Karšta 2016 m. vasara įsibėgėjo: liepos 3 d. įsigaliojo 2016 m. liepos 3 d. Federalinis įstatymas N 355-FZ, iš dalies keičiantis Rusijos Federacijos būsto kodeksą ir federalinį įstatymą „Dėl vandens tiekimo ir sanitarijos“.
Dokumente, be kita ko, buvo nustatyti išsaugojimo reikalavimai lėšų iš kapitalinio remonto fondo, suformuotas specialioje paskyroje, ir išdėstytos kandidato į regiono operatoriaus vadovo pareigas atrankos sąlygos.
Kapitalinio remonto fondo lėšų sauga
Svarbūs pakeitimai paveikė 2 str. 44 Rusijos Federacijos būsto kodeksas, patvirtinantis visuotinio savininkų susirinkimo kompetencija MKD. Atsižvelgiant į atliktus pakeitimus, dabar OSS sprendžiamų klausimų spektras apima sprendimų dėl kapitalinio remonto fondo organizavimo specialioje sąskaitoje būdo priėmimą.
Šiuo atžvilgiu OSS turi teisę:
- nustato įmokos dydį už kapitalinį remontą;
- nustatyti minimalus kapitalinio remonto fondo dydis- jei Rusijos Federacijos subjekto įstatymai nustato minimalų kapitalinio remonto fondo dydį;
- pasirinkti asmenį, atsakingą už specialios sąskaitos atidarymą;
- sudaro banko indėlio sutartį laikinai laisvų lėšų iš kapitalinio remonto fondo įdėjimo į specialią sąskaitą;
- atlikti operacijas lėšomis, esančiomis specialioje sąskaitoje, specialiu indėliu Rusijos banke, kuriame planuojama atidaryti tokią sąskaitą;
- laikinai laisvas fondo lėšas patalpinti Rusijos kredito įstaigose.
Taigi nustatyta laikinai laisvų fondo lėšų padėjimo į specialų indėlį Rusijos banke tvarka.
Be to, pratęstas netesybų sumokėjimo terminas. Jei anksčiau daugiabučių namų patalpų savininkai, pavėluotai arba nevisiškai sumokėję įmokas už kapitalinį remontą, netesybas privalėjo mokėti nuo kitos dienos po mokėjimo termino, tai dabar – nuo 31 dienos po mokėjimo termino.
Specialus užstatas
Lėšos iš specialios sąskaitos, saugomos specialiame indėlyje, gali būti nuskaičiuotos iš jos savininko tik įsipareigojimų pagal sutartis dėl OSS (Rusijos Federacijos būsto kodekso 1.1-1, 1.2 punktai, 2 dalis, 44 straipsnis) ir paslaugų teikimo ar darbų atlikimo sutartys pagal Kirgizijos Respublikos OI MKD.
Operacijos specialioje sąskaitoje
- nurašyti lėšas apmokėti už suteiktas paslaugas ir atliktus darbus pagal KR OI MKD;
- nurašyti lėšas paskoloms, paimtoms apmokėti už paslaugas ir darbus, grąžinti pagal 1 str. 174 Rusijos Federacijos būsto kodeksas;
- pervesti lėšas iš vienos specialios sąskaitos į kitą, jei specialioji sąskaita buvo pakeista;
- remiantis daugiabučio namo patalpų savininkų sprendimu pervesti lėšas į regioninio kapitalinio remonto operatoriaus sąskaita ir kredituoti lėšas, gautas iš regiono operatoriaus keičiant fondo formavimo būdą;
- kredito įmokos ir delspinigiai už kapitalinį remontą.
Dėl specialaus indėlio atsiradimo atsiranda dar trys galimybės:
- visų lėšų ar jų dalies padėjimas į specialų indėlį;
- lėšų įskaitymas iš specialios sąskaitos į specialų indėlį;
- grąžinti lėšas ar jų dalį, palūkanas nuo jų padėjimo į specialų indėlį pagal sutarties sąlygas specialus užstatasį specialią sąskaitą.
Regioninio biuro vadovas
Federalinio įstatymo N 188-FZ str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 178.1 straipsnis nustato reikalavimus regiono biuro vadovas arba kandidatui į šias pareigas.
Į regiono biuro vadovo pareigas skiriamas remiantis atviro konkurso rezultatais.
Reikalavimai kandidatui yra aiškiai apibrėžti. Asmuo negali būti paskirtas į šias pareigas, jeigu:
- teismas pripažino jį neveiksniu arba iš dalies neveiksniu;
- yra registruotas narkomanijos ar psichoneurologijos dispanseryje, nes gydosi nuo alkoholizmo, narkomanijos, piktnaudžiavimo narkotinėmis medžiagomis, lėtinių ir užsitęsusių psichikos sutrikimų.
Kandidatas negali turėti nepanaikinto ar nepanaikinto teistumo arba neįvykdytos nuobaudos už bet kokį administracinį teisės pažeidimą – teisės atėmimą.
Rusijos Federacijos steigiamojo subjekto įstatymų leidžiamosios (atstovaujamojo) organo pavaduotojas, vietos valdžios organo deputatas ar valstybės tarnautojas negali būti regioninio operatoriaus vadovu. Jeigu toks kandidatas pripažįstamas atviro konkurso laimėtoju, per vieną mėnesį nuo konkurso komisijos atitinkamo sprendimo priėmimo dienos jis privalo atsistatydinti iš pavaduotojo pareigų arba nutraukti valstybės tarnybos sutartį.
Kvalifikacijos reikalavimai tikrinami egzaminu:
- kandidatui į pareigas regioninio operatoriaus vadovas jis vykdomas atviro konkurso metu;
- regiono operatoriaus vadovui - ne rečiau kaip kartą per trejus metus, skaičiuojant nuo paskyrimo dienos.
