2016. gada karstā vasara rit pilnā sparā: 3. jūlijā stājās spēkā 2016. gada 3. jūlija federālais likums N 355-FZ, ar ko groza Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksu un federālo likumu “Par ūdensapgādi un sanitāriju”.
Dokumentā, cita starpā, tika noteiktas saglabāšanas prasības kapitālā remonta fonda līdzekļi, kas izveidota īpašā kontā, un izklāstīja nosacījumus kandidāta atlasei reģionālā operatora vadītāja amatam.
Kapitālā remonta fonda līdzekļu drošība
Svarīgas izmaiņas skāra Art. 2. daļu. 44 Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss, apstiprinājums īpašnieku kopsapulces kompetencē MKD. Ņemot vērā veiktās izmaiņas, OSS risināto jautājumu lokā tagad ietilpst lēmumu pieņemšana par kapitālā remonta fonda organizēšanas metodi speciālajā kontā.
Šajā sakarā OSS ir tiesības:
- nosaka iemaksas apmēru kapitālajam remontam;
- noteikt minimālais kapitālā remonta fonda lielums- ja Krievijas Federācijas subjekta tiesību akti nosaka minimālo kapitālā remonta fonda lielumu;
- izvēlēties personu, kas ir atbildīga par speciālā konta atvēršanu;
- slēdz bankas depozīta līgumu par īslaicīgi pieejamo kapitālā remonta fonda līdzekļu izvietošanu speciālajā kontā;
- veikt darījumus ar līdzekļiem, kas atrodas īpašā kontā, īpašu depozītu Krievijas bankā, kurā plānots atvērt šādu kontu;
- izvietot uz laiku brīvos fonda līdzekļus Krievijas kredītiestādēs.
Tādējādi tiek noteikta kārtība, kādā uz laiku brīvi fonda līdzekļi tiek novietoti īpašā depozītā Krievijas bankā.
Turklāt ir pagarināts soda samaksas termiņš. Ja iepriekš daudzdzīvokļu māju telpu īpašniekiem, kuri novēloti vai nepilnīgi veica iemaksas par kapitālo remontu, soda nauda bija jāmaksā no nākamās dienas pēc maksājuma termiņa, tad tagad - no 31.dienas pēc iemaksas termiņa beigām.
Īpašs depozīts
Līdzekļus no speciālā konta, kas tiek glabāts īpašā depozītā, var iekasēt no tā īpašnieka tikai gadījumos, kad ir saistības saskaņā ar līgumiem, kas noslēgti par OSS (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 44. panta 2. daļas 1.1.-1., 1.2. punkts), un līgumi par pakalpojumu sniegšanu vai darbu veikšanu saskaņā ar Kirgizstānas Republikas OI MKD.
Darījumi īpašā kontā
- norakstīt līdzekļus, lai samaksātu par sniegtajiem pakalpojumiem un veiktajiem darbiem saskaņā ar KR OI MKD;
- norakstīt līdzekļus, lai atmaksātu kredītus, kas ņemti, lai samaksātu par pakalpojumiem un darbu saskaņā ar Art. 1. daļu. 174 Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss;
- pārskaitīt līdzekļus no viena speciālā konta uz citu, ja speciālais konts ir mainīts;
- pamatojoties uz daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku lēmumu pārskaitīt līdzekļus uz reģionālā kapitālā remonta operatora konts un ieskaitīt līdzekļus, kas saņemti no reģionālā operatora, mainot fonda veidošanas veidu;
- kredīta iemaksas un soda naudas par kapitālo remontu.
Saistībā ar īpašā depozīta parādīšanos parādās vēl trīs iespējas:
- visu naudas līdzekļu vai to daļas ievietošana īpašā depozītā;
- naudas līdzekļu ieskaitīšana no speciālā konta īpašā depozītā;
- naudas līdzekļu vai to daļas atgriešana, procenti no to izvietošanas speciālā depozītā saskaņā ar līguma noteikumiem īpašs depozīts uz īpašu kontu.
Reģionālā biroja vadītājs
Federālais likums N 188-FZ Art. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 178.1. punkts nosaka prasības reģionālā biroja vadītājs vai šī amata kandidātam.
Iecelšana reģionālā biroja vadītāja amatā notiek, pamatojoties uz atklāta konkursa rezultātiem.
Prasības kandidātam ir skaidri noteiktas. Personu nevar iecelt šajā amatā, ja:
- tiesa viņu atzina par nepieskaitāmu vai daļēji nepieskaitāmu;
- viņš ir reģistrēts narkomānijas vai psihoneiroloģiskajā dispanserā, jo ārstējas no alkoholisma, narkomānijas, atkarības no atkarības, hroniskiem un ieilgušiem garīgiem traucējumiem.
Kandidātam nevar būt nedzēsta vai nedzēsta sodāmība, kā arī neizpildīts sods par kādu administratīvu pārkāpumu diskvalifikācijas veidā.
Par reģionālā operatora vadītāju nevar būt Krievijas Federācijas veidojošās vienības likumdošanas (pārstāvības) institūcijas vietnieks, vietējās pašvaldības iestādes deputāts vai ierēdnis. Ja šāds kandidāts tiek atzīts par atklāta konkursa uzvarētāju, tad viņam mēneša laikā no konkursa komisijas attiecīgā lēmuma pieņemšanas dienas ir jāatsakās no deputāta mandāta vai jālauž dienesta līgums civildienestā.
Kvalifikācijas prasības tiek pārbaudītas eksāmenā:
- amata kandidātam reģionālā operatora vadītājs tas tiek veikts atklāta konkursa laikā;
- reģionālā operatora vadītājam - ne retāk kā reizi trijos gados, sākot no iecelšanas amatā.
