Горячее лето 2016 года в разгаре: 3 июля вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 355-ФЗ , вносящий изменения в ЖК РФ и Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» .
Документ кроме прочего установил требования для сохранения средств фонда капитального ремонта , формируемого на спецсчёте, и обозначил условия для выбора кандидата на должность руководителя регионального оператора.
Сохранность средств фонда капитального ремонта
Важные изменения коснулись ч. 2 ст. 44 ЖК РФ , утверждающей компетенцию общего собрания собственников в МКД. С учётом внесённых преобразований в круг вопросов, решаемых ОСС, теперь входит принятие решений о способе организации фонда капитального ремонта на специальном счёте.
В связи с этим у ОСС появляется право:
- устанавливать размер взноса на капитальный ремонт;
- определять минимальный размер фонда капитального ремонта - если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта;
- выбирать лицо, ответственное за открытие специального счёта;
- заключать договор банковского вклада для размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта на специальном счёте;
- совершать операции с денежными средствами, находящимися на специальном счёте, специальном депозите в российском банке, в котором планируется завести такой счёт;
- размещать временно свободные средства фонда в российских кредитных организациях.
Таким образом, закрепляется порядок размещения временно свободных средств фонда на специальном депозите в российском банке.
К тому же сдвинулся срок уплаты пени. Если раньше собственники помещений в МКД, несвоевременно или не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, должны были платить пени со дня, следующего после дня наступления установленного срока оплаты, то теперь - с 31-го дня после наступившего срока оплаты.
Специальный депозит
Средства со спецсчёта, хранящиеся на специальном депозите, могут взиматься с его владельца только в случаях обязательств по договорам, заключённым на ОСС (пп. 1.1-1, 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), и договорам на оказание услуг или выполнение работ по КР ОИ в МКД.
Операции по специальному счёту
- списывать денежные средства для расчёта за оказанные услуги и выполненные работы по КР ОИ в МКД;
- списывать денежные средства для погашения кредитов, взятых для оплаты услуг и работ по ч. 1 ст. 174 ЖК РФ ;
- перечислять денежные средства с одного спецсчёта на другой, если спецсчёт был сменён;
- на основании решения собственников помещений в МКД перечислять денежные средства на счёт регионального оператора капитального ремонта и зачислять денежные средства, поступившие от регионального оператора, при смене способа формирования фонда;
- зачислять взносы и пени на капитальный ремонт.
В связи с появлением специального депозита появляются ещё три возможности:
- размещение всех денежных средств или их части на специальном депозите;
- зачисление денежных средств со спецсчёта на специальный депозит;
- возврат денежных средств или их части, процентов от их размещения на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на спецсчёт.
Руководитель регионального отделения
Федеральным законом N 188-ФЗ в ст. 178.1 ЖК РФ закрепляются требования, предъявляемые к руководителю регионального отделения или к кандидату на эту должность.
Назначение на должность руководителя регионального отделения происходит по итогам открытого конкурса.
Требования к кандидату чётко определены. На эту должность не может быть назначен человек, если:
- суд признал его недееспособным или ограниченно недееспособным;
- он находится на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере, так как проходит лечение от алкоголизма, наркомании, токсикомании, хронических и затяжных психических расстройств.
У кандидата не может быть неснятой или непогашенной судимости, неисполненного наказания за любое административное правонарушение в виде дисквалификации.
Не сможет быть руководителем регионального оператора депутат законодательного (представительного) органа субъекта РФ, депутат органа местного самоуправления или государственный служащий. Если же такой кандидат признаётся победителем открытого конкурса, то ему необходимо сложить полномочия депутата или прекратить служебный контракт о прохождении госслужбы в течение одного месяца со дня принятия соответствующего решения конкурсной комиссией.
Квалификационные требования проверяются на экзамене:
- для кандидата на должность руководителя регионального оператора он проводится при проведении открытого конкурса;
- для руководителя регионального оператора - не реже одного раза в три года, начиная с момента назначения.
