Гаряче літо 2016 року в розпалі: 3 липня набрав чинності Федеральний закон від 03.07.2016 N 355-ФЗ, що вносить зміни до ЖК РФ та Федерального закону «Про водопостачання та водовідведення».
Документ також встановив вимоги для збереження коштів фонду капітального ремонту, що формується на спецрахунку, та окреслив умови для вибору кандидата на посаду керівника регіонального оператора.
Збереження коштів фонду капітального ремонту
Важливі зміни торкнулися ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, що затверджує компетенцію загальних зборів власниківу МКД. З урахуванням внесених перетворень у коло питань, вирішуваних ОСС, тепер входить прийняття рішень про спосіб організації фонду капітального ремонту спеціальному счёте.
У зв'язку з цим у ОСС з'являється право:
- встановлювати розмір внеску на капітальний ремонт;
- визначати мінімальний розмір фонду капітального ремонту- Якщо законом суб'єкта РФ встановлено мінімальний розмір фонду капітального ремонту;
- вибирати особу, відповідальну за відкриття спеціального рахунку;
- укладати договір банківського вкладу розміщення тимчасово вільних коштів фонду капітального ремонту спеціальному рахунку;
- здійснювати операції з грошима, що знаходяться на спеціальному рахунку, спеціальному депозиті в російському банку, в якому планується завести такий рахунок;
- розміщувати тимчасово вільні кошти фонду у російських кредитних організаціях.
Таким чином, закріплюється порядок розміщення тимчасово вільних коштів фонду на спеціальному депозиті у російському банку.
До того ж, зрушився термін сплати пені. Якщо раніше власники приміщень у МКД, які несвоєчасно або не повністю сплатили внески на капітальний ремонт, повинні були платити пені з дня, наступного після дня настання встановленого терміну оплати, то тепер - з 31-го дня після терміну оплати.
Спеціальний депозит
Кошти зі спецрахунку, що зберігаються на спеціальному депозиті, можуть стягуватися з його власника лише у випадках зобов'язань за договорами, укладеними на ОСС (пп. 1.1-1, 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), та договорами на надання послуг або виконання робіт з КР ОІ в МКД.
Операції за спеціальним рахунком
- списувати кошти для розрахунку за надані послуги та виконані роботи з КР ОІ в МКД;
- списувати кошти на погашення кредитів, взятих на оплату послуг та робіт за ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;
- перераховувати кошти з одного спецрахунку на інший, якщо спецрахунок був змінений;
- на підставі рішення власників приміщень до МКД перераховувати кошти на рахунок регіонального оператора капітального ремонтута зараховувати кошти, що надійшли від регіонального оператора, при зміні способу формування фонду;
- зараховувати внески та пені на капітальний ремонт.
У зв'язку з появою спеціального депозиту з'являються ще три можливості:
- розміщення всіх коштів або їх частини на спеціальному депозиті;
- зарахування коштів із спецрахунку на спеціальний депозит;
- повернення коштів або їх частини, відсотків від їх розміщення на спеціальному депозиті відповідно до умов договору спеціального депозитуна спецрахунок.
Керівник регіонального відділення
Федеральним законом N 188-ФЗ у ст. 178.1 ЖК РФ закріплюються вимоги, що пред'являються до керівнику регіонального відділенняабо до кандидата на цю посаду.
Призначення посаду керівника регіонального відділення відбувається за підсумками відкритого конкурсу.
Вимоги до кандидата чітко визначено. На цю посаду не може бути призначена людина, якщо:
- суд визнав його недієздатним чи обмежено недієздатним;
- він перебуває на обліку в наркологічному чи психоневрологічному диспансері, оскільки відбувається лікування від алкоголізму, наркоманії, токсикоманії, хронічних і затяжних психічних розладів.
У кандидата може бути незнятої чи непогашеної судимості, невиконаного покарання будь-яке адміністративне правопорушення як дискваліфікації.
Не може бути керівником регіонального оператора депутат законодавчого (представницького) органу суб'єкта РФ, депутат органу місцевого самоврядування чи державний службовець. Якщо ж такий кандидат визнається переможцем відкритого конкурсу, йому необхідно скласти повноваження депутата або припинити службовий контракт про проходження держслужби протягом одного місяця з дня ухвалення відповідного рішення конкурсною комісією.
Кваліфікаційні вимоги перевіряються на іспиті:
- для кандидата на посаду керівника регіонального операторавін проводиться під час проведення відкритого конкурсу;
- для керівника регіонального оператора – не рідше одного разу на три роки, починаючи з моменту призначення.