"Mājokļu un komunālie pakalpojumi: grāmatvedība un nodokļi", 2010, N 5
HOA MĒRĶA LĪDZEKĻU IZVĒROŠANA DEPOŽĀ
Šodien aplūkosim izplatītu situāciju no HOA prakses: daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieki nolēmuši veikt kopīpašuma remontdarbus, kas tiks finansēti, izveidojot īpašu partnerības fondu; iemaksas šajā fondā tiks veiktas katru mēnesi; Vienlaikus tika nolemts iekasētos līdzekļus nodot depozītā. Kā noformēt šādus lēmumus atbilstoši likumam? Vai īrnieki var pieprasīt depozīta procentus?
Lēmums par remonta veikšanu tiek pieņemts ar kvalificētu balsu vairākumu (2/3) daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopsapulcē (likuma 1., 2. punkts, 44. pants, 1. punkts, 46. pants). Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss). Līdz ar to pienākums veikt iemaksas speciālā kapitālā remonta fondā rodas arī visiem īpašniekiem, neskatoties uz to, ka saskaņā ar punktiem. 5 lpp 2 art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 145. pantu īpašu partnerattiecību fondu veidošana ir HOA biedru kopsapulces ekskluzīvā kompetencē. Pievērsīsimies jautājumam par naudas līdzekļu izvietošanu depozīta kontā bankā.
Līdzekļu mērķis
Saistībā ar kapitālajam remontam paredzēto īslaicīgi brīvo līdzekļu izvietošanu bankas depozīta kontā rodas jautājumi: vai netiek pārkāpts šo līdzekļu paredzētais mērķis un vai namu īpašnieku biedrībai par tiem ir jāmaksā ienākuma nodoklis, pamatojoties uz 14.punktu. Art. Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 250.
Visaptverošas atbildes uz šiem jautājumiem ir atrodamas Krievijas Finanšu ministrijas 2009. gada 19. augusta vēstulē N 03-03-06/4/68. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 251. pantu, nosakot peļņas nodokļa bāzi, netiek ņemti vērā ienākumi mērķtiecīgu ieņēmumu veidā bezpeļņas organizācijas uzturēšanai un tās likumā noteikto darbību veikšanai. Galvenais šīs normas piemērošanas nosacījums ir atbilstība paredzētajam līdzekļu mērķim atbilstoši kopsapulces lēmumam (tas ir, līdzekļu tērēšana tikai kapitālremontiem). Turklāt personālsabiedrībai būtu jāveic atsevišķa ieņēmumu (izdevumu) uzskaite, kas saņemti (izdarīti) mērķa ieņēmumu ietvaros.
Atbildot uz galveno jautājumu (vai mērķtiecīgu līdzekļu izvietošana depozīta kontā bankā ir to mērķa pārkāpums), katrs konkrētais gadījums ir jāizvērtē no līdzekļu izmantošanas tiem paredzētajam mērķim. Pēc Finanšu ministrijas domām, kā kritērijus, lai klasificētu darbības mērķfinansējuma veidā saņemto mērķfinansējuma veidā saņemto īslaicīgi brīvo atlikumu izvietošanai ienākumus nesošos finanšu aktīvos kā uzņēmējdarbību, var izmantot šādus apstākļus:
1) ienākumu gūšanai vērstu izdevumu esamība ir galvenais kritērijs darbības klasificēšanai kā uzņēmējdarbība;
2) bezpeļņas organizācijai ir jāsniedz dokumentārs pamatojums pieņemtajiem lēmumiem par mērķa līdzekļu īslaicīgi brīvo atlikumu izvietošanu ienākumus nesošajos finanšu aktīvos no attiecīgo līdzekļu zaudēšanas (nolietojuma) riska samazināšanas viedokļa;
3) bezpeļņas organizācijai jāsniedz pamatojums mērķa līdzekļu nepilnīgas izlietošanas vēlamībai periodā, kurā tā tos saņēma, izvietojot šo līdzekļu brīvos atlikumus depozīta kontos banku iestādēs, salīdzinot ar pašreizējā perioda līdzekļu pilnīgas izmantošanas stratēģija, tostarp pamatojums tam, ka īslaicīgi brīvu mērķa līdzekļu atlikumu klātbūtne neizraisīs bezpeļņas organizācijas darbības apjoma samazināšanos (tās izbeigšanu), un ienākumu saņemšana ļaus, uzkrājot līdzekļus, visefektīvāk sasniegt likumā noteiktos mērķus.
No iepriekš minētā izriet, ka likums neaizliedz HOA izvietot uz laiku pieejamos līdzekļus depozīta kontā bankā, lai tos saglabātu (bet ne ar mērķi gūt peļņu!). Attiecīgo lēmumu var pieņemt vai nu visu īpašnieku kopsapulce (vislabāk), vai personālsabiedrības biedru kopsapulce. Tā kā nav skaidru tiesību normu, kas regulētu jautājumus, kas saistīti ar no īpašniekiem saņemto naudas līdzekļu izvietošanu depozītā, kopsapulces lēmumam pēc iespējas jāaizpilda visi trūkumi.
Noguldīto līdzekļu pārvaldīšana
HOA ir tik daudz pilnvaru, kādu tai ir piešķīris likums un īpašnieki. Pirmkārt, personālsabiedrības darbība ir saistīta ar dažādu pienākumu veikšanu. Viens no tiem varētu būt līdzekļu iekasēšana no īpašniekiem remontdarbiem un izvietošana speciāli atvērtā depozīta kontā.
Personālsabiedrības valdei ir tiesības rīkoties ar līdzekļiem saskaņā ar HOA finanšu plānu (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 151. panta 4. punkts), kuru, savukārt, apstiprina biedru kopsapulce. HOA (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 145. panta 2. punkta 8. punkts).