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N
5
РАЗМЕЩЕНИЕ ЦЕЛЕВЫХ СРЕДСТВ ТСЖ НА
ДЕПОЗИТЕ
Сегодня мы рассмотрим обычную
ситуацию из практики ТСЖ: собственники
помещений в многоквартирном доме приняли
решение о проведении ремонта общего
имущества, который будет профинансирован
путем создания специального фонда
товарищества; отчисления в этот фонд будут
осуществляться ежемесячно; одновременно
было принято решение размещать собранные
средства на депозите. Как оформить такие
решения в соответствии с
законодательством? Могут ли жильцы
претендовать на получение процентов по
депозиту?
Решение о проведении ремонта
принимается квалифицированным
большинством (2/3) голосов собственников
помещений в многоквартирном доме на общем
собрании (пп. 1 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Следовательно, обязанность осуществлять
отчисления в специальный фонд на капремонт
возникает также у всех собственников,
несмотря на то что в соответствии с пп. 5 п. 2
ст. 145 ЖК РФ образование специальных фондов
товарищества относится к исключительной
компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Обратимся к вопросу о размещении средств на
депозитном счете в банке.
Целевое
назначение денежных средств
В связи с
размещением временно свободных денежных
средств, предназначенных для проведения
капремонта, на депозитном счете в банке
возникают вопросы: не нарушается ли целевое
назначение этих средств и должно ли
товарищество собственников жилья уплатить
с них налог на прибыль на основании п. 14 ст.
250 НК РФ?
Исчерпывающие ответы на эти
вопросы содержатся в Письме Минфина России
от 19.08.2009 N 03-03-06/4/68. В соответствии с п. 2 ст. 251
НК РФ при определении налоговой базы по
налогу на прибыль не учитываются доходы в
виде целевых поступлений на содержание
некоммерческой организации и ведение ею
уставной деятельности. Основным условием
применения данной нормы является
соблюдение целевого назначения средств
согласно решению общего собрания (то есть
расходование средств только на капремонт).
Кроме того, товариществу следует вести
раздельный учет доходов (расходов),
полученных (понесенных) в рамках целевых
поступлений.
При ответе на основной
вопрос (является ли размещение целевых
средств на депозитном счете в банке
нарушением их назначения) следует
рассматривать каждый конкретный случай с
точки зрения использования средств по
целевому назначению. По мнению Минфина, в
качестве критериев отнесения деятельности
по размещению временно свободных остатков
целевых средств, полученных в виде целевого
финансирования, в приносящих доход
финансовых активах к предпринимательской
деятельности могут использоваться
следующие обстоятельства:
1) наличие
расходов, направленных на получение дохода,
является основным критерием отнесения
деятельности к предпринимательской;
2)
некоммерческая организация должна
представить документальное обоснование
принимаемых решений о размещении временно
свободных остатков целевых средств в
приносящих доход финансовых активах с
точки зрения минимизации риска потери
(обесценивания) соответствующих средств;
3) некоммерческая организация должна
представить обоснование целесообразности
неполного использования целевых средств в
том периоде, в котором они получены ею, с
размещением свободных остатков таких
средств на депозитных счетах в учреждениях
банков по сравнению со стратегией полного
использования средств в текущем периоде, в
том числе обоснование того, что наличие
временно свободных остатков целевых
средств не приведет к сокращению масштабов
деятельности некоммерческой организации
(ее прекращению), а получение дохода
позволит за счет накопления средств
наиболее эффективно достигнуть уставных
целей.
Из изложенного следует, что закон
не запрещает ТСЖ размещать временно
свободные денежные средства на депозитном
счете в банке с целью их сохранения (но не с
целью извлечения прибыли!). Соответствующее
решение может быть принято как общим
собранием всех собственников (наиболее
предпочтительно), так и общим собранием
членов товарищества. В отсутствие четких
правовых норм, регулирующих вопросы,
связанные с размещением средств,
полученных от собственников, на депозите,
решение общего собрания должно максимально
восполнить все пробелы.
Распоряжение
денежными средствами на депозите
ТСЖ
обладает таким объемом полномочий, которым
его наделили закон и собственники. В первую
очередь деятельность товарищества связана
с исполнением различных обязанностей.
Одной из них может являться сбор денежных
средств на ремонт с собственников и
размещение их на специально открытом
депозитном счете.