"Житлово-комунальне господарство: бухгалтерський облік та оподаткування", 2010, N 5
РОЗМІЩЕННЯ ЦІЛЬОВИХ ЗАСОБІВ ТСЖ НА ДЕПОЗИТІ
Сьогодні ми розглянемо звичайну ситуацію з практики ТСЖ: власники приміщень у багатоквартирному будинку ухвалили рішення щодо проведення ремонту спільного майна, яке буде профінансовано шляхом створення спеціального фонду товариства; відрахування до цього фонду здійснюватимуться щомісяця; одночасно було ухвалено рішення розміщувати зібрані кошти на депозиті. Як оформити такі рішення відповідно до законодавства? Чи можуть мешканці претендувати на отримання відсотків за депозитом?
Рішення про проведення ремонту приймається кваліфікованою більшістю (2/3) голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку на загальних зборах (пп. 1 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Отже, обов'язок здійснювати відрахування до спеціального фонду на капремонт виникає також у всіх власників, незважаючи на те, що відповідно до пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ освіту спеціальних фондів товариства належить до виняткової компетенції загальних зборів членів ТСЖ. Звернемося до питання розміщення коштів на депозитному рахунку у банку.
Цільове призначення коштів
У зв'язку з розміщенням тимчасово вільних коштів, призначених для проведення капремонту, на депозитному рахунку у банку виникають питання: чи не порушується цільове призначення цих коштів та чи має товариство власників житла сплатити з них податок на прибуток на підставі п. 14 ст. 250 НК РФ?
Вичерпні відповіді ці питання містяться у Листі Мінфіну Росії від 19.08.2009 N 03-03-06/4/68. Відповідно до п. 2 ст. 251 НК РФ щодо податкової бази з податку прибуток не враховуються доходи як цільових надходжень утримання некомерційної організації та ведення нею статутної діяльності. Основною умовою застосування цієї норми є дотримання цільового призначення коштів згідно з рішенням загальних зборів (тобто витрачання коштів лише на капремонт). З іншого боку, товариству слід вести роздільний облік доходів (витрат), отриманих (понесених) у межах цільових надходжень.
При відповіді на основне питання (чи розміщення цільових коштів на депозитному рахунку в банку порушенням їх призначення) слід розглядати кожен конкретний випадок з точки зору використання коштів за цільовим призначенням. На думку Мінфіну, як критерії віднесення діяльності з розміщення тимчасово вільних залишків цільових коштів, отриманих у вигляді цільового фінансування, у фінансових активах, що приносять дохід, до підприємницької діяльності можуть використовуватися такі обставини:
1) наявність витрат, вкладених у отримання доходу, є основним критерієм віднесення діяльності до підприємницької;
2) некомерційна організація повинна подати документальне обґрунтування прийнятих рішень про розміщення тимчасово вільних залишків цільових коштів у фінансових активах, що приносять дохід з точки зору мінімізації ризику втрати (знецінення) відповідних коштів;
3) некомерційна організація повинна подати обґрунтування доцільності неповного використання цільових коштів у тому періоді, в якому вони отримані нею, з розміщенням вільних залишків таких коштів на депозитних рахунках в установах банків порівняно із стратегією повного використання коштів у поточному періоді, зокрема обґрунтування того , Що наявність тимчасово вільних залишків цільових коштів не призведе до скорочення масштабів діяльності некомерційної організації (її припинення), а отримання доходу дозволить за рахунок накопичення коштів найбільш ефективно досягти статутних цілей.
З викладеного випливає, що закон не забороняє ТСЖ розміщувати тимчасово вільні кошти на депозитному рахунку в банку з метою їх збереження (але не з метою отримання прибутку!). Відповідне рішення може бути прийняте як загальними зборами всіх власників (найбільш переважно), так і загальними зборами членів товариства. Без чітких правових норм, що регулюють питання, пов'язані з розміщенням коштів, отриманих від власників, на депозиті, рішення загальних зборів має максимально заповнити всі прогалини.
Розпорядження грошима на депозиті
ТСЖ має такий обсяг повноважень, яким його наділили закон і власники. Насамперед діяльність товариства пов'язані з виконанням різних обов'язків. Однією з них може бути збір коштів на ремонт із власників та розміщення їх на спеціально відкритому депозитному рахунку.
