивность 44 га агропригодных земель. Опыт нашей страны также накопил немало негативных примеров: к потере больших площадей сельскохозяйственных угодий привело освоение целины в 1950-х годах, орошение калмыцких степей и другие мероприятия.

Очевидна необходимость поддержания аграрного производства на определенном уровне. Для обеспечения одного человека продовольствием, а также техническим сырьем аграрного производства, необходимым для обеспечения его одеждой, медикаментами и т.п., требуется 0,40 га. В силу различия в традициях, условиях жизни, культуре населения эта величина может изменяться не только по странам, но и по отдельным районам внутри страны, особенно таким большим и пестрым по природным условиям, как Россия.

Постоянным предметом обсуждения является вопрос: сколько людей может прокормить земля. Он возникает в связи с растущей и непрогнозируемой численностью населения. Вероятно, точного ответа на этот вопрос нет по ряду причин (в скобках заметим, что мальтузианский математический расчет о несоответствии роста населения росту производства продовольствия не может рассматриваться в качестве аргумента):

1) нет оснований утверждать, что технологии производства сельхоз продукции достигли своего предельного совершенства;

2) не исчерпаны резервы земель, которые могут быть вовлечены в сельскохозяйственное производство.

Тем не менее, тревога в отношении обеспеченности человечества продуцирующими земельными ресурсами остается вполне реальной. Очень точно эту тревогу выразил Ж. Медведев (1997). Потребность человека в пище вполне прогнозируема, он не в состоянии употребить больше, чем может усвоить его организм. Но в отношении непищевых продуктов -предметов быта, роскоши и т.д. - потребности человека подчиняются од­ному принципу - "больше, больше, еще больше". Только вследствие этого принципа бурный процесс урбанизации осуществляется за счет "освоения" земель сельскохозяйственного назначения. Из-за выгодности производства современной бытовой электронной техники некоторые государства (юго-восточная Азия) отказываются от собственного производства сельхозпродукции, которую можно купить за "электронные" доллары.

Этот факт является наиболее реальным и тревожным. По-видимому, сегодня ни одна страна не обладает ни материальными, ни моральными ресурсами для предотвращения потерь сельскохозяйственных земель. Если человечество не поднимет свой культурный уровень настолько, чтобы регулировать свои потребности и отказаться от излишеств, то никакие законодательные акты не в состоянии предотвратить, пусть и весьма длительный, процесс утраты продуктивных земель. Можно полагать, что "углеродная" продукция сможет восполнить в определенной степени наши потребности в пище. Но кто предскажет, как это отразится на нашем генном потенциале?

Возникающие проблемы обеспечения людей пищей, водой, ресурсами каждая страна решает по-своему. Однако сегодня человечество осознало, что на нашей маленькой планете мы все взаимозависимы (см. Законы Б. Коммонера). Это нашло отражение в организации и деятельности международных научных клубов и организаций. Опыт показывает, что декла­рации и призывы не обладают достаточной действенностью. Смена потребительской парадигмы отношения человека к природным ресурсам, к их сохранности - процесс очень длительный и, в конечном итоге непредсказуемый. В отношении сельскохозяйственного землепользования надо также иметь в виду, что изменение структуры земель может вызвать изменение структуры производства и, соответственно, структуры потребляемой продукции. Естественно меняется тип питания, что может влиять на здо­ровье человека и на его генную и иммунную системы. Человечество долж­но осознать, что земля - не только источник пищи, сиюминутного насыщения, но длительного и здорового благосостояния.

Земли поселений. Частично этот вопрос рассмотрен выше, была от­мечена приоритетность базисной функции, особенно в городах. Структура земель поселений и их территориальное зонирование определяется ст. 85 Земельного кодекса РФ. Градостроительные регламенты устанавливают следующие территориальные зоны: 1) жилой застройки; 2) общественно-деловые; 3) производственные; 4) инженерных и транспортных инфра­структур; 5) рекреационные; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иные территориальные зоны.

Кроме градостроительных регламентов, особенности внутригородского землепользования отражаются в городском кадастре. Последний, с одной стороны, является неотъемлемой частью земельного кадастра, но с другой, представляет собой совокупность функционально-отраслевых территориальных кадастров (Коротеева, 2001).