„Būsto ir komunalinės paslaugos: apskaita ir mokesčiai“, 2010, N 5
HOA TIKSLINIŲ LĖŠŲ DĖJIMAS Į INDĖLĮ
Šiandien pažvelgsime į dažną situaciją iš HOA praktikos: daugiabučio namo patalpų savininkai nusprendė atlikti bendro turto remontą, kuris bus finansuojamas sukuriant specialų partnerystės fondą; įmokos į šį fondą bus mokamos kas mėnesį; Kartu buvo nuspręsta surinktas lėšas atiduoti į depozitą. Kaip tokius sprendimus įforminti laikantis įstatymų? Ar nuomininkai gali reikalauti palūkanų už indėlį?
Sprendimas atlikti remontą priimamas kvalifikuota daugiabučio namo patalpų savininkų balsų dauguma (2/3) visuotiniame susirinkime (Įstatymo 1 p. 2 p., 44 str. 1 p., 46 str. Rusijos Federacijos būsto kodeksas). Vadinasi, prievolė mokėti įmokas į specialų fondą kapitaliniam remontui taip pat atsiranda visiems savininkams, nepaisant to, kad pagal punktų nuostatas. 5 p. 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 145 straipsniu, specialių partnerystės fondų formavimas priklauso išimtinei visuotinio HOA narių susirinkimo kompetencijai. Pereikime prie lėšų įdėjimo į depozitinę sąskaitą banke klausimą.
Lėšų paskirtis
Dėl laikinai laisvų lėšų, skirtų kapitaliniam remontui, padėjimo į banko depozitinę sąskaitą, kyla klausimų: ar nepažeidžiama šių lėšų paskirtis ir ar namo savininkų bendrija, remdamasi 14 punktu, privalo nuo jų mokėti pajamų mokestį. Art. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 250 straipsnis?
Išsamūs atsakymai į šiuos klausimus pateikti Rusijos finansų ministerijos 2009 m. rugpjūčio 19 d. laiške N 03-03-06/4/68. Pagal 2 str. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 251 straipsnis, nustatant pelno mokesčio bazę, neatsižvelgiama į pajamas, gautas tikslinių pajamų forma, skirta ne pelno organizacijai išlaikyti ir jos įstatymų nustatytai veiklai vykdyti. Pagrindinė šios normos taikymo sąlyga – visuotinio akcininkų susirinkimo sprendimu numatytos lėšų paskirties laikymasis (tai yra lėšų leidimas tik kapitaliniam remontui). Be to, bendrija turėtų atskirai vesti pajamų (išlaidų), gautų (patirtų) pagal tikslines pajamas, apskaitą.
Atsakant į pagrindinį klausimą (ar tikslinių lėšų patalpinimas į depozitinę sąskaitą banke yra jų paskirties pažeidimas), reikėtų įvertinti kiekvieną konkretų atvejį lėšų panaudojimo pagal paskirtį požiūriu. Finansų ministerijos teigimu, veiklos, skirtos laikinai laisviems tikslinio finansavimo būdu gautų tikslinio finansavimo lėšų likučiams patalpinti į pajamas generuojantį finansinį turtą, verslo veiklai priskyrimo kriterijais gali būti taikomos šios aplinkybės:
1) išlaidų, skirtų pajamoms gauti, buvimas yra pagrindinis kriterijus priskiriant veiklą prie verslumo;
2) ne pelno siekianti organizacija privalo dokumentiškai pagrįsti priimtus sprendimus dėl laikinai laisvų tikslinių lėšų likučių išdėstymo pajamas generuojančiame finansiniame turte atitinkamų lėšų praradimo (nuvertėjimo) rizikos mažinimo požiūriu;
3) ne pelno organizacija turi pateikti pagrindimą, kodėl tikslinga nepilnai panaudoti tikslines lėšas tuo laikotarpiu, kai jas gavo, laisvus tokių lėšų likučius depozitinėse sąskaitose banko įstaigose, palyginti su visapusiško dabartinio laikotarpio lėšų panaudojimo strategija, įskaitant to pagrindimą, kad dėl laikinai laisvų tikslinių lėšų likučių nesumažės ne pelno organizacijos veiklos mastas (jos nutraukimas), ir pajamų gavimas leis, kaupiant lėšas, efektyviausiai pasiekti įstatyme numatytus tikslus.
Iš to, kas išdėstyta, darytina išvada, kad įstatymai nedraudžia HOA dėti laikinai laisvas lėšas į depozitinę sąskaitą banke, siekiant jas išsaugoti (bet ne siekiant pelno!). Atitinkamą sprendimą gali priimti arba visuotinis visų savininkų susirinkimas (geriausia) arba visuotinis bendrijos narių susirinkimas. Nesant aiškių teisės normų, reglamentuojančių klausimus, susijusius su iš savininkų gautų lėšų padėjimu į depozitą, visuotinio akcininkų susirinkimo sprendimas turėtų kuo labiau užpildyti visas spragas.
Lėšų valdymas indėliuose
HOA turi tiek galių, kiek jai suteikė įstatymas ir savininkai. Visų pirma, bendrijos veikla susijusi su įvairių pareigų vykdymu. Vienas iš jų gali būti remontui skirtų lėšų rinkimas iš savininkų ir įnešimas į specialiai atidarytą depozitinę sąskaitą.
Bendruomenės valdyba turi teisę disponuoti lėšomis pagal HOA finansinį planą (Rusijos Federacijos būsto kodekso 151 straipsnio 4 punktas), kurį savo ruožtu tvirtina visuotinis narių susirinkimas. HOA (Rusijos Federacijos būsto kodekso 145 straipsnio 2 punkto 8 punktas).