Šķiet, ka lēmums par to, kad līdzekļus var tērēt kapitālajam remontam, būtu jāpieņem kopā ar lēmumiem par kapitālā remonta veikšanu un līdzekļu noguldīšanu bankā. Visticamāk, šis periods būs saistīts ar noteiktu līdzekļu apjomu, kas paredzēts remontam. Protams, šīs summas nevar tērēt citiem mērķiem, kā tikai kapitālremontam.
Tādējādi pēdējais vārds, lemjot par līdzekļu izlietojumu kapitālremontiem, paliek īpašnieku vairākumam, neskatoties uz to, ka šī nauda pieder HOA līdzekļiem (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 151. panta 2. daļa) .
Ienākumi noguldījuma procentu veidā
Novietojot kapitālajam remontam paredzētos līdzekļus bankas depozītā, HOA cer saņemt procentus. Partnerībai jāpatur prātā, ka nodokļu nolūkos procenti, kas saņemti no mērķa līdzekļu pagaidu izvietošanas depozītu kontos bankās, tiek ņemti vērā kā daļa no ienākumiem, kas nav saistīti ar pamatdarbību (Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 250. panta 6. punkts). ), tāpēc tiek aplikts ar ienākuma nodokli (vai vienotu nodokli , ko maksā saistībā ar vienkāršotās nodokļu sistēmas piemērošanu).
Galvenais jautājums, kas jārisina, attiecas uz iespēju sadalīt procentus par depozītu starp mājas telpu īpašniekiem (HOA biedriem).
No redaktora. Personālsabiedrības biedru obligātie maksājumi, iestāšanās un citas iemaksas veido HOA līdzekļus (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 1. klauzula, 2. klauzula, 151. pants). Tajā pašā laikā personālsabiedrības īpašums tiek atdalīts no tās biedru īpašuma (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 135. panta 6. punkts). Tāpēc partnerībā veiktās mērķtiecīgas iemaksas kļūst par tās īpašumu, tāpēc ienākumi no to izmantošanas (depozīta procentu veidā) ir HOA īpašums. Telpu īpašniekiem nav tiesību pretendēt uz šādiem ienākumiem citādā veidā, kā tikai saņemt pabalstus no šo līdzekļu izlietojuma daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanai.
Iedomāsimies, ka procenti tika sadalīti starp HOA biedriem. No nodokļu likumdošanas viedokļa šāda procentu sadale ir remontam paredzēto līdzekļu paredzētā mērķa pārkāpums. Šajā gadījumā HOA ir jāmaksā ienākuma nodoklis par visu depozīta kontā esošo summu (Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 250. panta 14. punkts) dienā, kad pilsoņiem tiek izmaksāti procenti (panta 4. punkta 9. punkts). Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 271. pants). Turklāt īpašniekus apgrūtinās arī nepieciešamība maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli no summām, ko viņi saņem kā procentus. Līdz ar to naudas lielajam remontam būs mazāk. Vai tas ir mērķis, uz kuru saimnieki tiecas, pieņemot lēmumu ieskaitīt līdzekļus remontam bankas depozīta kontā? Diez vai. Tādējādi no ekonomiskā viedokļa īpašniekiem nav izdevīgi sadalīt saņemtos procentus.
Turklāt šāda izplatīšana ir pretrunā ar civiltiesībām. Atgādināsim, ka HOA ir bezpeļņas organizācija (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 135. panta 1. punkts). Saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 50. pants ir bezpeļņas organizācija, kuras darbības galvenais mērķis nav peļņa un kura nesadala saņemto peļņu starp dalībniekiem. Līdz ar to HOA nav tiesību sadalīt par depozītu saņemtos procentus starp saviem biedriem.
Šajā gadījumā šo līdzekļu pārvaldību veic personālsabiedrības valde, pamatojoties uz HOA biedru kopsapulces lēmumu. Šķiet lietderīgi izmantot depozīta procentus, lai veiktu kapitālo remontu. Īpašnieki tikai iegūs no remontdarbu fonda palielināšanas. Nav izslēgta iespēja procentu veidā saņemtos līdzekļus izmantot citām vajadzībām. Galvenais, lai šie līdzekļi būtu vērsti ar daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanu saistītu mērķu sasniegšanai.
Ja vadības organizācija nodarbojas ar uzņēmējdarbību
Nobeigumā pievērsīsimies iespējai pārvaldīšanas organizācijas savāktos līdzekļus noguldīt depozītā. Šī prakse, maigi izsakoties, šķiet apšaubāma.
Līdzekļi, ko vadības organizācija saņem no mājas telpu īpašniekiem, ir samaksa par šīs organizācijas pakalpojumiem, tas ir, tās ienākumi. Pārvaldīšanas organizācijai, atšķirībā no māju īpašnieku biedrības, nav saistoši īpašnieku kopsapulces lēmumi par rīcību ar saņemtajiem līdzekļiem.
Pārvaldības organizācijai ir tiesības saņemtos naudas līdzekļus ievietot depozīta kontā bankā. Vismaz tas nav aizliegts ar likumu. Saskaņā ar Art. 834, 1. punkts, art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 838. pantu pārvaldības organizācija iegūst noguldītāja statusu, tāpēc tieši organizācijai ir tiesības saņemt ienākumus procentu veidā par noguldījumu. Tajā pašā laikā, atšķirībā no HOA, apsaimniekošanas organizācijai nav pienākuma saņemtos procentus izmantot mērķiem, kas saistīti ar daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanu.
Tādējādi telpu īpašnieki, kad viņu māju pārvalda apsaimniekošanas organizācija, nevar saņemt nekādu labumu, ja noguldījumā tiek nolikti uz laiku brīvi apsaimniekošanas organizācijas līdzekļi.