Правление
товарищества вправе распоряжаться
денежными средствами в соответствии с
финансовым планом ТСЖ (п. 4 ст. 151 ЖК РФ),
который, в свою очередь, утверждается общим
собранием членов ТСЖ (пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Представляется, что решение о том, когда
могут быть потрачены средства на капремонт,
должно быть принято вместе с решениями о
проведении капремонта и размещении средств
на депозите в банке. Скорее всего, этот срок
будет привязан к определенной сумме
средств, предназначенных на ремонт.
Безусловно, указанные суммы не могут быть
потрачены на иные цели, кроме проведения
капремонта.
Таким образом, последнее
слово в решении вопроса о расходовании
средств на капремонт остается за
большинством собственников, несмотря на то
что эти деньги относятся к средствам ТСЖ (ч.
2 ст. 151 ЖК РФ).
Доходы в виде процентов по
депозиту
Размещая средства,
предназначенные для проведения капремонта,
на банковском депозите, ТСЖ рассчитывает на
получение процентов. Товариществу надо
иметь в виду, что в целях налогообложения
проценты, полученные от временного
размещения целевых средств на депозитных
счетах в банках, учитываются в составе
внереализационных доходов (п. 6 ст. 250 НК РФ),
следовательно, облагаются налогом на
прибыль (либо единым налогом, уплачиваемым
в связи с применением УСНО).
Основной
вопрос, требующий разрешения, касается
возможности распределения процентов по
депозиту между собственниками помещений в
доме (членами ТСЖ).
От редакции.
Обязательные платежи, вступительные и иные
взносы членов товарищества составляют
средства ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 151 ЖК РФ). При этом
имущество товарищества обособлено от
имущества его членов (п. 6 ст. 135 ЖК РФ).
Поэтому внесенные товариществу целевые
взносы поступают в его собственность,
следовательно, и доходы от их использования
(в виде процентов по депозиту) составляют
имущество ТСЖ. Собственники помещений не
вправе претендовать на такие доходы
никаким иным образом, кроме получения
выгоды от направления этих средств на
управление многоквартирным
домом.
Представим, что проценты были
распределены между членами ТСЖ. С точки
зрения налогового законодательства такое
распределение процентов является
нарушением целевого назначения средств,
предназначенных на ремонт. В данном случае
ТСЖ должно уплатить налог на прибыль со
всей суммы, находящейся на депозитном счете
(п. 14 ст. 250 НК РФ) на дату выплаты процентов
гражданам (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ). Кроме того,
собственники также будут обременены
необходимостью уплатить НДФЛ с тех сумм,
которые они получат в качестве процентов. В
результате денег на капремонт станет
меньше. Разве такую цель преследуют
собственники, принимая решение о
размещении средств на ремонт на депозитном
счете в банке? Вряд ли. Таким образом, с
экономической точки зрения собственникам
невыгодно распределение полученных
процентов.
Более того, такое
распределение противоречит гражданскому
законодательству. Напомним, что ТСЖ -
некоммерческая организация (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 50 ГК РФ
некоммерческой является организация, не
имеющая извлечение прибыли в качестве
основной цели деятельности и не
распределяющая полученную прибыль между
участниками. Следовательно, ТСЖ не вправе
распределять полученные по депозиту
проценты между своими членами.
При этом
распоряжение данными средствами
осуществляется правлением товарищества на
основании решения общего собрания членов
ТСЖ. Целесообразным представляется
направление полученных по вкладу процентов
на проведение капитального ремонта.
Собственники только выиграют от увеличения
фонда на ремонт. Не исключается возможность
направления полученных в виде процентов
средств на иные нужды. Главное, чтобы эти
средства были направлены на достижение
целей, связанных с управлением
многоквартирным домом.
Если "в деле"
управляющая организация
В заключение
коснемся возможности размещения на
депозите денежных средств, собираемых
управляющей организацией. Подобная
практика представляется как минимум
сомнительной.
Средства, полученные
управляющей организацией от собственников
помещений в доме, являются платой за услуги
этой организации, то есть ее доходом.
Управляющая организация, в отличие от
товарищества собственников жилья, не
связана решениями общего собрания
собственников в вопросе распоряжения
полученными денежными средствами.
Управляющая организация вправе разместить
полученные средства на депозитном счете в
банке. По крайней мере, законодательством
это не запрещено. В соответствии с п. 1 ст. 834,
п. 1 ст. 838 ГК РФ управляющая организация
приобретает статус вкладчика,
следовательно, именно она имеет право на
получение дохода в виде процентов по
вкладу. При этом, в отличие от ТСЖ,
управляющая организация не обязана
направлять полученные проценты на цели,
связанные с управлением многоквартирным
домом.