Atrodo, kad sprendimas, kada galima išleisti lėšas kapitaliniam remontui, turėtų būti priimtas kartu su sprendimais dėl kapitalinio remonto atlikimo ir lėšų deponavimo banke. Greičiausiai šis laikotarpis bus susietas su tam tikra remontui skirtų lėšų suma. Žinoma, šios sumos negali būti išleistos kitiems tikslams, išskyrus kapitalinį remontą.
Taigi, paskutinis žodis sprendžiant dėl lėšų išlaidų kapitaliniam remontui lieka daugumai savininkų, nepaisant to, kad šie pinigai priklauso HOA lėšoms (Rusijos Federacijos būsto kodekso 151 straipsnio 2 dalis). .
Pajamos palūkanų už indėlį forma
Įnešdama lėšas, skirtas kapitaliniam remontui, į banko indėlį, HOA tikisi gauti palūkanų. Partnerystė turi turėti omenyje, kad mokesčių tikslais palūkanos, gautos už laikiną tikslinių lėšų padėjimą į indėlių sąskaitas bankuose, yra įtraukiamos į ne veiklos pajamas (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 250 straipsnio 6 punktas). ), todėl apmokestinamas pajamų mokesčiu (arba vienkartiniu mokesčiu , mokamas taikant supaprastintą mokesčių sistemą).
Pagrindinis klausimas, kurį reikia išspręsti, yra susijęs su galimybe paskirstyti palūkanas už indėlį namo patalpų savininkams (HOA nariams).
Iš redaktoriaus. Privalomi bendrijos narių mokėjimai, įstojimas ir kiti įnašai sudaro HOA lėšas (Rusijos Federacijos būsto kodekso 1 straipsnis, 2 punktas, 151 straipsnis). Tuo pačiu metu bendrijos turtas yra atskirtas nuo jos narių turto (Rusijos Federacijos būsto kodekso 135 straipsnio 6 punktas). Todėl tiksliniai įnašai į bendriją tampa jos nuosavybe, todėl pajamos iš jų naudojimo (indėlio palūkanų forma) yra HOA nuosavybė. Patalpų savininkai neturi teisės pretenduoti į tokias pajamas kitais būdais, kaip tik gauti išmokas iš šių lėšų panaudojimo daugiabučiui tvarkyti.
Įsivaizduokime, kad palūkanos buvo paskirstytos tarp HOA narių. Mokesčių teisės aktų požiūriu toks palūkanų skirstymas yra remontui skirtų lėšų tikslinės paskirties pažeidimas. Tokiu atveju HOA privalo sumokėti pajamų mokestį nuo visos depozitinėje sąskaitoje esančios sumos (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 250 straipsnio 14 punktas) palūkanų mokėjimo piliečiams dieną (straipsnio 4 punkto 9 punktas). Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 271 straipsnis). Be to, savininkus taip pat apkraus poreikis mokėti gyventojų pajamų mokestį nuo sumų, kurias jie gauna kaip palūkanas. Dėl to liks mažiau pinigų kapitaliniam remontui. Ar tai yra tikslas, kurio savininkai siekia, nuspręsdami lėšas remontui įdėti į banko depozitinę sąskaitą? Vargu ar. Taigi ekonominiu požiūriu savininkams neapsimoka skirstyti gautas palūkanas.
Be to, toks platinimas prieštarauja civilinei teisei. Primename, kad HOA yra ne pelno siekianti organizacija (Rusijos Federacijos būsto kodekso 135 straipsnio 1 punktas). Pagal 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 50 straipsnis yra ne pelno siekianti organizacija, kurios pagrindinis veiklos tikslas nėra pelno ir nedalina gauto pelno dalyviams. Vadinasi, HOA neturi teisės paskirstyti už indėlį gautų palūkanų savo nariams.
Šiuo atveju šių lėšų valdymą HOA visuotinio narių susirinkimo sprendimu vykdo bendrijos valdyba. Atrodo, tikslinga už užstatą gautas palūkanas panaudoti kapitalinio remonto darbams atlikti. Savininkai turės naudos tik iš padidinto remonto fondo. Neatmetama galimybė palūkanų forma gautas lėšas panaudoti kitoms reikmėms. Svarbiausia, kad šios lėšos būtų skirtos tikslams, susijusiems su daugiabučio namo valdymu, siekti.
Jei valdymo organizacija yra „versle“
Pabaigoje pakalbėkime apie valdymo organizacijos surinktų lėšų įnešimo į indėlį galimybę. Ši praktika atrodo švelniai tariant abejotina.
Lėšos, kurias valdymo organizacija gauna iš namo patalpų savininkų, yra apmokėjimas už šios organizacijos paslaugas, tai yra jos pajamos. Valdymo organizacija, skirtingai nei namo savininkų bendrija, nėra saistoma visuotinio savininkų susirinkimo sprendimų dėl disponavimo gautomis lėšomis.
Valdymo organizacija turi teisę pervesti gautas lėšas į depozitinę sąskaitą banke. Bent jau to nedraudžia įstatymai. Pagal 1 str. 834, 1 dalis, str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 838 straipsniu, valdymo organizacija įgyja indėlininko statusą, todėl būtent ji turi teisę gauti pajamų palūkanų už indėlį forma. Tuo pačiu, skirtingai nei HOA, valdymo organizacija neprivalo panaudoti gautų palūkanų su daugiabučio namo valdymu susijusiems tikslams.