Правління товариства вправі розпоряджатися грошима відповідно до фінансового плану ТСЖ (п. 4 ст. 151 ЖК РФ), який, своєю чергою, затверджується загальними зборами членів ТСЖ (пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Звісно ж, рішення про те, коли можуть бути витрачені кошти на капремонт, має бути прийняте разом із рішеннями про проведення капремонту та розміщення коштів на депозиті у банку. Швидше за все цей термін буде прив'язаний до певної суми коштів, призначених на ремонт. Безперечно, зазначені суми не можуть бути витрачені на інші цілі, крім проведення капремонту.
Таким чином, останнє слово у вирішенні питання про витрачання коштів на капремонт залишається за більшістю власників, незважаючи на те, що ці гроші відносяться до коштів ТСЖ (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ).
Доходи у вигляді відсотків за депозитом
Розміщуючи кошти, призначені щодо капремонту, на банківському депозиті, ТСЖ розраховує отримання відсотків. Товариству треба пам'ятати, що з оподаткування відсотки, отримані від тимчасового розміщення цільових коштів у депозитних рахунках банках, враховуються у складі позареалізаційних доходів (п. 6 ст. 250 НК РФ), отже, оподатковуються прибуток (чи єдиним податком , що сплачується у зв'язку із застосуванням УСНО).
Основне питання, яке потребує дозволу, стосується можливості розподілу відсотків за депозитом між власниками приміщень у будинку (членами ТСЖ).
Від редакції Обов'язкові платежі, вступні та інші внески членів товариства становлять кошти ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 151 ЖК РФ). У цьому майно товариства відокремлено від майна його членів (п. 6 ст. 135 ЖК РФ). Тому внесені товариству цільові внески надходять у його власність, отже, і доходи від їх використання (у вигляді відсотків за депозитом) становлять майно ТСЖ. Власники приміщень не мають права претендувати на такі доходи жодним іншим чином, крім отримання вигоди від спрямування цих коштів на управління багатоквартирним будинком.
Уявимо, що відсотки було розподілено між членами ТСЖ. З погляду податкового законодавства, такий розподіл відсотків є порушенням цільового призначення коштів, призначених на ремонт. У разі ТСЖ має сплатити податку з прибутку з усієї суми, що перебуває на депозитному рахунку (п. 14 ст. 250 НК РФ) на дату виплати відсотків громадянам (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ). Крім того, власники також будуть обтяжені необхідністю сплатити ПДФО з тих сум, які вони отримають як проценти. В результаті грошей на капремонт поменшає. Хіба таку мету мають власники, приймаючи рішення про розміщення коштів на ремонт на депозитному рахунку в банку? Навряд чи. Таким чином, з економічного погляду власникам невигідно розподіл отриманих відсотків.
Більше того, такий розподіл суперечить цивільному законодавству. Нагадаємо, що ТСЖ - некомерційна організація (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Відповідно до п. 1 ст. 50 ДК РФ некомерційною є організація, що не має вилучення прибутку як основну мету діяльності і не розподіляє отриманий прибуток між учасниками. Отже, ТСЖ немає права розподіляти отримані за депозитом відсотки між своїми членами.
У цьому розпорядження цими коштами здійснюється правлінням товариства виходячи з рішення загальних зборів членів ТСЖ. Доцільним є напрямок отриманих за вкладом відсотків на проведення капітального ремонту. Власники лише виграють від збільшення фонду на ремонт. Не виключається можливість спрямування отриманих у вигляді відсотків коштів на інші потреби. Головне, щоб ці кошти були спрямовані на досягнення цілей, пов'язаних із керуванням багатоквартирним будинком.
Якщо "у справі" керуюча організація
На закінчення торкнемося можливості розміщення на депозиті коштів, що збираються керуючою організацією. Подібна практика видається як мінімум сумнівною.
Кошти, отримані організацією, що управляє, від власників приміщень у будинку, є платою за послуги цієї організації, тобто її доходом. Керівна організація, на відміну товариства власників житла, пов'язана рішеннями загальних зборів власників у питанні розпорядження отриманими грошима.
Керівна організація має право розмістити отримані кошти на депозитному рахунку у банку. Принаймні законодавством це не заборонено. Відповідно до п. 1 ст. 834, п. 1 ст. 838 ДК РФ керуюча організація набуває статусу вкладника, отже, саме вона має право на отримання доходу у вигляді відсотків за вкладом. При цьому, на відміну від ТСЖ, керуюча організація не зобов'язана спрямовувати отримані відсотки на цілі, пов'язані з управлінням багатоквартирним будинком.
Таким чином, власники приміщень при управлінні їх будинком організацією, що управляє, не можуть отримати жодної вигоди у разі розміщення у вклади тимчасово вільних коштів управляючої організації.