Практически все города, помимо внутригородских зон, имеют пригородные зоны. В соответствии со статьей 86 ЗК РФ последние составляют с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию; эти земли не входят в состав иных поселений, примыкающих к городской территории. В пригородных зонах могут выделяться земли сельскохозяй­ственного назначения, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

В пределах пригородных зон, особенно если они находятся на территории гослесфонда в составе лесов 1 группы, выделяются зеленые зоны, которые выполняют следующие функции: санитарные, санитарно-гиги­енические и рекреационные. Здесь запрещается любая хозяйственная деятельность, которая может оказать вредное воздействие на окружающую среду. Понижение статуса земель пригородных зон возможно только на основании решения Правительства Российской Федерации.

Площади зеленых зон раньше регламентировались стандартом. Сейчас он в значительной степени устарел. К сожалению, работы по совер­шенствованию нормативов приостановились. Но одновременно намети­лась тенденция использования земель зеленых зон не по прямому назначению, а для дачного и коттеджного строительства. Ни Земельный, ни Лес­ной кодексы, к сожалению, воспрепятствовать этому процессу не могут. Его развитие чревато негативными явлениями и в социальном плане, и в экологическом.

Земли промышленности, энергетики, ... , безопасности и земли иного специального назначения. По своему назначению и использованию все эти земли функционально относятся к базисным. Порядок эксплуатации этих земель, землеоборота, режимы землепользования определяются статьями 87 - 93 ЗК РФ.

Многоцелевой характер использования земель этой категории предопределяет множественность или разнообразие правового режима земель. Особенность этой категории состоит в том, что субъектами права первичного землепользования могут быть только предприятия и организации, осуществляющие соответствующие функции. Не связанные с данной категорией земель организации и граждане могут получать участки в порядке вторичного землепользования (огороды, служебные земельные наделы). По отношению к ним первичные землепользователи выполняют админи­стративные функции отвода земель и контроля за их использованием.

В этой категории, в составе земель "в целях безопасности населения и самих производственных объектов устанавливаются охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями пользования. Земельные участки, имеющие правовой режим зон с установленными на их террито­рии ограничениями и запретами, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются" ("Комментарий...", 2002) /20, с. 337/.

В этой категории земель возможно формирование закрытых админи­стративно-территориальных образований (особенно на землях обороны и безопасности) с особым режимом землепользования и охраны земель, что определяется специальным законодательством.

Земли особо охраняемых территорий и их объектов. Регламента­ция землепользования этой категории определяется статьями 94 - 100 Земельного кодекса РФ. Установлены следующие виды этой категории земель: федерального значения, субъектов Федерации и местного значения. Соответствующими органами устанавливаются: статус земель, установление особого режима использования и охраны и особенности землеоборота.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздорови-тельных местностей и курортов;

2) природоохранного назначения;

3) рекреационного назначения;

4) историко-культурного назначения;

5) иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

Следует отметить, что органы исполнительной власти (субъектов Федерации и местного самоуправления) имеют право устанавливать виды особо охраняемых земель, не предусмотренных Земельным кодексом РФ. Так, в городах Москве и Санкт-Петербурге нормативные правовые акты регулируют использование и охрану земель, занятых городскими лесами, парками и другими зелеными насаждениями. В некоторых городах для зеленых зон устанавливается особый режим землепользования.

В Республике Хакассия устанавливается охрана земель с наличием архитектурных объектов, курганов, древних поселений, крепостных валов, наскальных рисунков. В Хабаровском крае, помимо заповедников и заказников, выделены: рыбохозяйственные заказники, особо охраняемые природные территории местного значения, экологические коридоры и др. Подобных примеров много.

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В состав последних включены земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. Для сохранения условий функционирования лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны. Границы и режим их определяются соответствующими органами исполнительной власти.

В составе округа санитарной охраны может выделяться до трех зон. На территории первой зоны, прилегающей к охраняемому объекту, запрещены проживание и хозяйственная деятельность, кроме работ, связанных с изучением и использованием природных лечебных ресурсов. На землях второй зоны не разрешается размещение объектов и сооружений, не относящихся к созданию и развитию сферы курортного лечения и от­дыха; запрещаются также работы, вызывающие загрязнение окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов или их истощение. В пределах третьей зоны ограничивается размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и учреждений, хозяйственная деятельность, если она вызывает загрязнение окружающей природной среды, лечебных ресурсов или их истощение.