Taigi patalpų savininkai, kai jų namą valdo valdymo organizacija, negali gauti jokios naudos, jei laikinai laisvos valdymo organizacijos lėšos yra deponuojamos į depozitą.
* * *
Patartina priimti sprendimą dėl depozito lėšų iš fondo, skirto daugiabučio namo bendrojo turto remontui arba HOA finansuoti, kartu su sprendimu atlikti kapitalinį remontą ir suformuoti atitinkamą specialų fondą. Banko indėlio sutarties sudarymas nepažeidžia numatytos surinktų lėšų paskirties, tačiau tik tuomet, jei laikomasi Finansų ministerijos rekomendacijų. Palūkanos už indėlį pripažįstamos apmokestinamomis HOA pajamomis, priklauso bendrijai ir gali būti naudojamos tik įstatymų nustatytai veiklai vykdyti. Pagal tiesioginius įstatymo nurodymus šios pajamos nėra paskirstomos HOA nariams (patalpų savininkams daugiabučiame name).
G. Yu. Šarikova
Teisės patarėjas
NP „Nižnij Novgorodo namų savininkų asociacija“
Pasirašyta antspaudu
10.05.2010
Įmokas kapitaliniam remontui dabar už palūkanas galima dėti į bankus ir gautą pelną skirti namo reikmėms. Paskelbtos Buto kodekso pataisos, kurios paaiškina tokio įkurdinimo tvarką. Specialistų teigimu, šioje procedūroje daug kas priklausys nuo gyventojų aktyvumo ir sąmoningumo. Įstatymai negarantuoja, kad kapitalinio remonto įmokos nenuvertės ar nebus prarastos. Ekonomikos apžvalgininkas Valerijus Emelyanovas skaitykite daugiau.
Tie namai, kurių savininkai lėšas kapitaliniam remontui renka atskirai nuo miesto, turi galimybę papildomai užsidirbti iš savo įnašų. Jiems buvo nustatyta bendrojo namo fondo padėjimo į banko indėlį tvarka. Skamba gana paprastai: savininkų susirinkime reikia pasirinkti banką ir balsavimo protokolą perduoti būtent šiam bankui. Užstatas gali būti atidarytas bendrijos, tam tikros patikimos įmonės ar net bet kurio gyventojo vardu, aiškina NP „ZhKHKH Kontrol“ teisinės paramos skyriaus vadovas. Valerijus Novikovas:
„Valdymo organizacija gali atidaryti šią specialią sąskaitą, jei taip nusprendžia savininkai, HOA, TSN ar būsto kooperatyvas, arba gali pasirinkti vieną atstovą iš savininkų, kuris atidarys ją asmeniškai.
Pagrindinė tokių indėlių, kaip ir apskritai specialiųjų sąskaitų, problema yra ta, kad jie nėra apdrausti valstybės. Vienintelė apsauga nuo kapitalo praradimo ir remonto santaupų yra ta, kad jas galima įdėti tik į bankus, kurių kapitalas yra 20 milijardų ar daugiau rublių. Tai 35 didžiausios šalies finansinės institucijos, Centrinio banko patvirtintos kaip itin patikimos. Ir vis dėlto, kadangi įmokos kaupsis dešimtmečius, nėra garantijos, kad įmokos sėkmingai išliks iki kapitalinio remonto. Net ir didžiausi bankai turi problemų išleisdami kartą per šimtmetį, primena Rusijos vartotojų sąjungos pirmininkas. Anatolijus Golovas:
"Priminsiu istoriją, kaip sovietiniais laikais butų kooperatyvai rinko pinigus kapitaliniam remontui. Buvo lygiai tokia pati schema. Rinko pinigus, remontuoti buvo galima tik gavus valstybės leidimą. Na ir ką? Piliečiai buvo pripažinti. su šia skola, o gyvenamųjų namų kooperatyvai buvo uždengti variniu baseinu kapitaliniam remontui“.
Ir vis dėlto skaičiavimai rodo: gyventojams apsimoka atskirai kaupti būstui tik tuo atveju, jei tai daro per užstatą. Taigi, norint atlikti kapitalinį tipinio skydo remontą, reikia surinkti apie 60 milijonų rublių. Jei visi gyventojai nuolat mokės už komunalines paslaugas, reikiama suma atsiskaitomojoje sąskaitoje bus sukaupta tik po 43 metų. Maždaug tos pačios sąlygos gaunamos, jei mokate įmokas į viso miesto katilą. Bet kai konkretaus namo pinigai deponuojami 11%, laikotarpis sutrumpėja iki 16 metų. Kiekvienas gali stebėti, kaip papildoma speciali sąskaita ir kaip auga palūkanos, priduria Valerijus Novikovas:
"Savininkas gali kreiptis į banką, jei jis tikrai yra šio daugiabučio namo savininkas, arba į valdymo organizaciją, kuri yra šios specialios sąskaitos savininkas."
Tačiau specialistai perspėja, kad gyventojai neturėtų tikėtis lengvų pinigų iš bankų. Nors įmonių tarifai atrodo geri, finansų institucijos labai nenori apmokestinti jų komunalinių paslaugų. Dauguma kapitalo specialiųjų sąskaitų dabar atneša ne daugiau kaip 1–2% metinių pajamų, tai yra, iš tikrųjų šie pinigai nuvertėja, o remonto darbų sąnaudos didėja. Norėdamas gauti gerą indėlio palūkanų normą savo namams, už pinigus atsakingas asmuo turi sunkiai dirbti, sako Anatolijus Golovas:
„Vis dėlto daugelis už šiuos pinigus negaus palūkanų. Pažįstu tik vieną HOA pirmininką, kuris sulaukė neblogų palūkanų, apie 7-8%. Bet jis buvęs banko darbuotojas. Matai, net reikia galės įdėti pinigus į banką už palūkanas“.