* * *
Lēmumu par līdzekļu noguldīšanu depozītā vēlams pieņemt no fonda, kas paredzēts daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma remonta finansēšanai vai HOA, vienlaikus ar lēmumu veikt kapitālo remontu un atbilstoša speciālā fonda izveidi. Bankas noguldījuma līguma noslēgšana nepārkāpj iekasēto līdzekļu paredzēto mērķi, bet tikai tad, ja tiek ievēroti Finanšu ministrijas ieteikumi. Procenti par depozītu tiek atzīti par HOA ar nodokli apliekamiem ienākumiem, pieder personālsabiedrībai un var tikt izmantoti tikai likumā noteikto darbību veikšanai. Tiešo likuma norādījumu dēļ šie ienākumi netiek sadalīti starp HOA biedriem (daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem).
G. Ju. Šarikova
Juridiskais padomnieks
NP "Ņižņijnovgorodas māju īpašnieku asociācija"
Parakstīts par zīmogu
10.05.2010
Iemaksas kapitālremontam tagad var likt bankās uz procentiem un saņemto peļņu tērēt mājas vajadzībām. Publicēti grozījumi Dzīvokļu kodeksā, kas precizē šādas izvietošanas kārtību. Pēc speciālistu domām, šajā procedūrā daudz kas būs atkarīgs no iedzīvotāju aktivitātes un apziņas. Likums negarantē, ka kapitālremonta iemaksas nesamazināsies vai netiks zaudētas. Ekonomikas komentētājs Valērijs Emeļjanovs lasīt vairāk.
Tām mājām, kuru īpašnieki kapitālajam remontam vāc līdzekļus atsevišķi no pilsētas, ir iespēja papildus nopelnīt no savām iemaksām. Viņiem tika noteikta kārtība, kādā tiek iemaksāts kopīgs mājas fonds bankas depozītā. Izklausās pavisam vienkārši: īpašnieku sapulcē jāizvēlas banka un jānosūta balsošanas protokols tieši šai bankai. Depozītu var atvērt uz personālsabiedrības, noteikta uzticamības uzņēmuma vai pat uz jebkura no iedzīvotājiem vārda, skaidro NP Mājokļu un komunālās saimniecības kontroles juridiskā atbalsta nodaļas vadītāja. Valērijs Novikovs:
"Pārvaldības organizācija var atvērt šo īpašo kontu, ja īpašnieki tā nolemj, vai nu HOA, TSN vai mājokļu kooperatīvs, vai arī viņi var izvēlēties vienu pārstāvi no īpašniekiem, kas to atvērs sev personīgi."
Galvenā problēma ar šādiem noguldījumiem, tāpat kā ar speciālajiem kontiem kopumā, ir tā, ka tie nav valsts apdrošināti. Vienīgā aizsardzība pret kapitāla un remonta ietaupījumiem ir tāda, ka tos var izvietot tikai bankās, kuru kapitāls ir 20 miljardi rubļu vai vairāk. Šīs ir lielākās 35 finanšu institūcijas valstī, kuras Centrālā banka apstiprinājusi kā īpaši uzticamas. Un tomēr, tā kā iemaksas uzkrāsies gadu desmitiem, nav garantijas, ka iemaksas veiksmīgi izdzīvos līdz kapitālajam remontam. Pat lielākajām bankām ir problēmas ar emisiju reizi gadsimtā, atgādina Krievijas Patērētāju savienības līdzpriekšsēdētājs. Anatolijs Golovs:
"Atgādināšu namu kooperatīvu naudas iekasēšanas vēsturi padomju laikos kapitālremontiem. Bija tieši tāda pati shēma. Savāca naudu, remontu varēja veikt tikai ar valsts atļauju. Ko tad? Iedzīvotājus atzina ar šo parādu, un dzīvojamo māju kooperatīvi tika pārklāti ar vara baseinu kapitālajam remontam.”
Un tomēr aprēķini rāda: iedzīvotājiem izdevīgāk ir krāt atsevišķi savam mājoklim tikai tad, ja viņi to dara caur depozītu. Tātad, lai veiktu tipiska paneļa kapitālo remontu, jums ir jāsavāc aptuveni 60 miljoni rubļu. Ja visi iedzīvotāji regulāri maksās komunālos maksājumus, nepieciešamā summa norēķinu kontā tiks uzkrāta tikai pēc 43 gadiem. Aptuveni tādi paši termiņi tiek iegūti, ja veicat iemaksas pilsētas mēroga katlā. Bet, kad konkrētas mājas nauda ir noguldīta 11% apmērā, termiņš tiek samazināts līdz 16 gadiem. Ikviens var sekot līdzi, kā tiek papildināts speciālais konts un kā pieaug procenti par to, piebilst Valērijs Novikovs:
"Īpašnieks var sazināties ar banku, ja viņš patiešām ir šīs daudzdzīvokļu mājas īpašnieks, vai ar apsaimniekošanas organizāciju, kas ir šī īpašā konta īpašnieks."
Eksperti gan brīdina, ka iedzīvotājiem nevajadzētu gaidīt vieglu naudu no bankām. Lai gan korporatīvās likmes izskatās labi, finanšu iestādes ļoti nelabprāt iekasē tās no komunālajiem pakalpojumiem. Lielākā daļa kapitāla speciālo kontu tagad nes ne vairāk kā 1-2% no gada ienākumiem, tas ir, faktiski šī nauda nolietojas, kamēr remontdarbu izmaksas palielinās. Lai iegūtu labu depozīta likmi savam mājoklim, par naudu atbildīgajai personai ir smagi jāstrādā, saka Anatolijs Golovs:
"Tomēr daudzi par šo naudu nesaņems procentus. Es zinu tikai vienu HOA priekšsēdētāju, kurš sasniedza pienācīgus procentus, apmēram 7-8%. Bet viņš ir bijušais bankas darbinieks. Redziet, jums pat vajag var ielikt naudu bankā uz procentiem.