К землям природоохранного назначения относятся следующие территории:

1)водоохранные зоны рек и водоемов;

3)леса, выполняющие защитные функции;

4)противоэрозионные, пастбищезащитные и полезащитные насаждения;

5)иные земли, выполняющие природоохранные функции.

Здесь хозяйственная деятельность существенно ограничена необходимостью соблюдения утвержденного режима охраны этих земель. Правовой режим использования этих земель ограничивает или запрещает виды деятельности, несовместимые с основным назначением этих земель. Если эти земли находятся на территориях традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей, возможно образование территорий традиционного природо­пользования коренных малочисленных народов.

Водоохранные зоны включают территории, примыкающие к акватории водного объекта. На них, на основании утвержденного Правительством Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, устанавливается охранительный режим. Зоны и полосы утверждаются органами исполнительной власти субъектов Федерации.

Минимальная ширина водоохранных зон устанавливается по участкам рек следующим образом: при протяженности участка от истока до 10 км - 50 м, от 10 до 50 км - 100 м, 50... 100 км - 20йли 100...200 км -300 м, 200...500 км - 400 м, от 500 км и более - 500 м|Минимальная ши­рина таких зон для озер и водохранилищ устанавливается в зависимости от площади акватории: до 2 км 2 - 300м, от 2 км 5 и более - 500 м. На территориях городов и иных населенных пунктов нормирование водоохранных зон определяется конкретными условиями планировки и застройки в соответствии с их генеральными планами. Правила землеоборота и режим зем­лепользования в водоохранных зонах определяются Земельным законодательством РФ и в определенной степени в сочетании с лесным и водным законодательствами, т.е. с учетом соответствующих кодексов и кадастров. Земли рекреационного назначения предназначены и используются для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. К этой категории относятся земельные участки, занятые домами отдыха, пансионатами, кемпингами, объектами физической культуры и спорта, туристическими базами, стационарными и палаточными туристско-оздоровительными лагерями, домами рыболова и охотника, детскими, туристическими станциями, туристскими парками, лесопарками, учебно-туристическими тропами, трассами, детскими и спортивными лагерями или иными подобными объектами.

В части земель рекреационного назначения обращает на себя внимание определенная нестыковка Земельного и Лесного кодексов. Согласно первому, к землям рекреационного назначения относятся земли, относящиеся к организованным видам рекреации. Лишь использование учебно-туристических троп и трасс осуществляется на основе сервитута. Но одновременно Земельным кодексом устанавливается, что "напрямую к землям рекреационного назначения отнесены... пригородные зеленые зоны во­круг крупных населенных пунктов" ("Комментарий", 2002) /20, с.379/. Лесным кодексом, к сожалению, это не подтверждается. В действительно­сти, изначально зеленые зоны должны выполнять преимущественно санитарно-гигиеническую функцию, способствующую очищению воздушного бассейна от загрязнения городскими промышленными предприятиями. В пределах зеленых зон для организованного или неорганизованного отдыха горожан выделяются лесопарковые хозяйственные части. Последние мо­гут находиться в естественном состоянии или благоустраиваются в зави­симости от конкретных условийУПрактически в лесном фонде рекреационное лесопользование (соответственно и землепользование) осуществляется (при отсутствии стационарных объектов отдыха) на основе, если можно так выразиться, стихийного нерегламентированного сервитута: "Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не вхо­дящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательст­вом Российской Федерации (публичный лесной сервитут)" (Лесной кодекс РФ, ст.2Г). Иными словами, рекреационное землепользование в лесном фонде имеет свои особенности, требующие разработки самостоятельных регламентирующих нормативов.

К землям историко-культурного назначения относятся земли:

1) объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия;

2) достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел;

3) военных и гражданских захоронений.

К этой категории земель могут быть отнесены ансамбли и комплексы памятников, представляющие научную, художественную или иную культурную ценность. Иногда они объявляются историко-культурными заповедниками, например: Владимиро-Суздальский музей, Соловецкие острова, Кижи, Бородинское поле, Куликовское поле, Новодевичье кладбище, Московский кремль и т.п.

Особый режим и осуществление усиленной охраны земель может быть установлен для земель, занятых произведениями садово-паркового искусства и природных ландшафтов, отнесенных к памятникам истории и культуры или связанных с ними, а также занятых местами традиционного бытования художественных промыслов. Регламентация использования этих земель определяется Градостроительным кодексом РФ, Строительными нормами и правилами (СНиП 2.07.01-89). Уполномоченным государственным органом охраны памятников является Министерство культуры РФ.