Таким образом, собственники
помещений при управлении их домом
управляющей организацией не могут получить
никакой выгоды в случае размещения во
вклады временно свободных денежных средств
управляющей организации.
* * *
Решение о
размещении на депозите средств фонда,
предназначенного для финансирования
ремонта общего имущества в многоквартирном
доме, ТСЖ целесообразно принять
одновременно с решением о проведении
капитального ремонта и формированием
соответствующего специального фонда.
Заключение договора банковского вклада не
является нарушением целевого назначения
собранных средств, но только при условии
выполнения рекомендаций Минфина. Проценты
по депозиту признаются налогооблагаемым
доходом ТСЖ, принадлежат товариществу и
могут быть использованы только на ведение
уставной деятельности. В силу прямого
указания закона этот доход не подлежит
распределению между членами ТСЖ
(собственниками помещений в
многоквартирном доме).
Г.Ю.Шарикова
Юрисконсульт
НП "Нижегородская
ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
10.05.2010
Взносы за капремонт теперь можно размещать в банках под процент и полученную прибыль тратить на нужды дома. Опубликованы поправки к Жилищному кодексу, которые разъясняют порядок такого размещения. По словам экспертов, очень многое в этой процедуре будет зависеть от активности и сознательности жильцов. Закон не гарантирует, что взносы за капремонт не обесценятся или не будут потеряны. Экономический обозреватель Валерий Емельянов подробнее.
Те дома, собственники которых собирают на капремонт отдельно от города, получили возможность подзаработать на своих взносах. Им прописали процедуру размещения общедомового фонда на банковском вкладе. Звучит довольно просто: на собрании собственников нужно выбрать банк и передать протокол голосования в этот самый банк. Депозит можно открыть на имя товарищества, некой доверенной фирмы или даже на любого из жильцов, разъясняет начальник управления юридического сопровождения НП "ЖКХ Контроль" Валерий Новиков:
"Управляющая организация может открыть этот спецсчет, если собственники так решат, либо ТСЖ, ТСН, ЖСК, либо они могут выбрать одного представителя из собственников, который откроет его на себя лично".
Главная проблема с такими депозитами, как и вообще со спецсчетами, - они не застрахованы государством. Единственная защита капитально-ремонтных накоплений от потери состоит в том, что размещать их можно лишь в банках с капиталом от 20 миллиардов рублей. Это крупнейшие 35 финансовых учреждений страны, одобренных ЦБ как сверхнадежные. И все же, поскольку взносы будут накапливаться не один десяток лет, нет гарантий, что взносы успешно доживут до капремонта. Даже у крупнейших банков раз в столетие случаются проблемы с выдачей, вспоминает сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов:
"Напомню вам историю сбора денег на капремонт жилищными кооперативами в советское время. Была точно такая же схема. Они собирали деньги, ремонтировать можно было только с разрешения государства. Ну и что? Гражданам признали этот долг, а ЖСК на капремонт накрылись медным тазом".
И все же расчеты показывают: жильцам выгоднее копить отдельно на свой дом, только если делать это через депозит. Так, на капитальный ремонт типовой панели нужно собрать около 60 миллионов рублей. При условии, что все жильцы оплачивают коммуналку исправно, на расчетном счете необходимая сумма наберется лишь через 43 года. Примерно те же сроки получаются, если отдавать взносы в общегородской котел. Зато когда деньги конкретного дома лежат на вкладе под 11%, то срок сокращается до 16 лет. Следить за тем, как пополняется спецчет и как растут проценты на нем, может любой желающий, добавляет Валерий Новиков:
"Собственник может обратиться в банк, если он действительно является собственником в данном многоквартирном доме. Либо в управляющую организацию, которая является владельцем данного спецсчета".