Tiesa, to visu kompensē tas, ka jaunie likuma grozījumi izslēdz komunālo uzņēmumu un kaimiņu krāpšanu. No kopējā konta naudu tērēt nekam citam kā kapitālremontam nav iespējams - nepieciešams rakstisks sapulces lēmums. Bez tā banka naudu nedos. Pārvaldes uzņēmuma bankrots arī nav problēma: mainās atbildīgā persona, nauda paliek. Tāpat nebūs iespējams izņemt līdzekļus, veicot fiktīvus remontdarbus, piemēram, atverot savu uzņēmumu un uzpūšot darbu izmaksas. Katrā reģionā ir apstiprināto darbuzņēmēju saraksts, un jums ir jāizvēlas no tiem. Krāpnieki var tikai viltot īpašnieku balsojumu. Bet te pašiem iedzīvotājiem jāseko līdzi, ko viņi paraksta un kā interesēs, stāsta Rakstpratīgo patērētāju skolas projekta vadītāja. Aleksandrs Kozlovs:
"Tā ir tiešā īpašnieku kopsapulces kompetencē. Atverot speciālo kontu un depozītu, banka pārbaudīs kvoruma esamību, par kuru īpašnieki balsoja par tādu vai citu lēmumu, kas dokumentēts kopsapulces protokolā. ”.
Iedzīvotāju kontrole būs nepieciešama katrā kapitālā remonta posmā, norāda eksperti. Bez tā uzkrāšanas periods būs garāks, darba kvalitāte pasliktināsies vai pat nauda tiks izņemta pilsētas mēroga katlā. Šādi precedenti jau pastāv, turklāt pilnīgā saskaņā ar likumu. Ja nodevas maksā mazāk nekā puse māju īpašnieku, tad varas iestādēm ir tiesības iedzīvotāju jau iekasēto naudu ieskaitīt vispārējā fondā un izmantot citu māju remontam.
Līdzekļu vākšana kapitālremontam un tā īstenošanas organizēšana ir namu biedrības tiesības. Šādu nodevu forma tiek noteikta telpu īpašnieku kopsapulcē.
Kopsapulce var lemt par kapitālā remonta fonda izveidi, ja par tā izveidi nobalso sapulcējušo māju īpašnieku vairākums saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 145. panta 5. daļas 2. punktu.
Savāktos līdzekļus var uzglabāt:
- uz īpašu bankas depozītu;
- no reģionālās vadības organizācijas.
Iedzīvotāji patstāvīgi izvēlas uzglabāšanas vietu kopsapulcē (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 170. panta 3. punkts).
Kas ir īpašais kapitāla uzlabošanas konts?
Tas ir speciāls naudas līdzekļu glabāšanai un apsaimniekošanai paredzēts bankas depozīts, kura paredzētais mērķis ir veikt māju kapitālo remontu.
SVARĪGS! Naudas tērēšana no speciālā konta ir iespējama tikai saskaņā ar remontdarbu tāmi, kuru saraksta apstiprināšana ir tās dzīvokļu biedrības ekskluzīvas tiesības, kura atvēra šo depozītu (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 137. panta 1. punkts). ).
Šajā kontā var veikt šādas darbības:
- naudas saņemšana no iedzīvotāju iemaksām, nokavējuma nauda un subsīdijas no budžeta.
- Kapitālā remonta apmaksa pēc tāmes, pamatojoties uz maksājuma dokumentiem, ko bankā iesniedz atbildīgā persona.
- Kredītu atmaksa, kuru paredzētais mērķis bija kapitālais remonts.
- Noguldīto naudas līdzekļu pārskaitīšana uz citu īpašu kontu, saskaņā ar sabiedrības biedru sapulces lēmumu.
Noguldījuma summa var palielināties, kad banka uzkrāj procentus par līdzekļu izvietošanu.
Konta īpašnieks var būt šādas struktūras:
- Mājokļu biedrība.
- Vadošā organizācija.
- Mājokļu kooperatīvs.
Ja konta īpašnieks ir dzīvojamo māju biedrība, piešķirto līdzekļu pārvaldību veic valde (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 151. panta 4. punkts).
Kā to atvērt?
Speciālā konta atvēršanai nepieciešams rīkot namu biedrības īpašnieku-biedru kopsapulci, kurā jāpieņem lēmumi par šādiem jautājumiem:
- kapitālā remonta fonda izveide.
- Kapitālā remonta fonda glabāšana speciālā kontā.
- Ikmēneša maksājumu apmēra noteikšana šajā fondā.
- Atbildīgās personas atlase konta pārvaldīšanai.
Ja kapitālā remonta fonds jau ir izveidots un to pārvalda reģionālais operators, tad ir jāpieņem lēmums par fonda līdzekļu ieskaitīšanu izveidotajā bankas depozītā.
UZMANĪBU! Tikai vienas mājas dzīvojamo un nedzīvojamo telpu īpašnieku izveidotā fonda finanšu līdzekļus var novietot speciālā depozītā.
Sanāksmes protokols ar lēmumu jānosūta reģionālā operatora grāmatvedības nodaļai, un nauda tiks pārskaitīta gada laikā saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 173. panta 5. punktu, ja vien nav īsāks periodu nosaka federācijas subjekta tiesību akti.
Mājas mēroga sanāksmes rīkošana
Lai veiktu vispārējo inkasāciju, jums 10 dienas iepriekš jāizsūta paziņojumi par savākšanas datumu un darba kārtības jautājumiem (speciālā konta atvēršana) visiem namu biedrības īrniekiem-biedriem.