Tiesa, visa tai kompensuoja tai, kad naujos įstatymo pataisos pašalina komunalinių paslaugų įmonių ir kaimynų sukčiavimą. Pinigų iš bendrosios sąskaitos leisti niekam, išskyrus kapitalinį remontą, negalima – reikalingas raštiškas susirinkimo sprendimas. Be jo bankas pinigų neduos. Valdymo įmonės bankrotas taip pat nėra problema: keičiasi atsakingas asmuo, pinigai lieka. Taip pat nebus galima atsiimti lėšų atliekant fiktyvų remontą, pavyzdžiui, atidarant savo įmonę ir išpučiant darbų kainą. Kiekvienas regionas turi patvirtintų rangovų sąrašą, ir jūs turite pasirinkti iš jų. Sukčiai gali tik suklastoti savininkų balsavimą. Bet čia patys gyventojai turi stebėti, ką pasirašo ir kieno interesais, – sako projekto „Raštingo vartotojo mokykla“ vadovas. Aleksandras Kozlovas:
"Tai yra tiesioginė visuotinio savininkų susirinkimo kompetencija. Bankas, atidarydamas specialią sąskaitą ir indėlį, žiūrės, ar yra kvorumas, kurį savininkai balsavo už vieną ar kitą sprendimą, įformintą visuotinio akcininkų susirinkimo protokole. .
Gyventojų kontrolė bus reikalinga kiekviename kapitalinio remonto etape, teigia ekspertai. Be to kaupimo laikotarpis bus ilgesnis, darbo kokybė prastesnė ar net pinigai bus ištraukti į viso miesto puodą. Tokie precedentai jau egzistuoja ir visiškai atitinka įstatymus. Jeigu mokesčius moka mažiau nei pusė būsto savininkų, tai valdžia turi teisę gyventojų jau surinktus pinigus pervesti į bendrą fondą ir panaudoti kitų namų remontui.
Rinkti lėšas kapitaliniam remontui ir organizuoti jo įgyvendinimą yra namo bendrijos teisė. Tokių mokesčių forma nustatoma visuotiniame patalpų savininkų susirinkime.
Visuotinis susirinkimas gali nuspręsti sukurti kapitalinio remonto fondą, jeigu už jo sukūrimą balsuoja dauguma susirinkusių namų savininkų pagal Rusijos Federacijos būsto kodekso 145 straipsnio 5 dalies 2 punktą.
Surinktas lėšas galima saugoti:
- specialiu banko indėliu;
- iš regioninės valdymo organizacijos.
Gyventojai savarankiškai pasirenka saugojimo vietą visuotiniame susirinkime (Rusijos Federacijos būsto kodekso 170 straipsnio 3 punktas).
Kas yra kapitalo didinimo specialioji sąskaita?
Tai specialus banko indėlis, skirtas lėšoms saugoti ir tvarkyti, kurio paskirtis – atlikti kapitalinį namų remontą.
SVARBU! Išleisti pinigus iš specialios sąskaitos galima tik pagal remonto darbų sąmatą, kurios sąrašo patvirtinimas yra šį indėlį atidariusios būsto bendrijos išimtinė teisė (Rusijos Federacijos būsto kodekso 137 straipsnio 1 punktas). ).
Šioje paskyroje galima atlikti šias operacijas:
- pinigų gavimas iš gyventojų įmokų, netesybos už pavėluotus mokėjimus ir subsidijos iš biudžeto.
- Kapitalinio remonto apmokėjimas pagal sąmatą pagal atsakingo asmens bankui pateiktus mokėjimo dokumentus.
- Paskolų, kurių paskirtis buvo kapitalinis remontas, grąžinimas.
- Įneštų lėšų pervedimas į kitą specialią sąskaitą, kaip nusprendžia bendrijos narių susirinkimas.
Indėlio suma gali padidėti, kai bankas priskaičiuoja palūkanas už lėšų įdėjimą.
Paskyros savininkas gali būti šios struktūros:
- Būsto bendrija.
- Organizacijos valdymas.
- Būsto kooperatyvas.
Kai sąskaitos savininkas yra būsto bendrija, paskirtas lėšas tvarko valdyba (Rusijos Federacijos būsto kodekso 151 straipsnio 4 punktas).
Kaip jį atidaryti?
Norint atidaryti specialią sąskaitą, būtina surengti visuotinį būsto bendrijos savininkų narių susirinkimą, kuriame turi būti priimti sprendimai šiais klausimais:
- kapitalo remonto fondo sukūrimas.
- Kapitalinio remonto fondo saugojimas specialioje sąskaitoje.
- Mėnesinių įmokų į šį fondą dydžio nustatymas.
- Atsakingo asmens, kuris valdys paskyrą, pasirinkimas.
Jeigu kapitalinio remonto fondas jau yra sukurtas ir jį valdo regiono operatorius, tuomet reikia priimti sprendimą dėl fondo lėšų pervedimo į sukurtą banko indėlį.
DĖMESIO! Tik vieno namo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkų sukurto fondo finansiniai ištekliai gali būti dedami į specialų užstatą.
Posėdžio protokolas su sprendimu turi būti išsiųstas regioninio operatoriaus buhalterijai, o pinigai bus pervesti per metus pagal Rusijos Federacijos būsto kodekso 173 straipsnio 5 dalį, nebent trumpiau. laikotarpį nustato federacijos subjekto teisės aktai.