Однако эксперты предупреждают, что ждать легких денег от банков жильцам не следует. Хотя ставки для юридических лиц действительно выглядят неплохо, финансовые учреждения крайне неохотно назначают их коммунальным предприятиям. Большинство капитальных спецсчетов приносит сейчас не более 1-2% годового дохода, то есть по факту эти деньги обесцениваются, пока стоимость ремонтных работ растет. Чтобы выбить для своего дома хорошую депозитную ставку, ответственное за деньги лицо должно изрядно потрудиться, говорит Анатолий Голов:
"Все равно многие не получат никаких процентов на эти деньги. Я знаю только одного председателя ТСЖ, который добился получения приличного процента, порядка 7-8%. Но он бывший банковский работник. Понимаете, даже положить деньги в банк под процент надо уметь".
Правда, все это компенсируется тем, что новые поправки в закон исключают мошенничество со стороны коммунальщиков и соседей. Потратить деньги с общего счета на что-то, кроме капремонта, не возможно - нужно письменное решение собрания. Без него банк деньги не отдаст. Банкротство УК тоже не проблема: ответственное лицо меняется, деньги остаются. Также не получится изъять средства с помощью фиктивного ремонта, например, открыв свою фирму и завысив стоимость работ. В каждом регионе есть перечень допущенных подрядчиков, и выбирать нужно из их числа. Мошенники могут разве что подделать голосование собственников. Но тут уж жильцы должны сами следить, что они подписывают и в чьих интересах, говорит руководитель проекта "Школа грамотного потребителя" Александр Козлов:
"Это прямая компетенция общего собрания собственников. Банк при открытии спецсчета и депозита будет смотреть на наличие кворума, которые собственники отдали за то или иное решение, оформленное протоколом общего собрания".
Контроль со стороны жильцов потребуется на каждом из этапов капитального ремонта, говорят эксперты. Без этого сроки накопления окажутся длиннее, качество работ хуже, а то и вовсе деньги изымут в общегородской котел. Такие прецеденты уже имеются, причем в полном соответствии с законом. Если взносы платит менее половины собственников дома, то власти имеют право перевести уже собранные жильцами деньги в общий фонд и использовать их для ремонта других домов.
Сбор денежных средств на капитальный ремонт и организация его выполнения является правом жилищного товарищества. Форма таких сборов определяется на общем сборе владельцев помещений.
Общее собрание может постановить создать фонд капитального ремонта, если большинство собравшихся владельцев жилья проголосуют за его создание, в соответствии с ч. 5 п. 2 статьи 145 ЖК РФ .
Собранные средства могут храниться:
- на специальном банковском депозите;
- у региональной управляющей организации.
Жильцы самостоятельно выбирают место хранения на общем собрании (п. 3 статьи 170 ЖК РФ).
Что такое специальный счёт по капитальному ремонту?
Это особый банковский депозит, предназначенный для хранения и управления денежными средствами, целевым назначением которых является осуществление капитального ремонта домов.
ВАЖНО! Трата денег со специального счёта возможна только в соответствии со сметой ремонтных работ, утверждение перечня которых является исключительным правом жилтоварищества, открытого данный депозит (пункт 1 статьи 137 ЖК РФ).
По данному счёту возможно осуществление следующих операций:
- поступление денег за счёт взносов жильцов, пеней за просрочку таких взносов и субсидий из бюджета.
- Оплата капитального ремонта согласно смете по платёжным документам, представленным в банк ответственным лицом.
- Погашение кредитов, целевым назначением которых являлся капремонт.
- Перечисление размещённых средств на другой спецсчет, по решению собрания членов товарищества.
Величина депозита может увеличиваться при начислении банком процентов за размещение средств.
Собственником счёта могут быть следующие структуры:
- Жилищное товарищество.
- Управляющая организация.
- Жилищный кооператив.
Когда собственником счёта является жилтоварищество, то управление размещёнными средствам осуществляется правлением (п. 4 статьи 151 ЖК РФ).
Как его открыть?
Для открытия спецсчёта необходимо проведение общего сбора собственников-членов жилтоварищества, на котором должны быть приняты решения по следующим вопросам:
- создание фонда капитального ремонта.
- Хранение фонда капремонта на спецсчете.
- Определение размера ежемесячных платежей в данный фонд.
- Выбор ответственного лица, управляющего счётом.
Если фонд капремонта уже создан и находится в ведении регионального оператора, то необходимо принять решение о передачи средств фонда на созданный банковский депозит.
ВНИМАНИЕ! На специальном депозите могут быть размещены финансовые ресурсы фонда, созданного только владельцами жилых и нежилых помещений одного дома.