Особо ценные земли включают земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).

Очевидно, что в Земельном кодексе использована достаточно детальная классификация земель по их целевому назначению и использованию. Все это не только должно, но и находит отражение в земельном кадастре. Тем самым реализуются основные принципы кадастра, и отражается его структура в части учета и состава земель. Вообще надо подчеркнуть, что практически все классификации земель - ландшафтные, производственные, оценочные и т.д. - можно рассматривать как теоретическую базу земельного кадастра.

Земли лесного фонда. Особенность земель лесного фонда заключается в следующем: 1) по биопродукционной значимости они ближе всего к землям сельскохозяйственного назначения и по некоторым позициям, по-видимому, превосходят последние; 2) их потенциальная многофункциональная значимость значительно выше таковой у других категорий земель; 3) очень высока (по сути не сравнима ни с чем) глобальная экологическая функция лесов и, естественно, лесных земель. По занимаемой площади земли лесного фонда в России являются преобладающими.

Согласно статье 101 ЗК РФ, "К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие)" ("Комментарий...", 2002) /20, с. 385/. Несколько иначе нелесные земли определяются в Лесном ко­дексе РФ: "К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли) (Лесной кодекс Российской Федерации, статья 8).

К сожалению, очевидна несогласованность трактовки понятия "нелесные земли" в двух основополагающих в отношении земельных ресурсов кодексах. Лесной кодекс точнее отражает функциональное назначение и использование нелесных земель.

Важным элементом регулирования землепользования в лесном фонде является разделение лесов на группы по народнохозяйственному значению. Порядок перевода лесных земель в нелесные, а также использование лесных земель для иных, нелесохозяйственных, целей определяется Лесным кодексом РФ. При этом все происходящие изменения с землями лесного фонда в обязательном порядке должны отражаться в документации земельного кадастра. В противном случае нарушаются основные принци­пы его функционирования.

Земли водного фонда. К ним относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Кроме того, для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны охраны. В их пределах осуществляется особый правовой режим использования земель.

"Поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними (дно и берега водного объекта), рассматриваются как единый водный объект (поэтому проблемы регулирования водных отношений тесно связаны с проблемами земельного права)" (комментарий... ",2002)/20, с. 393/.

Использование земель водного фонда регламентируется Земельным и Водным законодательствами Российской Федерации. Причем последнее регулирует, главным образом, водопользование, так как оно оказывает определяющее влияние на обеспечение населения водой, функционирование водного транспорта, рыбного хозяйства и мелиоративную сеть в сельском хозяйстве.

Земли запаса - это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, но не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Исключение составляют земли фонда перераспределения земель. Этот фонд образуется за счет земель сельскохозяйственного назначения:

1)при добровольном отказе от земельного участка;

2)если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3)при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами (Земельный кодекс РФ, статья 80, п. 2).

Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другою категорию земель. Иными словами, земли запаса - это земли, целевое назначение которых пока не определено. Но они могут использоваться для геодезических, геологосъемочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных и некоторых других исследований и изысканий.

Деградированные сельскохозяйственные угодья, земли, загрязненные токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами, земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации, могут переводиться в запас.

Земельным кодексом предусмотрено, что за счет земель запаса может создаваться целевой земельный фонд для предоставления земель казачьим обществам. Этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления по представлению органов земельного кадастра и на основе предложений казачьих обществ.

За счет земель запаса может быть создан земельный фонд для размещения беженцев и вынужденных переселенцев. Он создается органами исполнительной власти субъектов РФ для жилищного строительства, организации личного подсобного хозяйства, крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов.

Контрольные вопросы

1)Перечислите основные категории земель по целевому назначению.

2)Дайте характеристику категории земель сельскохозяйственного назначения.

3)Как определяется целевое назначение земель?

4)Как определяется функциональная пригодность земель?

В связи с ограниченным количеством земельных участков как объектов гражданского оборота, а также с их особой важностью и ценностью для жизни общества особое значение имеет вопрос их эффективного использования.

В частности, поскольку земельный участок является специфическим, особо ценным объектом имущественных отношений, у участников гражданского оборота зачастую возникает интерес в приобретении прав на земельные участки не в целях их использования по назначению, а для инвестирования своих денежных средств с учетом возможности последующей перепродажи таких участков по более высокой цене.