* * *
Рішення про розміщення на депозиті коштів фонду, призначеного для фінансування ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, ТСЖ доцільно ухвалити одночасно з рішенням про проведення капітального ремонту та формуванням відповідного спеціального фонду. Укладання договору банківського вкладу не є порушенням цільового призначення зібраних коштів, але лише за умови виконання рекомендацій Мінфіну. Відсотки за депозитом визнаються оподатковуваним доходом ТСЖ, належать товариству та можуть бути використані лише на ведення статутної діяльності. Через пряму вказівку закону цей дохід не підлягає розподілу між членами ТСЖ (власниками приміщень у багатоквартирному будинку).
Г.Ю.Шарікова
Юрисконсульт
НП "Нижегородська асоціація ТСЖ"
Підписано до друку
10.05.2010
Внески за капремонт тепер можна розміщувати у банках під відсоток та отриманий прибуток витрачати на потреби будинку.Опубліковано поправки до Житлового кодексу, які роз'яснюють порядок такого розміщення. За словами експертів, дуже багато в цій процедурі залежатиме від активності та свідомості мешканців. Закон не гарантує, що внески за капремонт не знеціняться чи не будуть втрачені. Економічний оглядач Валерій Ємельянов докладніше.
Ті будинки, власники яких збирають на капремонт окремо від міста, отримали можливість заробити на своїх внесках. Їм прописали процедуру розміщення загальнобудинкового фонду на банківському вкладі. Звучить досить просто: на зборах власників потрібно обрати банк і передати протокол голосування до цього банку. Депозит можна відкрити на ім'я товариства, якоїсь довіреної фірми або навіть на будь-якого з мешканців, пояснює начальник управління юридичного супроводу НП "ЖКГ Контроль" Валерій Новіков:
"Управляюча організація може відкрити цей спецрахунок, якщо власники так вирішать, або ТСЖ, ТСН, ЖБК, або вони можуть обрати одного представника із власників, який відкриє його на себе особисто".
Головна проблема з такими депозитами, як і взагалі зі спецрахунками, – вони не застраховані державою. Єдиний захист капітально-ремонтних накопичень від втрати полягає в тому, що розміщувати їх можна лише в банках із капіталом від 20 мільярдів рублів. Це найбільші 35 фінансових установ країни, схвалених ЦП як наднадійні. І все-таки, оскільки внески накопичуватимуться не один десяток років, немає гарантій, що внески успішно доживуть до капремонту. Навіть у найбільших банків раз на сторіччя трапляються проблеми з видачею, згадує співголова Союзу споживачів Росії Анатолій Голов:
"Нагадаю вам історію збору грошей на капремонт житловими кооперативами за радянських часів. Була така сама схема. Вони збирали гроші, ремонтувати можна було лише з дозволу держави. Ну і що? Громадянам визнали цей борг, а ЖБК на капремонт накрилися мідним тазом".
І все ж таки розрахунки показують: мешканцям вигідніше накопичувати окремо на свій будинок, тільки якщо робити це через депозит. Так, на капітальний ремонт типової панелі необхідно зібрати близько 60 мільйонів рублів. За умови, що всі мешканці сплачують комуналку справно, на розрахунковому рахунку необхідна сума набереться лише за 43 роки. Приблизно ті самі терміни виходять, якщо віддавати внески до загальноміського котелу. Проте коли гроші конкретного будинку лежать на вкладі під 11%, то термін скорочується до 16 років. Стежити за тим, як поповнюється спецрахунок і як зростають відсотки на ньому, може будь-хто, додає Валерій Новіков:
"Власник може звернутися до банку, якщо він справді є власником у даному багатоквартирному будинку. Або до керуючої організації, яка є власником даного спецрахунку".
Проте експерти попереджають, що чекати на легкі гроші від банків мешканцям не слід. Хоча ставки для юридичних осіб справді виглядають непогано, фінансові установи надто неохоче призначають їх комунальним підприємствам. Більшість капітальних спецрахунків приносить зараз не більше 1-2% річного доходу, тобто ці гроші знецінюються за фактом, поки вартість ремонтних робіт зростає. Щоб вибити для свого будинку хорошу депозитну ставку, відповідальна за гроші особа має неабияк попрацювати, каже Анатолій Голов:
"Все одно багато хто не отримає жодних відсотків на ці гроші. Я знаю лише одного голови ТСЖ, який домігся отримання пристойного відсотка, близько 7-8%. Але він колишній банківський працівник. Розумієте, навіть покласти гроші в банк під відсоток треба вміти".