Lēmumu leģitimitātei noteiktajā dienā jāierodas īpašniekiem vismaz pusei no HOA pārvaldībā esošo dzīvokļu kopējās platības.
Ja ir kvorums, priekšsēdētājs nolasa darba kārtības jautājumus, un izvēlētā balsu skaitīšanas komisija saskaita sanākušo personu balsis.
Lielajās namu biedrībās kvoruma iegūšana var būt apgrūtināta, jo trūkst piemērotu telpu un dzīvokļu īpašnieku iespējas tikties vienlaicīgi, un šādiem gadījumiem ir paredzēta neklātienes balsošana.
Prombūtņu balsošanas laikā pa dzīvokļiem apbraukā vismaz divas valdes ieceltas atbildīgās personas ar neklātienes balsošanas biļeteniem, kuros iedzīvotājiem pretī katram darba kārtības punktam ailē “par”, “pret” vai “atturas” jāieliek savs paraksts.
Lēmumu pieņemšana
Lai pieņemtu lēmumus:
- atverot īpašu depozītu;
- reģionālā apsaimniekotāja kapitālā remonta fonda finanšu ieskaitīšana šajā depozītā;
- izvēloties atbildīgo personu.
nepieciešamas puses visu platību īpašnieku balsis, kas saistīti ar šo HOA. Tas ir, ja uz sapulci ieradās puse no visu balsu īpašniekiem, tad lēmumu leģitimitātei minētajos punktos tie jāpieņem vienbalsīgi.
UZMANĪBU! Lemjot par iemaksu apmēru, ir svarīgi ņemt vērā, ka šādas iemaksas nedrīkst būt mazākas par noteiktā reģionā noteikto minimumu (RF Mājokļu kodeksa 1. panta 4. daļas 170. pants).
Par kontu atbildīgās personas atlase
Ja speciālā konta īpašnieks ir daudzdzīvokļu māju biedrība vai tās piesaistīta apsaimniekošanas organizācija, par kontu var būt atbildīgas šādas personas:
- izvēlēts valdes loceklis ar nepieciešamo kompetenci.
- Iesaistīts grāmatvedis.
- Pārvaldības organizācijas darbinieks.
Atbildīgo personu var izvēlēties arī no namu biedrības parastajiem biedriem, kura bauda vairuma mājas iedzīvotāju uzticību un nav novērota kāda negodīga rīcība. Atbildīgās personas pilnvarās ietilps:
- bankas konta atvēršana.
- Partnerības dalībnieku ieguldījumu pārskaitīšana.
- Maksājumu pārskaitījums par labu darbuzņēmējiem, kuri veica kapitālremontu.
- Dokumentu nodrošināšana bankai mērķkredītu atmaksai kapitālremontiem, izmantojot īpašu depozītu.
Atbildīgā persona šīs darbības veic tikai tad, ja ir attiecīgs pilnsapulces lēmums, iesniedzot bankā protokola kopijas.
Dokumentu sagatavošana un sazināšanās ar banku
Pēc visu nepieciešamo lēmumu pieņemšanas atbildīgā persona sazinās ar kredītiestādi ar veiktās inkasācijas protokolu un pasi speciālā konta atvēršanai.
Sazinoties ar vairākām bankām, iespējams, būs jāaizpilda protokols bankas veidlapā, ievadot datus no kopijas.
Pēc depozīta atvēršanas namu biedrības priekšsēdētājam piecu dienu laikā namu inspekcijā jāiesniedz šādi dokumenti:
Mājokļu inspekcija reģistrē šo darbību un veic mērķa līdzekļu izlietojuma kontroli līdzvērtīgi HOA auditoram.
Kā samaksāt par kapitālo remontu no speciālā konta?
Ja depozītā ir līdzekļi, kas uzkrāti, pārskaitot iedzīvotāju iemaksas, tad HOA īpašnieku-biedru sapulce var lemt par kapitālā remonta veikšanu mājā.
Samaksāt darbuzņēmējam par šādu darbu personālsabiedrības atbildīgajam biedram kredītiestādē jāiesniedz šādi dokumenti, saskaņā ar RF Mājokļu kodeksa 177. panta 4. punktu:
- ierakstītā lēmuma par remontdarbu veikšanu kopiju;
- darba līgums ar darbuzņēmēju;
- pabeigto darbu pieņemšanas un nodošanas akts.
Ja speciālā kontā ievietotos finanšu līdzekļus plānojat izmantot agrāk ņemtā kredīta dzēšanai remontdarbu veikšanai, tad papildus jāiesniedz bankā aizdevuma līgums.
SVARĪGS! Pārskaitot avansa maksājumus izpildītājam pirms remontdarbu pabeigšanas, pieņemšanas akts nav nepieciešams, bet līguma līgumā jābūt punktam par avansa apmēru un tā aprēķināšanas kārtību.
Ikvienam no HOA rezidentiem-biedriem ir tiesības ar pasi sazināties ar kredītiestādi speciālā depozīta glabāšanas vietā, lai iegūtu informāciju par naudas atlikumu speciālajā kontā un saņemtu izrakstu par depozīta izlietojumu. šos finanšu līdzekļus uz jebkuru laika periodu (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 177. panta 7. punkts).
Tātad īpaša bankas depozīta izmantošana ir uzticams veids, kā ietaupīt naudu kapitālremontiem un kontrolēt to izlietojumu. Atbildīga iedzīvotāju pieeja balsojot un kompetenta speciālista izvēle par speciālā konta atbildīgo personu palīdzēs tērēt mājas īpašnieku naudu paredzētajam mērķim.