В определенных случаях это приводит к ухудшению состояния земли, например к зарастанию сорняками или кустарником, ухудшает качество земель сельскохозяйственного назначения, и в последующем могут потребоваться дополнительные серьезные усилия, чтобы привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по назначению.

Целевое назначение земель - юридически закрепленный общий, основной характер их использования, устанавливаемый в зависимости от выполняемой в общественных отношениях роли и с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Одним из основных принципов земельного законодательства является закрепленное п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий, которые должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Изменение целевого назначения земель допускается только после их перевода в иную категорию в порядке, установленном земельным законодательством.

Органы, осуществляющие государственный земельный контроль, выявив, что использование земельного участка не соответствует той конкретной цели, для которой он был предоставлен, привлекают правообладателя земельного участка к административной ответственности. В соответствии со ст. 74 ЗК РФ одной из мер государственно-властного воздействия на лиц, совершивших земельные правонарушения, является привлечение виновных к административной ответственности. Такая ответственность может наступить за целый ряд земельных правонарушений, в том числе за использование земель не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП).

Государственным инспектором Белокалитвинского отдела Управления Росреестра по Ростовской области в 2010 году было привлечено по ст.8.8 КоАП РФ четыре гражданина и два индивидуальных предпринимателя. Три нарушения из шести выявленных это добыча камня пластушки на землях сельскохозяйственного назначения, без перевода этих земель в категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта …». В 2011 году привлечено два гражданина, которыми земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, использовались под магазинами, в нарушение ст.42 ЗК РФ. Следовательно, собственникам земельных участков необходимо учитывать вид их разрешенного использования, чтобы своевременно оформлять документы в случае изменения вида разрешенного использования.

7. Особенности земельных правовых отношений

Собственности

Сервитут

Право сервитута

1.частный

2.публичный

С целью их ремонта

Размещения неживых знаков

Проведение работ

Сенокос

9. Право собственности на недвижимое имущество и его ограничения. Виды сделок с объектами недвижимости

Фото 11-12 и 3

10. Право аренды. Договор аренды. Арендная плата

Право распоряжения (право аренды)

ГК, ст.606: возможен договор аренды (имущественный найм). Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Доходы. Полученные арендатором, - его собственность.

Ст.607: Могут быть сданы в аренду:

Земельные участки

Предприятия

Здания, сооружения и т.д.

Арендатор наделен правом защиты этой собственности.

Участки недр предоставляются в пользование по лицензии.

Договоры аренды лесного фонда заключается на 50 лет.

Договор аренды

Что заключено в договоре:

Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендодатору в качестве аренды.

Условия и размер арендной платы

Договор, заключаемы на Т>1 года, обязательно д.б. заключен в письменной форме.

Если 1 из сторон – юр.лицо, то вне зависимости от срока договор заключается в письменной форме.

Ст.131, 164: Договоры должны регистрироваться в гос. реестры.

Исключения: аренда воздушных и морских судов, судов внутр. плавания.

Договор заключается на срок, прописанный в договоре. Существуют условия: имущество и цена. А срок договора не является существенным условием. Мы можем прервать аренду (с предупреждением за 1 месяц, если договор на 5 лет и более, то за 3 месяца), следовательно, договор бессрочен.

Аренда природных объектов имеет свои условия и сроки.

Предельные условия участков недр:

До 5 лет для геологич исследования

До 20 лет – добыча полезных ископаемых

До 25 лет – совмещение разных видов пользования.

Предельный срок аренды участков лесного фонда – 50 лет.

11. Право хозяйственного ведения и оперативного управления

12. Особенности земельных правовых отношений. Право собственности. Право ограниченного пользования чужим земельным участком. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Аренда земельных участков. Переход права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, строени

Действует принцип разграничения: нормы гражданского и земельного законодательств.

Земельный кодекс устанавливает различные правовые нормы для земель различного предназначения.

С/х назначения

Поселений

Промышленности, связи, энергетики

Особо охраняемые (заповедники, зоопарки)

Лесной фонд

Водный фонд

Собственности

Потоянного бессрочного пользования

Пожизненного наследуемого владения

Сервитут

Безвозмездного срочного пользования

Право постоянного бессрочного пользования:

Гос и муниципальные учреждения

Федеральное казенное предприятие

Органы гос власти и местного самоуправления.

Гражданам не предоставляется. Они имеют право однократно приобрести их в собственность.

ЗК призван трансформировать это право в право собственности.