Щоправда, все це компенсується тим, що нові поправки до закону виключають шахрайство з боку комунальників та сусідів. Витратити гроші із загального рахунку на щось, крім капремонту, не можливо – потрібне письмове рішення зборів. Без нього банк грошей не віддасть. Банкрутство КК також не проблема: відповідальна особа змінюється, гроші залишаються. Також не вийде вилучити кошти за допомогою фіктивного ремонту, наприклад, відкривши свою фірму та завищивши вартість робіт. У кожному регіоні є перелік допущених підрядників, і вибирати потрібно з-поміж них. Шахраї можуть хіба що підробити голосування власників. Але тут вже мешканці мають самі стежити, що вони підписують і в чиїх інтересах, каже керівник проекту "Школа грамотного споживача" Олександр Козлов:
"Це пряма компетенція загальних зборів власників. Банк при відкритті спецрахунку та депозиту дивитиметься на наявність кворуму, які власники віддали за те чи інше рішення, оформлене протоколом загальних зборів".
Контроль з боку мешканців буде потрібний на кожному з етапів капітального ремонту, кажуть експерти. Без цього терміни накопичення виявляться довшими, якість робіт гірша, а то й зовсім гроші вилучать до загальноміського казана. Такі прецеденти вже є, причому у повній відповідності до закону. Якщо внески сплачує менше половини власників будинку, то влада має право переказати вже зібрані мешканцями гроші до загального фонду та використати їх для ремонту інших будинків.
Збір коштів на капітальний ремонт та організація його виконання є правом житлового товариства. Форма таких зборів визначається загальному зборі власників приміщень.
Загальні збори можуть постановити створити фонд капітального ремонту, якщо більшість власників житла, що зібралися, проголосують за його створення, відповідно до ч. 5 п. 2 статті 145 ЖК РФ.
Зібрані кошти можуть зберігатися:
- на спеціальному банківському депозиті;
- у регіональної керуючої організації.
Мешканці самостійно обирають місце зберігання на загальних зборах (п. 3 статті 170 ЖК РФ).
Що таке спеціальний рахунок з капітального ремонту?
Це особливий банківський депозит, призначений для зберігання та управління грошима, цільовим призначенням яких є здійснення капітального ремонту будинків.
ВАЖЛИВО!Витрата грошей зі спеціального рахунку можлива лише відповідно до кошторису ремонтних робіт, затвердження переліку яких є виключним правом житлотовариства, відкритого на даний депозит (пункт 1 статті 137 ЖК РФ).
За цим рахунком можливе здійснення наступних операцій:
- надходження грошей за рахунок внесків мешканців, пені за прострочення таких внесків та субсидій з бюджету.
- Оплата капітального ремонту згідно з кошторисом за платіжними документами, поданими до банку відповідальною особою.
- Погашення кредитів, цільовим призначенням яких був капремонт.
- Перерахування розміщених коштів на інший спецрахунок, за рішенням зборів членів товариства.
Величина депозиту може збільшуватись при нарахуванні банком відсотків за розміщення коштів.
Власником рахунку можуть бути такі структури:
- Житлове товариство.
- Керівна організація.
- Житловий кооператив.
Коли власником рахунку є житлотовариство, то управління розміщеними коштами здійснюється правлінням (п. 4 статті 151 ЖК РФ).
Як його відкрити?
Для відкриття спецрахунку необхідне проведення загального збору власників-членів житлотовариства, на якому мають бути ухвалені рішення з таких питань:
- створення фонду капітального ремонту.
- Зберігання фонду капремонту на спецрахунку.
- Визначення розміру щомісячних платежів у цей фонд.
- Вибір відповідальної особи, керуючого счётом.
Якщо фонд капремонту вже створено та перебуває у віданні регіонального оператора, необхідно прийняти рішення про передачу коштів фонду на створений банківський депозит.
УВАГА!На спеціальному депозиті можуть бути розміщені фінансові ресурси фонду, створеного лише власниками житлових та нежитлових приміщень одного будинку.
Протокол зборів із рішенням необхідно переслати в бухгалтерію регіонального оператора, і гроші буде перераховано протягом року, згідно з п. 5 статті 173 ЖК РФ, якщо менший термін не встановлено законодавством суб'єкта федерації.
Проведення загальнобудинкових зборів
Для проведення загального збору потрібно за 10 днів розіслати всім мешканцям-членам житлотовариства повідомлення про дату збору та питання порядку денного (відкриття спецрахунку).