Mēs taupām atsevišķi
Pirms māju kapitālremonta programmas uzsākšanas īpašniekiem ar likumu bija tiesības izvēlēties iemaksu veidošanas veidu. Pirmais ir reģionālā apsaimniekotāja konts, kurā saskaņā ar reģionālo programmu tiek uzkrāti un tērēti visu īpašnieku līdzekļi. Šajā gadījumā darbs tiek veikts noteiktā secībā.
Alternatīva “kopējam katlam” ir speciāla konta atvēršana katrai konkrētai daudzdzīvokļu mājai. Tad īpašnieki var būt droši, ka viņu ieguldījums tiks novirzīts mājas atjaunošanai. Turklāt viņi var patstāvīgi noteikt darbu izpildes termiņu un veidus, izvēlēties darbuzņēmēju, vienoties par tāmi un, ja nepieciešams, pat palielināt ikmēneša iemaksu.
"Individuālā taupīšanas metode ir ērta jaunbūvēm un salīdzinoši jaunām mājām," esmu pārliecināts LLC pārvaldības uzņēmuma "PZhREU Kurchatovsky District" direktors (Čeļabinska) Anatolijs Davidenko. - Vecām un mazām mājām šī metode ir neefektīva. Iekasējums no iemaksām būs neliels, un visi kapitālo remontdarbu termiņi jau ir pienācis. Kad viņi ietaupīs? Kur viņi ņems naudu? Lai izveidotu īpašu kontu, jums ir jāizmanto līdzsvarota pieeja. Mūsu dzīvojamajā fondā ir ap 400 daudzdzīvokļu māju. Tagad tikai vienam no viņiem ir atvērts šāds konts. Ar iniciatīvu rīkot kopsapulces ar šo darba kārtību nāca klajā vēl četru māju īpašnieki.
Saskaņā ar DEZ Kaļiņinska rajona LLC (Čeļabinska) direktors Konstantīns Smirnovs, viņu uzņēmums pēc īpašnieku iniciatīvas uzsāka projektu speciālo kapitālā remonta kontu pārvaldīšanai: “Pārvaldības sabiedrība atver īpašu bankas kontu ar iespēju noguldīt līdzekļus noguldījumā ar augstāko iespējamo procentu likmi, pēc tam izstrādā individuālo kapitālu. remonta programma katrai mājai, kas, kā liecina aprēķini, tiks īstenota daudz ātrāk nekā reģionālā. Un īpašnieki ir mierīgi: viņu nauda atrodas konkrētā bankā un tiek tērēta savas mājas atjaunošanai.
Māju īpašnieku biedrības "Vozroždenie" (Čeļabinska) priekšsēdētāja Marina Proņina pastāstīja mūsu vietnei, ka viņu mājā bez problēmām izdevās pārslēgties uz atsevišķu kontu. Pirmajos četros finansējuma vākšanas mēnešos lielajam remontam vien izdevās savākt vairāk nekā 100 tūkstošus rubļu. Par šo naudu nekavējoties tika salabots tekošais jumts.
“Sākumā visas detaļas uzzināju no bankas, kur var iemaksāt līdzekļus kapitālremontam,” par gatavošanos speciālā konta atvēršanai stāsta sarunbiedre. – Tur saņēmu arī šim nepieciešamo dokumentu sarakstu, no kuriem galvenais ir iedzīvotāju kopsapulces protokols. Pēc tam viņi rīkoja iedzīvotāju sapulci: klātienes balsojumā bija maz cilvēku, tāpēc vēlāk balsošana notika neklātienē. Lēmums par konta atvēršanu tika pieņemts ar balsu vairākumu. Tad mēs nosūtījām paziņojumu par to reģistratoram un nosūtījām datus uz ĢIS Mājokļu un komunālo pakalpojumu. Tur mūsu māja tika iekļauta māju reģistrā, kuras kapitālā remonta līdzekļi tiek uzkrāti speciālā kontā.”
Marina Proņina atzīst, ka, pārejot no reģistratūras uz savu kontu mājās, ir nianses. Piemēram, jums pašam būs jākontrolē darba gaita un kvalitāte, jāizsniedz un jāizplata kvītis HOA vai pārvaldības uzņēmumam. Uz konta turētāja pleciem gulstas arī parādu piedziņa no nemaksātājiem. "Bet pārejas priekšrocības atsvēra visas šīs nianses," saka Vozrozhdenie HOA priekšsēdētājs. – Mēs paši vadām procesu. Piemēram, pēc reģionālās programmas mūsu mājas jumtam būtu nepieciešams remonts 2031. gadā. Pateicoties īpašajam rēķinam, šogad varējām veikt nepieciešamos remontdarbus.”
Piecas darbības, lai izveidotu īpašu kontu
Iedzīvotāji var atvērt īpašu kontu arī pēc programmas sākuma. Lai to izdarītu, pietiek ar noteiktu darbību algoritmu.
1. solis. Atrodiet savu māju renovācijas programmā
Pirmkārt, savs mājoklis ir jāatrod daudzdzīvokļu māju sarakstā, kas iekļautas reģionālajā kapitālremonta programmā. Svarīgi noskaidrot, ka māja netiek atzīta par pussagruvušu, pretējā gadījumā māja nonāk citā federālajā programmā – par pārvietošanos no pussabrukuša mājokļa, un īpašniekiem nav jāveic iemaksas par kapitālo remontu.
Informāciju par to, kurā programmas periodā iekļuva jūsu māja, var atrast reģionālā operatora vietnē. Ja māja ir iekļauta novada kapitālremonta programmā, iedzīvotāju līdzekļi tiek ieskaitīti reoperatora kontā un izlietoti saskaņā ar īstermiņa plāniem. Vai vēlaties pāriet no kopējās krājkasītes uz savu kontu mājās? Tad mēs pārejam pie otrā posma.