Surengti viso namo susirinkimą
Norėdami atlikti bendrą surinkimą, prieš 10 dienų turite išsiųsti pranešimus apie surinkimo datą ir darbotvarkės klausimus (atidaryti specialią sąskaitą) visiems nuomininkams-namų bendrijos nariams.
Kad sprendimai būtų teisėti, nurodytą dieną turi atvykti ne mažiau kaip pusės HOA valdomų butų bendro ploto savininkai.
Jeigu yra kvorumas, pirmininkas skaito darbotvarkės klausimus, o išrinkta balsų skaičiavimo komisija skaičiuoja susirinkusių asmenų balsus.
Didelėse namų bendrijose gali būti sunku gauti kvorumą dėl tinkamų patalpų trūkumo ir galimybės butų savininkams susitikti vienu metu, o tokiais atvejais yra numatytas nedalyvavimo balsavimas.
Balsuojant nedalyvaujant, ne mažiau kaip du valdybos paskirti atsakingi asmenys apeina butus su neatvykimo balsavimo biuleteniais, kuriuose prie kiekvieno darbotvarkės punkto esančiame stulpelyje „už“, „prieš“ arba „susilaikė“ gyventojai turi pasirašyti.
Sprendimų priėmimas
Norėdami priimti sprendimus:
- atidarius specialų indėlį;
- regioninio operatoriaus kapitalinio remonto fondo lėšų pervedimas į šį indėlį;
- pasirenkant atsakingą asmenį.
reikia turėti pusės visų plotų savininkų balsus, susijusi su šia HOA. Tai yra, jei į susirinkimą atvyko pusę visų balsų turėtojai, tai, kad sprendimai dėl minėtų punktų būtų teisėti, jie turi būti priimti vienbalsiai.
DĖMESIO! Sprendžiant dėl įmokų sumos, svarbu atsižvelgti į tai, kad tokios įmokos neturėtų būti mažesnės už tam tikrame regione nustatytą minimumą (RF būsto kodekso 1 straipsnis, 4 dalis, 170 straipsnis).
Asmens, atsakingo už paskyrą, pasirinkimas
Kai specialios sąskaitos savininkas yra daugiabučių namų bendrija ar jos pritraukta valdymo organizacija, už sąskaitą gali būti atsakingi:
- pasirinktas valdybos narys, turintis reikiamą kompetenciją.
- Dalyvavo buhalterė.
- Valdymo organizacijos darbuotojas.
Atsakingą asmenį galima pasirinkti ir iš eilinių namų bendrijos narių, kuris mėgaujasi daugumos namo gyventojų pasitikėjimu ir nėra pastebėtas nesąžiningo elgesio. Atsakingo asmens įgaliojimai apims:
- banko sąskaitos atidarymas.
- Partnerystės dalyvių įnašų pervedimas.
- Mokėjimų pervedimas rangovų, atlikusių kapitalinį remontą, naudai.
- Dokumentų teikimas bankui tikslinėms paskoloms kapitaliniam remontui grąžinti naudojant specialų užstatą.
Atsakingas asmuo šias operacijas atlieka tik tuo atveju, jei yra atitinkamas visuotinio susirinkimo sprendimas, pateikdamas bankui protokolo kopijas.
Dokumentų ruošimas ir kreipimasis į banką
Priėmęs visus reikalingus sprendimus, atsakingas asmuo kreipiasi į kredito įstaigą su atlikto inkaso protokolu ir pasu specialiai sąskaitai atidaryti.
Kreipdamiesi į kelis bankus, gali tekti užpildyti protokolą banko formoje, įvesdami duomenis iš kopijos.
Atplėšęs užstatą, namo bendrijos pirmininkas per penkias dienas turi pateikti būsto inspekcijai šiuos dokumentus:
Būsto inspekcija registruoja šią operaciją ir, kaip ir HOA auditorius, vykdo tikslinių lėšų panaudojimo kontrolę.
Kaip sumokėti už kapitalinį remontą iš specialios sąskaitos?
Jei indėlyje yra lėšų, sukauptų pervedant gyventojų įmokas, tuomet HOA savininkų-narių susirinkimas gali nuspręsti atlikti kapitalinį namo remontą.
Už tokius darbus sumokėti rangovui atsakingas bendrijos narys kredito įstaigai turi pateikti šiuos dokumentus, pagal RF būsto kodekso 177 straipsnio 4 dalį:
- įrašyto sprendimo atlikti remonto darbus kopiją;
- darbo sutartis su rangovu;
- atliktų darbų priėmimo ir perdavimo aktas.
Jei planuojate panaudoti specialioje sąskaitoje esančius finansinius išteklius anksčiau paimtai paskolai apmokėti remonto darbams atlikti, tuomet papildomai turite pateikti bankui paskolos sutartį.
SVARBU! Pervedant avansinius mokėjimus rangovui iki remonto darbų atlikimo darbų priėmimo akto nereikia, tačiau rangos sutartyje turi būti punktas dėl avanso dydžio ir jo apskaičiavimo tvarkos.
Bet kuris HOA gyventojas-narys turi teisę su pasu kreiptis į kredito įstaigą specialaus indėlio saugojimo vietoje, kad gautų informaciją apie pinigų likutį specialioje sąskaitoje ir išrašą apie panaudojimą. šie finansiniai ištekliai bet kuriam laikotarpiui (Rusijos Federacijos būsto kodekso 177 straipsnio 7 punktas).
Taigi, naudojant specialų banko indėlį – patikimas būdas sutaupyti pinigų kapitaliniam remontui ir kontroliuoti, kaip jie išleidžiami. Atsakingas gyventojų požiūris balsuojant ir už specialią sąskaitą atsakingu asmeniu pasirenkant kompetentingą specialistą padės namų savininkų pinigus išleisti pagal paskirtį.