Для легітимності рішень у призначений день повинні прийти власники не менш як половина сумарної площі квартир, що перебувають у віданні ТСЖ.
За наявності кворуму голова зачитує питання порядку денного, а обрана лічильна комісія вважає голоси осіб, що зібралися.
У великих житлових товариствах буває важко зібрати кворум через відсутність належного приміщення та можливості власників квартир зібратися одночасно, і для таких випадків передбачено заочне голосування.
При заочному голосуванні призначені правлінням відповідальні особи у кількості не менше двох здійснюють обхід квартир з бюлетенями для заочного голосування, в яких мешканці повинні поставити свій підпис у графі «за», «проти» або «утримався» навпроти кожного питання порядку денного.
Прийняття рішення
Для прийняття рішень:
- про відкриття спеціального депозиту;
- перерахування фінансів фонду капремонту на цей депозит регіональним оператором;
- виборі відповідальної особи.
необхідна наявність голосів власників половини всіх площ,що належать до цього ТСЖ. Тобто, якщо на збори з'явилися володарі половини всіх голосів, то для легітимності рішень щодо вищезгаданих пунктів вони мають бути прийняті одноголосно.
УВАГА!При прийнятті рішення про розмір внесків важливо врахувати, що такі внески не повинні бути меншими за встановлений у даному регіоні мінімум (п.1 ч. 4 статті 170 ЖК РФ).
Вибір відповідального за рахунок
Коли власником спецрахунку є товариство багатоквартирного будинку або залучена ним керуюча організація, то відповідальними за рахунок можуть бути такі особи:
- обраний член правління, яка має потрібну компетенцію.
- Залучений бухгалтерський працівник.
- Працівник керуючої організації.
Відповідальна особа може бути обрана і з рядових членів житлотовариства, що користується довірою більшості мешканців будинку, за яким не було помічено несумлінної поведінки До повноважень відповідальної особи входитимуть:
- відкриття рахунку у банку.
- Перерахування внесків учасників товариства.
- Перерахування платежів на користь підрядних організацій, які здійснили капремонт.
- Надання до банку документів на погашення цільових кредитів на капремонт засобами спеціального депозиту.
Дані операції відповідальна особа виконує лише за наявності відповідного рішення загальних зборів, представляючи до банку копії протоколів.
Підготовка документів та звернення до банку
Після ухвалення всіх необхідних рішень відповідальна особа звертається до кредитної організації з протоколом проведеного збору та паспортом для відкриття спецрахунку.
При зверненні до низки банків може знадобитися заповнення протоколу формою банку з внесенням даних із копії.
Після відкриття депозиту голова житлотовариства має протягом п'яти діб подати до житлової інспекції такі документи:
Житлова інспекція реєструє цю операцію та здійснює функції контролю за витрачанням цільових фінансів нарівні з ревізором ТСЖ.
Як сплатити капремонт зі спецрахунку?
Якщо на депозиті є кошти, накопичені шляхом перерахування внесків від мешканців, збори власників-членів ТСЖ можуть вирішити провести капітальні ремонтні роботи в будинку.
Для оплати таких робіт підряднику відповідальний член товариства повинен подати до кредитної організації такі документи, згідно з пунктом 4 статті 177 ЖК РФ:
- копію запротоколованого рішення щодо проведення ремонтних робіт;
- договір про проведення робіт із підрядною організацією;
- акт приймання-передачі виконаних робіт.
Якщо фінансовими ресурсами, розміщеними на спецрахунку, планується сплатити кредит, взятий раніше виконання ремонтних робіт, додатково слід надати у банк кредитний договір.
ВАЖЛИВО!При перерахуванні підрядної організації авансових платежів до завершення ремонтних робіт акт прийому-передачі не вимагається, але в договорі підряду повинен бути пункт про розмір авансу та порядок його нарахування.
Будь-який з жителів-членів ТСЖ має право звернутися до кредитної організації за місцем зберігання спецдепозиту з паспортом для отримання інформації про залишок грошей на спецрахунку та отримання виписки про використання даних фінансових ресурсів за будь-який період часу (пункт 7 ст. 177 ЖК РФ).
Отже, використання спеціального банківського депозиту є надійним способом накопичити гроші на капітальний ремонт та проконтролювати їхнє витрачання. Відповідальний підхід мешканців при голосуванні та вибір грамотного фахівця як відповідального за спецрахунок особи допоможе витратити гроші власників житла за призначенням.