Право сервитута

1.частный

2.публичный

Устанавливается на основании закона или правовым актом РФ. (Следовательно, нужна законодательная база.) Для:

Прохода, проезда через земельные участки

С целью их ремонта

Размещения неживых знаков

Проведение работ

Сенокос

Аренда земельных участков: (ст,22 ГК)

Арендатор в праве:

Передать земельный участок в субаренду

Отдать права ЗУ в залог

Внести в качестве вклада в УК к-л хоз.общества, поевого взноса в кооператив (ограничение сроком) без согласия собственника, но с учетом его уведомления.

Ответственный – новый арендатор. Заключение нового договора не требуется. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, сооружения. (ст.35)

13. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

14. Сущность рынка недвижимости. Триединство сущности объекта недвижимости как товара. Отличие рынка недвижимости от других высокоразвитых рынков

Рынок недвижимости

Рынок = S+D

РН – сфера вложения капитала в ОН и система экономических отношений, возникающая при операции с недвижимостью.

РН – определенный набор инструментов, посредством которых передаются права на собственность, распределяются пространства землепользования между различными вариантами, устанавливаются цены.

Основные процессы функционирования РН

Развитие создания

Эксплуатация – управление

Оборот прав на НИ

РН сегментирован, т.к. различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом.

Сегменты РН:

1) рынки земельных участков

2) жилой недвижимости

3) коммерческой недвижимости

Каждый из них развивается самостоятельно, опираются на собственный нормы и

законодательную базу.

15. Структура рынка недвижимости. Особенности становления рынка недвижимости в России. Недвижимость как экономический актив

Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон "О собственности в СССР" признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищностроительной сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране в период радикальных рыночных реформ.

Еще одним доказательством развития российского рынка недвижимости в противоречии с закономерностями функционирования рыночных экономик является тот факт, что и в 1994-1997 гг. после начала финансовой стабилизации цены росли в 50-70% городов, охватываемых выборкой Российской гильдии риэлторов (РГР), тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки (в

1992-1994 гг. рост цен в более чем 50% обследованных городов можно считать следствием того, что спрос опережал предложение)

В основе неравномерности развития рынка жилья в различных городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные между собой факторы, такие как:

Административный статус и масштаб города, характер его социально-экономического развития;

Структура и состояние недвижимого фонда города;

Удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств;

Наличие транспортных коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры;

Природно-климатические условия;

Качество жизни (включая социальную, криминогенную и экологическую обстановку).

До российского рынка докатилась следующая, майская 1998 г., волна кризиса на финансовых рынках Азии. Ожидаемого весеннего снижение цен на рынке жилья в Москве и других городах не произошло. Более того,вплоть до июля-августа они продолжали незначительно расти, что можно объяснить только приведенными выше причинами. Существенные коррективы в динамику рынка недвижимости внес финансовый кризис августа 1998 г.

Недвижимость как экономический актив

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она

одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических

качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того,

чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или

перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей,

ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения,

оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках,

ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход

приносит их производительное использование. Вторые являются отражением

определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия

в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными

активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже

с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также

вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как

разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного

актива - акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив,

предназначенный для личного или производственного использования. (С

известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект

недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)

16. Рынок недвижимости. Наиболее важные параметры рынка недвижимости.

Мониторинговые исследование. Параметры РН

Уровень цен на различные типы и объекты

Уровень арендной платы

Кол-во, структура и динамика сделок

Типичные сроки экспозиции

Уровень затрат на строительноство и реконструкцию

Величины издержек по совершению сделок

Количество строящихся объектов, их назначения и виды.

Ставка капитализации

17. Субъекты рынка недвижимости. Риски на рынке недвижимости

Фото 12 и 9

18. Риски на рынке недвижимости

Риски на РН

1. Юридические

Возможность утраты права собственности

Невозможность возмещения убытков в связи с ошибками заключения договоров

Возможность предъявления претензии 3-х лиц

Неправильно поделенная собственность

2. Технологические и градостроительные

Неправильный выбор места строительства

Ошибки конструктивных решений

3. Административные

Изменение налогового режима

Вопросы экологий

Ограничение функционального использования

4. Экологические и организационные

Ошибки в оценке конкурентной среды (извлечение П)

5. Финансовые

Кризис (повышение %ставок по ЗК)

Провал эмиссий акций