Taupome atskirai
Prieš pradedant vykdyti namų kapitalinio remonto programą, savininkai pagal įstatymą turėjo teisę pasirinkti įnašų formavimo būdą. Pirmoji – regiono operatoriaus sąskaita, kurioje pagal regioninę programą kaupiamos ir išleidžiamos visų savininkų lėšos. Šiuo atveju darbai atliekami tam tikra tvarka.
Alternatyva „bendram katilui“ – kiekvienam konkrečiam daugiabučiui atsidaryti specialią sąskaitą. Tada savininkai gali būti tikri, kad jų indėlis bus skirtas jų būsto atnaujinimui. Be to, jie gali savarankiškai nustatyti darbų atlikimo terminą ir rūšis, pasirinkti rangovą, susitarti dėl sąmatos, prireikus net padidinti mėnesinį įnašą.
„Individualaus taupymo būdas yra patogus naujiems pastatams ir santykinai naujiems namams“, – esu tikras LLC valdymo įmonės „PZhREU Kurchatovsky District“ direktorius (Čeliabinskas) Anatolijus Davydenko. - Seniems ir mažiems namams šis metodas yra neveiksmingas. Surinkimas iš įnašų bus nedidelis, o jau atėjo visi kapitalinio remonto terminai. Kada jie sutaupys? Iš kur jie gaus pinigų? Kurdami specialią paskyrą turite laikytis subalansuoto požiūrio. Mūsų gyvenamųjų namų fonde yra apie 400 daugiabučių namų. Dabar tik vienas iš jų turi tokią sąskaitą. Iniciatyvą surengti visuotinius susirinkimus su šia darbotvarke sugalvojo dar keturių namų savininkai.
Pagal DEZ Kalininsky District LLC (Čeliabinskas) direktorius Konstantinas Smirnovas, jų įmonė savininkų iniciatyva pradėjo specialių kapitalinio remonto sąskaitų tvarkymo projektą: „Valdymo įmonė atidaro specialią banko sąskaitą su galimybe įnešti lėšas į indėlį už didžiausią įmanomą palūkanų normą, tada formuoja individualų kapitalą. remonto programa kiekvienam namui, kuri, kaip rodo skaičiavimai, bus įgyvendinta daug greičiau nei regioninė. O šeimininkai ramūs: jų pinigai yra konkrečiame banke ir išleidžiami namo renovacijai“.
Namų savininkų asociacijos „Vozroždenie“ (Čeliabinskas) pirmininkė Marina Pronina mūsų svetainei pasakė, kad jų namuose be problemų pavyko persijungti į atskirą paskyrą. Vien per pirmuosius keturis mėnesius renkant lėšas kapitaliniam remontui pavyko surinkti daugiau nei 100 tūkst. Šie pinigai iš karto buvo panaudoti prakiurusio stogo remontui.
„Iš pradžių visas detales sužinojau iš banko, kur galima įnešti lėšų kapitaliniam remontui“, – apie pasiruošimą atsidaryti specialią sąskaitą pasakoja pašnekovė. – Ten gavau ir tam reikalingų dokumentų sąrašą, kurių pagrindinis – visuotinio gyventojų susirinkimo protokolas. Tada jie surengė gyventojų susirinkimą: asmeniškai balsavo mažai žmonių, todėl vėliau buvo balsuojama už akių. Sprendimas atidaryti sąskaitą buvo priimtas balsų dauguma. Tada išsiuntėme pranešimą apie tai registratoriui ir perdavėme duomenis į GIS Būsto ir komunalinių paslaugų skyrių. Ten mūsų namas buvo įtrauktas į namų registrą, kurio kapitaliniam remontui lėšos kaupiamos specialioje sąskaitoje.“
Marina Pronina pripažįsta, kad perėjus iš registratoriaus į savo paskyrą namuose yra niuansų. Pavyzdžiui, turėsite patys kontroliuoti darbų eigą ir kokybę, išduoti ir platinti HOA ar valdymo įmonės kvitus. Ant sąskaitos savininko pečių krenta ir skolų išieškojimas iš nevykdančių įsipareigojimų. „Tačiau perėjimo pranašumai nusvėrė visus šiuos niuansus“, – sako Vozrozhdenie HOA pirmininkas. – Mes patys valdome procesą. Pavyzdžiui, pagal regioninę programą mūsų namo stogą reikėtų remontuoti 2031 m. Specialios sąskaitos dėka šiemet galėjome atlikti reikiamą remontą.“
Penki žingsniai iki specialios paskyros
Specialią sąskaitą gyventojai gali atsidaryti net ir prasidėjus programai. Norėdami tai padaryti, pakanka laikytis tam tikro veiksmų algoritmo.
1 veiksmas. Renovacijos programoje raskite savo namus
Visų pirma, savo būstą reikia rasti daugiabučių, įtrauktų į regiono kapitalinio remonto programą, sąraše. Svarbu išsiaiškinti, kad namas nepripažįstamas apgriuvusiu, antraip namas patenka į kitą federalinę programą – už persikėlimą iš apgriuvusio būsto, o už kapitalinį remontą savininkams nereikia mokėti įmokų.
Informaciją apie tai, į kurį programos laikotarpį pateko jūsų namai, galite rasti regioninio operatoriaus svetainėje. Jei namas įtrauktas į regiono kapitalinio remonto programą, gyventojų lėšos siunčiamos į reoperatoriaus sąskaitą ir išleidžiamos pagal trumpalaikius planus. Ar norite pereiti iš bendros taupyklės į savo sąskaitą namuose? Tada pereiname prie antrojo žingsnio.