Копімо окремо
До початку програми капітальних ремонтів будинків власники згідно із законом мали право обрати спосіб формування внесків. Перший – це рахунок регіонального оператора, на якому акумулюються кошти всіх власників та витрачаються відповідно до регіональної програми. При цьому роботи проводять у певній черговості.
Альтернатива "загальному котлу" - це відкриття спецрахунку для кожного конкретного багатоквартирного будинку. Тоді власники можуть бути впевнені, що їхні внески підуть на ремонт саме їхнього будинку. Крім того, вони можуть самостійно визначати термін виконання та види робіт, вибирати підрядну організацію, погоджувати кошторис та навіть збільшувати розмір щомісячного внеску, якщо це необхідно.
«Індивідуальний спосіб накопичення зручний для новобудов та щодо нових будинків, - впевнений директор ТОВ УК «ПЖРЕУ Курчатівського району» (м.Челябінськ) Анатолій Давиденко. - Для старих та невеликих будинків цей спосіб неефективний. Збір від внесків буде невеликим, а всі терміни капремонту вже підійшли. Коли вони нагромадять? Де візьмуть гроші? Потрібно виважено підходити до формування спецрахунку. У нашому житлофонді близько 400 багатоквартирних будинків. Нині лише в одному з них відкрито такий рахунок. Власники ще чотирьох будинків вийшли з ініціативою провести загальні збори із цією повісткою».
За словами директора ТОВ «ДЕЗ Калінінського району» (м. Челябінськ) Костянтина Смирнова, в їхній компанії з ініціативи власників запущено проект з управління спецрахунками капремонту: «Керуюча компанія відкриває спецрахунок у банку з можливістю розміщення коштів на депозит під найбільш можливий високий відсоток, потім розробляє індивідуальну для кожного будинку програму капремонту, яка, як показують розрахунки, буде реалізована набагато швидше за регіональну. Та й власники спокійні: їхні гроші лежать у конкретному банку та витрачаються на ремонт саме їхнього будинку».
Голова ТВЖ «Відродження» (м. Челябінськ) Марина Пронінарозповіла нашому сайту, що перейти на окремий рахунок їхньому будинку вдалося без особливих проблем. Тільки за перші чотири місяці зборів на капремонт їм удалося зібрати понад 100 тисяч рублів. Ці гроші тут же пішли на ремонт покрівлі, що протікає.
«Спочатку я дізналася про всі подробиці в банку, на якому можна розміщувати кошти на капремонт, - розповідає про підготовку до відкриття спецрахунку співрозмовниця. – Там же я отримала список необхідних для цього документів, головний з яких – це протокол загальних зборів мешканців. Потім провели збори мешканців: на очному голосуванні було мало людей, тож пізніше голосування провели заочно. Більшістю голосів було ухвалено рішення про відкриття рахунку. Потім ми надіслали повідомлення про це регоператору та передали дані до ДВС ЖКГ. Там наш будинок включили до Реєстру будинків, кошти на капремонт якого акумулюються на спеціальному рахунку».
Марина Проніна зізнається, що під час переходу від регоператора на власний рахунок вдома є нюанси. Наприклад, контролювати хід та якість робіт, випускати та поширювати квитанції ТСЖ чи КК доведеться самостійно. Стягнення боргів із неплатників також лягає на плечі власника рахунку. «Але плюси переходу переважили всі ці нюанси, – каже голова ТСЖ «Відродження». – Ми самі керуємо процесом. Наприклад, за регіональною програмою покрівлю нашого будинку треба було б ремонтувати 2031 року. Завдяки спецрахунку нам вдалося зробити необхідний цьогорічний ремонт».
П'ять кроків до спецрахунку
Відкрити спеціальний рахунок мешканці можуть і після початку програми. Для цього достатньо виконати певний алгоритм дій.
Крок 1. Знайти свій будинок у програмі капремонту
Насамперед необхідно знайти свій будинок у переліку багатоквартирних будинків, які увійшли до регіональної програми капітального ремонту. Важливо дізнатися, що будинок не визнаний ветхо-аварійним, інакше будинок потрапляє в іншу федеральну програму - з переселення з аварійного житла, і власники не повинні сплачувати внески на капремонт.
Інформацію про те, в який період програми потрапив ваш будинок, можна знайти на сайті регіонального оператора. Якщо будинок включено до регіональної програми капремонту, кошти мешканців спрямовуються на рахунок регоператора та витрачаються відповідно до короткострокових планів. Чи є бажання перейти від загальної скарбнички на власний рахунок вдома? Тоді переходимо до другого кроку.