Протокол собрания с решением необходимо переслать в бухгалтерию регионального оператора, и деньги будут перечислены в течение года, согласно п. 5 статьи 173 ЖК РФ , если меньший срок не установлен законодательством субъекта федерации.
Проведение общедомового собрания
Для проведения общего сбора нужно за 10 дней разослать всем жильцам-членам жилтоварищества уведомления о дате сбора и вопросах повестки (открытие спецсчета).
Для легитимности решений в назначенный день должны прийти владельцы не менее половины суммарной площади квартир, находящихся в ведении ТСЖ.
При наличии кворума председатель зачитывает вопросы повестки дня , а выбранная счётная комиссия считает голоса собравшихся лиц.
В крупных жилищных товариществах бывает трудно собрать кворум из-за отсутствия подходящего помещения и возможности владельцев квартир собраться одновременно, и для таких случаев предусмотрено заочное голосование.
При заочном голосовании назначенные правлением ответственные лица в количестве не менее двух совершают обход квартир с бюллетенями для заочного голосования, в которых жильцы должны поставить свою подпись в графе «за», «против» или «воздержался» напротив каждого вопроса повестки дня.
Принятие решения
Для принятия решений:
- об открытии специального депозита;
- перечислении финансов фонда капремонта на данный депозит региональным оператором;
- выборе ответственного лица.
необходимо наличие голосов владельцев половины всех площадей, относящихся к данному ТСЖ. То есть, если на собрание явились обладатели половины всех голосов, то для легитимности решений по вышеуказанным пунктам они должны быть приняты единогласно.
ВНИМАНИЕ! При принятии решения о размере взносов важно учесть, что такие взносы не должны быть меньше установленного в данном регионе минимума (п.1 ч. 4 статьи 170 ЖК РФ).
Выбор ответственного за счёт
Когда владельцем спецсчёта является товарищество многоквартирного дома или привлечённая им управляющая организация, то ответственными за счёт могут быть следующие лица:
- выбранный член правления, обладающей нужной компетенцией.
- Привлечённый бухгалтерский работник.
- Работник управляющей организации.
Ответственное лицо может быть выбрано и из рядовых членов жилтоварищества , пользующегося доверием большинства жителей дома, за которым не было замечено недобросовестного поведения. В полномочия ответственного лица будут входить:
- открытие счёта в банке.
- Перечисление взносов участников товарищества.
- Перечисление платежей в пользу подрядных организаций, осуществивших капремонт.
- Предоставление в банк документов для погашения целевых кредитов на капремонт средствами специального депозита.
Данные операции ответственное лицо выполняет только при наличии соответствующего решения общего собрания, представляя в банк копии протоколов.
Подготовка документов и обращение в банк
После принятия всех необходимых решений ответственное лицо обращается в кредитную организацию с протоколом проведённого сбора и паспортом для открытия спецсчёта.
При обращении в ряд банков может потребоваться заполнение протокола по форме банка с внесением данных из копии.
После открытия депозита председатель жилтоварищества должен в течение пяти суток представить в жилищную инспекцию следующие документы:
Жилищная инспекция регистрирует данную операцию и осуществляет функции контроля за расходованием целевых финансов наравне с ревизором ТСЖ.
Как оплатить капремонт со спецсчёта?
Если на депозите имеются средства, накопленные путём перечисления взносов от жильцов, то собрание собственников-членов ТСЖ может решить провести капитальные ремонтные работы в доме.
Для оплаты таких работ подрядчику ответственный член товарищества должен представить в кредитную организацию следующие документы , согласно пункту 4 статьи 177 ЖК РФ :
- копию запротоколированного решения о проведении ремонтных работ;
- договор о проведении работ с подрядной организацией;
- акт приема-передачи сделанных работ.
Если финансовыми ресурсами, размещёнными на спецсчёте, планируется оплатить кредит, взятый ранее на выполнение ремонтных работ, то дополнительно следует предоставить в банк кредитный договор.
ВАЖНО! При перечислении подрядной организации авансовых платежей до завершения ремонтных работ, акт приёма-передачи не требуется, но в договоре подряда должен быть пункт о размере аванса и порядке его начисления.