2 žingsnis. Surengti visuotinį savininkų susirinkimą
Susirinkimo iniciatoriumi gali būti daugiabučio namo taryba, HOA ar būsto kooperatyvo pirmininkas arba iniciatyvinė grupė iš savininkų. Pagal naujas būsto įstatymo pataisas nuo šių metų gyventojų susirinkimą gali inicijuoti ir valdymo įmonė.
Organizatorius apie susirinkimą turi pranešti savininkams ir nurodyti darbotvarkės klausimą – specialios sąskaitos atidarymą kapitaliniam remontui.
Jei posėdyje dalyvaujančių žmonių nepakanka sprendimui priimti, jis gali būti surengtas dar kartą, šį kartą nedalyvaujant. Balsavimas nedalyvaujant laikomas galiojančiu, jeigu gauta ne mažiau kaip du trečdaliai visų daugiabučio namo balsų.
3 žingsnis. Surašyti visuotinio savininkų susirinkimo sprendimo protokolą
Protokole reikia nurodyti kelis punktus. Pavyzdžiui, nurodykite mėnesinės įmokos dydį (ji gali būti didesnė už regione nustatytą minimalų tarifą), kapitalinio remonto darbų ir paslaugų sąrašą (negali būti mažesnė nei nurodyta programoje – stogo remontas). , pamatai, fasadas, vidaus komunikacijos). Jei name yra liftas, jis taip pat turėtų būti įtrauktas į šį sąrašą.
Turite nurodyti specialios sąskaitos savininką. Pagal įstatymą tai gali būti tik juridinis asmuo – būsto savininkų bendrija, būsto kooperatyvas, valdymo įmonė ar reoperatorius. Taip pat turite nurodyti banką, kuriame bus atidaryta speciali sąskaita. Savininkai turi teisę bet kada pakeisti sąskaitos turėtoją ir kredito įstaigą, jeigu gyventojai priima tokį sprendimą.
Šių metų birželio pabaigoje buvo priimtos Buto kodekso pataisos, pagal kurias visuotiniame susirinkime norint atidaryti specialią sąskaitą savininkai turi nuspręsti ir susitarti su būsimu sąskaitos savininku, kad jis atsispausdins ir pristatys kvitus. , taip pat atliks pretenzijų darbus su skolininkais. Tai turi būti įrašyta protokole. Priešingu atveju nebus įmanoma atidaryti specialios sąskaitos.
Specialias sąskaitas dideliuose bankuose, pervedant mokesčius už kapitalinį remontą, planuojama apsaugoti kaip indėlius. Tokį įstatymo projektą parengė Rusijos Federacijos statybos ministerija. Namų, turinčių specialias sąskaitas, gyventojams siūloma atidaryti „specialius indėlius“ bet kuriuose bankuose iš 50 didžiausių (kurių grynoji vertė ne mažesnė kaip 20 mlrd. rublių). Panaikinus bankų licencijas, indėlininkai investuotą sumą iš specialių sąskaitų galės gauti visą.
4 veiksmas. Pasirinkite banką, kad atidarytumėte sąskaitą
Specialią sąskaitą galima atidaryti Rusijos kredito įstaigose, kurių kapitalas yra ne mažesnis kaip 20 milijardų rublių. Pinigai, patalpinti į juridinių asmenų sąskaitas, nėra įtraukti į valstybinio draudimo sistemą. Todėl bankai, kuriuose atidaromos specialios sąskaitos, turi turėti daug nuosavų lėšų.
Speciali sąskaita atidaroma juridinio asmens vardu, pateikus visuotinio būsto savininkų susirinkimo sprendimą, surašytą protokolu, ir kitus banko taisyklėse numatytus dokumentus. Apie juos galite sužinoti tiesiai iš kredito įstaigos.
Bankų, pasirengusių aptarnauti specialias sąskaitas kapitalinio remonto fondo formavimui, sąrašą sudaro: VTB bankas, Rusijos „Sberbank“, „Alfa Bank“, „Rosselkhozbank“, „UniCredit Bank“, „Otkritie Bank“, „Promsvyazbank“ ir kt. Rusijos Federacijos centrinis bankas kas ketvirtį skelbia informaciją apie kredito įstaigas savo oficialioje svetainėje.
5 veiksmas. Praneškite apie specialios sąskaitos atidarymą
Per penkias dienas nuo banko sąskaitos atidarymo turite atsiųsti banko pažymą Valstybinei būsto inspekcijai kartu su visuotinio savininkų susirinkimo protokolo kopija. Taip pat būtina išsiųsti pranešimą registratoriui.
Tačiau gyventojai negalės iš karto pereiti prie specialios sąskaitos. „Nuolat gauname prašymus iš įvairių valdymo organizacijų, kurios atidaro specialias sąskaitas namams, procesas vyksta“, – pažymi. Regioninio kapitalinio remonto operatoriaus Čeliabinsko srityje generalinis direktorius Vadimas Borisovas. – Bet tokie namai sukauptą sumą galės panaudoti ne anksčiau kaip po vienerių kalendorinių metų. Tada registratorė visus namo sukauptus pinigus perveda į jo sąskaitą.“
2012 metų gruodžio 25 dieną Valstybės Dūma priėmė Būsto kodekso pataisas, kuriomis nustatytas naujas lėšų kaupimo daugiabučių namų bendrosios nuosavybės kapitaliniam remontui mechanizmas. Dabar didžioji kapitalinio remonto programos finansavimo dalis – butų savininkų mėnesinės įmokos. Jie patys nusprendžia, kaip suformuos kapitalinio remonto fondą: ar specialioje sąskaitoje namuose, ar centralizuotoje sąskaitoje pas regioninį operatorių.