Крок 2. Провести загальні збори власників
Ініціатором зборів може стати рада багатоквартирного будинку, голова ТСЖ чи ЖБК чи ініціативна група із числа власників. За новими поправками до житлового закону, з цього року ініціювати збори мешканців може і керуюча компанія.
Організатор повинен повідомити власників про збори та вказати питання порядку денного – відкриття спецрахунку на капремонт.
Якщо кількість присутніх на зборах недостатня для ухвалення рішення, її можна провести повторно, вже у заочній формі. Заочне голосування вважається правомочним, якщо надійшло щонайменше дві третини голосів від загальної кількості голосів у багатоквартирному будинку.
Крок 3. Скласти протокол рішення загальних зборів власників
У протоколі слід зазначити кілька моментів. Наприклад, вказати розмір щомісячного внеску (він може бути більшим за мінімальний тариф, встановлений у регіоні), перелік робіт і послуг з капремонту (він не може бути меншим за зазначені у програмі - ремонт даху, фундаменту, фасаду, внутрішніх інженерних комунікацій). Якщо в будинку є ліфт, він також повинен бути включений до цього переліку.
Обов'язково потрібно зазначити власника спеціального рахунку. За законом їм може бути лише юридична особа - ТСЖ, ЖБК, керуюча компанія чи регоператор. Вказати потрібно і банк, у якому буде відкрито спеціальний рахунок. Поміняти власника рахунку та кредитну організацію власники мають право у будь-який час, якщо жителі ухвалять таке рішення.
Наприкінці червня цього року було прийнято поправки до Житлового кодексу, за якими на загальних зборах щодо відкриття спецрахунку власники повинні вирішити та погодити з майбутнім власником рахунку, що він займатиметься роздрукуванням та доставкою квитанцій, а також проводитиме претензійну роботу з боржниками. Це має бути зафіксовано у протоколі. В іншому випадку спеціальний рахунок неможливо буде відкрити.
Спеціальні рахунки у великих банках для перерахування зборів за капітальний ремонт планують захистити як вклади. Такий законопроект підготували у Мінбуді РФ. Жителям будинків зі спецрахунками пропонують відкривати «спеціальні депозити» у будь-яких банках з числа 50 найбільших (з розміром власного капіталу не менше 20 млрд руб.). У разі відкликання у банків ліцензій вкладники зможуть отримати вкладену суму зі спецрахунків у повному обсязі.
Крок 4. Вибрати банк для відкриття рахунку
Спеціальний рахунок можна відкрити в російських кредитних організаціях, величина капіталу яких становить щонайменше 20 мільярдів рублів. Гроші, розміщені на рахунках юросіб, не входять до системи державного страхування. Тому банки, у яких відкривають спецрахунки, повинні мати великий розмір власних коштів.
Спеціальний рахунок відкривається на ім'я юросіб при пред'явленні оформленого протоколом рішення загальних зборів власників житла та інших документів, передбачених банківськими правилами. Дізнатися про них можна буде безпосередньо у кредитній організації.
До списку банків, готових обслуговувати спеціальні рахунки для формування фонду капітального ремонту, входять: «Банк ВТБ», «Сбербанк Росії», «Альфа-банк», «Россільгоспбанк», «ЮніКредит Банк», Банк «Відкриття», «Промзв'язокбанк» та інші. Центробанк РФ щокварталу розміщує інформацію про кредитні організації на своєму офіційному сайті.
Крок 5. Повідомити про відкриття спецрахунку
Протягом п'яти днів після відкриття рахунку у банку необхідно направити до держжилинспекції довідку з банку разом із копією протоколу загальних зборів власників. Також необхідно надіслати повідомлення регоператору.
Щоправда, одразу перейти на спецрахунок у мешканців не вийде. «Ми регулярно отримуємо заяву від різних керуючих організацій, які відкривають на будинках спецрахунку, процес триває, - зазначає гендиректор регіонального оператора капремонтів у Челябінській області Вадим Борисов. - Але скористатися накопиченою сумою такі будинки зможуть не раніше, ніж за один календарний рік. Потім регоператор переказує всі накопичені будинком гроші на його рахунок».
25 грудня 2012 року Держдума ухвалила поправки до Житлового кодексу, які закріпили новий механізм накопичення коштів на капітальний ремонт спільного майна багатоквартирних будинків. Наразі основна частина фінансування програми капремонту – це щомісячні внески власників квартир. Вони самі ухвалюють рішення, як вони формуватимуть фонд капітального ремонту: або на спеціальному рахунку будинку, або на централізованому рахунку регіонального оператора.