2. solis. Sarīkojiet īpašnieku kopsapulci
Sapulces iniciators var būt daudzdzīvokļu mājas padome, HOA vai dzīvojamo māju kooperatīva priekšsēdētājs vai iniciatīvas grupa no īpašnieku vidus. Atbilstoši jaunajiem grozījumiem mājokļu likumā no šī gada apsaimniekošanas sabiedrība var rosināt arī iedzīvotāju sapulci.
Organizatoram par sapulci jāpaziņo īpašniekiem un jānorāda darba kārtības punkts - speciāla konta atvēršana kapitālremontam.
Ja sapulcē klātesošo cilvēku skaits nav pietiekams, lai pieņemtu lēmumu, to var rīkot atkārtoti, šoreiz neklātienē. Neklātienes balsojums tiek uzskatīts par spēkā esošu, ja saņemtas vismaz divas trešdaļas no daudzdzīvokļu mājas balsu kopskaita.
3. solis. Sastādīt īpašnieku kopsapulces lēmuma protokolu
Protokolā jānorāda vairāki punkti. Piemēram, norādiet ikmēneša iemaksas apmēru (tā var būt lielāka par reģionā noteikto minimālo tarifu), kapitālā remonta darbu un pakalpojumu sarakstu (tā nevar būt mazāka par programmā norādīto - jumta remonts , pamati, fasāde, iekšējās inženierkomunikācijas). Ja mājā ir lifts, tad arī tas ir jāiekļauj šajā sarakstā.
Jums jānorāda īpašā konta īpašnieks. Saskaņā ar likumu tā var būt tikai juridiska persona - māju īpašnieku biedrība, namu kooperatīvs, apsaimniekošanas uzņēmums vai reoperators. Tāpat jānorāda banka, kurā tiks atvērts īpašais konts. Īpašniekiem ir tiesības jebkurā laikā mainīt konta turētāju un kredītiestādi, ja iedzīvotāji pieņem šādu lēmumu.
Šā gada jūnija beigās tika pieņemti grozījumi Dzīvokļu kodeksā, saskaņā ar kuriem kopsapulcē, lai atvērtu īpašu kontu, īpašniekiem ir jāizlemj un jāvienojas ar nākamo konta īpašnieku, ka viņš izdrukās un piegādās čekus. , kā arī veiks atlīdzības darbu ar parādniekiem. Tas ir jāieraksta protokolā. Pretējā gadījumā nebūs iespējams atvērt īpašu kontu.
Speciālos kontus lielajās bankās maksas pārskaitīšanai par kapitālo remontu plānots aizsargāt kā noguldījumus. Šādu likumprojektu sagatavoja Krievijas Federācijas Būvniecības ministrija. Māju ar īpašiem kontiem iedzīvotājiem tiek piedāvāts atvērt “speciālos noguldījumus” jebkurā bankā no 50 lielākajām bankām (ar neto vērtību vismaz 20 miljardi rubļu). Ja bankām tiks atsauktas licences, noguldītāji no speciālajiem kontiem ieguldīto summu varēs saņemt pilnā apmērā.
4. darbība. Izvēlieties banku, lai atvērtu kontu
Īpašu kontu var atvērt Krievijas kredītiestādēs, kuru kapitāls ir vismaz 20 miljardi rubļu. Nauda, kas atrodas juridisko personu kontos, netiek iekļauta valsts apdrošināšanas sistēmā. Tāpēc bankām, kurās tiek atvērti speciālie konti, ir jābūt lielam pašu līdzekļu apjomam.
Īpašs konts tiek atvērts uz juridiskās personas vārda, uzrādot protokolā sastādītu māju īpašnieku kopsapulces lēmumu un citus bankas noteikumos paredzētos dokumentus. Par tiem var uzzināt tieši kredītiestādē.
To banku sarakstā, kuras ir gatavas apkalpot īpašus kontus kapitālā remonta fonda veidošanai, ietver: VTB Bank, Sberbank of Russia, Alfa Bank, Rosselkhozbank, UniCredit Bank, Otkritie Bank, Promsvyazbank un citas. Krievijas Federācijas Centrālā banka reizi ceturksnī ievieto informāciju par kredītiestādēm savā oficiālajā tīmekļa vietnē.
5. darbība. Paziņojiet par īpašā konta atvēršanu
Piecu dienu laikā pēc bankas konta atvēršanas Valsts namu inspekcijai jānosūta izziņa no bankas kopā ar īpašnieku kopsapulces protokola kopiju. Tāpat nepieciešams nosūtīt paziņojumu reģistratoram.
Taču iedzīvotāji uzreiz nevarēs pāriet uz īpašu kontu. "Mēs regulāri saņemam pieteikumus no dažādām apsaimniekošanas organizācijām, kas atver īpašus kontus mājām, process turpinās," atzīmē. Čeļabinskas apgabala kapitālremontu reģionālā operatora ģenerāldirektors Vadims Borisovs. – Bet šādas mājas varēs izmantot uzkrāto summu ne ātrāk kā pēc viena kalendārā gada. Tad reģistrators visu mājā uzkrāto naudu pārskaita uz viņa kontu.”
2012. gada 25. decembrī Valsts dome pieņēma grozījumus Dzīvokļu kodeksā, kas noteica jaunu līdzekļu uzkrāšanas mehānismu daudzdzīvokļu māju kopīpašuma kapitālajam remontam. Tagad kapitālā remonta programmas finansējuma galvenā daļa ir dzīvokļu īpašnieku ikmēneša iemaksas. Viņi paši izlemj, kā veidos kapitālā remonta fondu: vai nu īpašā kontā mājās, vai centralizētā kontā pie reģionālā operatora.