Любой из жителей-членов ТСЖ вправе обратиться в кредитную организацию по месту хранения спецдепозита с паспортом для получения информации об остатке денег на спецсчёте и получения выписки об использовании данных финансовых ресурсов за любой период времени (пункт 7 ст. 177 ЖК РФ).
Итак, использование специального банковского депозита является надёжным способом накопить деньги на капитальный ремонт и проконтролировать их расходование. Ответственный подход жильцов при голосовании и выбор грамотного специалиста в качестве ответственного за спецсчёт лица поможет потратить деньги собственников жилья по назначению.
Копим отдельно
До начала программы капитальных ремонтов домов собственники по закону имели право выбрать способ формирования взносов. Первый - это счет регионального оператора, на котором аккумулируются средства всех собственников и расходуются в соответствии с региональной программой. При этом работы проводятся в определенной очередности.
Альтернатива «общему котлу» - это открытие спецсчета для каждого конкретного многоквартирного дома. Тогда собственники могут быть уверены, что их взносы пойдут на ремонт именно их дома. Кроме того, они могут самостоятельно определять срок выполнения и виды работ, выбирать подрядную организацию, согласовывать смету и даже увеличивать размер ежемесячного взноса, если это необходимо.
«Индивидуальный способ накопления удобен для новостроек и относительно новых домов, - уверен директор ООО УК «ПЖРЭУ Курчатовского района» (г.Челябинск) Анатолий Давыденко . - Для старых и небольших домов этот способ неэффективен. Сбор от взносов будет небольшим, а все сроки по капремонту уже подошли. Когда они накопят? Где возьмут деньги? Нужно взвешенно подходить к формированию спецсчета. В нашем жилфонде около 400 многоквартирных домов. Сейчас только в одном из них открыт такой счет. Собственники еще четырех домов вышли с инициативой провести общие собрания с этой повесткой».
По словам директора ООО «ДЕЗ Калининского района» (г. Челябинск) Константина Смирнова , в их компании по инициативе собственников запущен проект по управлению спецсчетами капремонта: «Управляющая компания открывает спецсчет в банке с возможностью размещения средств на депозит под наиболее возможно высокий процент, затем разрабатывает индивидуальную для каждого дома программу капремонта, которая, как показывают расчеты, будет реализована гораздо быстрее региональной. Да и собственники спокойны: их деньги лежат в конкретном банке и расходуются на ремонт именно их дома».
Председатель ТСЖ «Возрождение» (г. Челябинск) Марина Пронина рассказала нашему сайту, что перейти на отдельный счет их дому удалось без особых проблем. Только за первые четыре месяца сборов на капремонт им удалось собрать больше 100 тысяч рублей. Эти деньги тут же пошли на ремонт протекающей кровли.
«Сначала я узнала все подробности в банке, на котором можно размещать средства на капремонт, - рассказывает о подготовке к открытию спецсчета собеседница. - Там же я получила список необходимых для этого документов, главный из которых - это протокол общего собрания жителей. Затем провели собрание жильцов: на очном голосовании было мало человек, поэтому позже голосование провели заочно. Большинством голосов было принято решение об открытии счета. Потом мы отправили уведомление об этом регоператору и передали данные в ГИС ЖКХ. Там наш дом включили в реестр домов, средства на капремонт которого аккумулируются на специальном счете».
Марина Пронина признается, что при переходе от регоператора на собственный счет дома есть нюансы. Например, контролировать ход и качество работ, выпускать и распространять квитанции ТСЖ или УК придется самостоятельно. Взыскание долгов с неплательщиков также ложится на плечи держателя счета. «Но плюсы перехода перевесили все эти нюансы, - говорит председатель ТСЖ «Возрождение». - Мы сами руководим процессом. Например, по региональной программе кровлю нашего дома нужно было бы ремонтировать в 2031 году. Благодаря спецсчету нам удалось сделать необходимый ремонт в этом году».
Пять шагов к спецсчету
Открыть специальный счет жители могут и после начала программы. Для этого достаточно выполнить определенный алгоритм действий.
Шаг 1. Найти свой дом в программе капремонта
В первую очередь необходимо найти свой дом в перечне многоквартирных домов, которые вошли в региональную программу капитального ремонта. Важно узнать, что дом не признан ветхо-аварийным, иначе дом попадает в другую федеральную программу - по переселению из аварийного жилья, и собственники не должны оплачивать взносы на капремонт.
Информацию о том, в какой период программы попал ваш дом, можно найти на сайте регионального оператора. Если дом включен в региональную программу капремонта, средства жителей направляются на счет регоператора и расходуются в соответствии с краткосрочными планами. Есть желание перейти от общей копилки на собственный счет дома? Тогда переходим ко второму шагу.
Шаг 2. Провести общее собрание собственников
Инициатором собрания может стать совет многоквартирного дома, председатель ТСЖ или ЖСК или инициативная группа из числа собственников. По новым поправкам в жилищный закон, с этого года инициировать собрание жильцов может и управляющая компания.
Организатор должен уведомить собственников о собрании и указать вопрос повестки дня - открытие спецсчета на капремонт.
Если количество присутствующих на собрании недостаточно для принятия решения, его можно провести повторно, уже в заочной форме. Заочное голосование считается правомочным, если поступило не менее две трети голосов от общего числа голосов в многоквартирном доме.
Шаг 3. Составить протокол решения общего собрания собственников
В протоколе нужно указать несколько моментов. Например, указать размер ежемесячного взноса (он может быть больше минимального тарифа, установленного в регионе), перечень работ и услуг по капремонту (он не может быть меньше указанных в программе - ремонт крыши, фундамента, фасада, внутренних инженерных коммуникаций). Если в доме есть лифт, то он также должен быть включен в этот перечень.
Обязательно нужно указать владельца специального счета. По закону им может быть только юридическое лицо - ТСЖ, ЖСК, управляющая компания или регоператор. Указать нужно и банк, в котором будет открыт специальный счет. Поменять держателя счета и кредитную организацию собственники вправе в любое время, если жители примут такое решение.
В конце июня этого года были приняты поправки в Жилищный кодекс, по которым на общем собрании по открытию спецсчета собственники должны решить и согласовать с будущим владельцем счета, что он будет заниматься распечаткой и доставкой квитанций, а также будет проводить претензионную работу с должниками. Это должно быть зафиксировано в протоколе. В противном случае специальный счет невозможно будет открыть.
Специальные счета в крупных банках для перечисления сборов за капитальный ремонт планируют защитить, как вклады. Такой законопроект подготовили в Минстрое РФ. Жителям домов со спецсчетами предлагают открывать «специальные депозиты» в любых банках из числа 50 крупнейших (с размером собственного капитала не менее 20 млрд руб.). В случае отзыва у банков лицензий вкладчики смогут получить вложенную сумму со спецсчетов в полном объеме.
Шаг 4. Выбрать банк для открытия счета
Специальный счет можно открыть в российских кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей. Деньги, размещенные на счетах юрлиц, не входят в систему государственного страхования. Поэтому банки, в которых открывают спецсчета, должны иметь крупный размер собственных средств.
Специальный счет открывается на имя юрлица при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников жилья и других документов, предусмотренных банковскими правилами. Узнать о них можно будет непосредственно в кредитной организации.
В список банков, готовых обслуживать специальные счета для формирования фонда капитального ремонта, входят: «Банк ВТБ», «Сбербанк России», «Альфа-банк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», Банк «Открытие», «Промсвязьбанк» и другие. Центробанк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях на своем официальном сайте.
Шаг 5. Уведомить об открытии спецсчета
В течение пяти дней после открытия счета в банке необходимо направить в госжилинспекцию справку из банка вместе с копией протокола общего собрания собственников. Также необходимо отправить уведомление регоператору.
Правда, сразу перейти на спецсчет у жильцов не получится. «Мы регулярно получаем заявление от различных управляющих организаций, которые открывают на домах спецсчета, процесс идет, - отмечает гендиректор регионального оператора капремонтов в Челябинской области Вадим Борисов . - Но воспользоваться накопленной суммой такие дома смогут не раньше, чем через один календарный год. Затем регоператор переводит все накопленные домом деньги на его счет».
25 декабря 2012 года Госдума приняла поправки в Жилищный кодекс, которые закрепили новый механизм накопления средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Теперь основная часть финансирования программы капремонта - это ежемесячные взносы собственников квартир. Они сами принимают решение, как они будут формировать фонд капитального ремонта: либо на специальном счете дома, либо на централизованном счёте у регионального оператора.
