1. Paredzētajos gadījumos likumu tiesības, kas nosaka civiltiesību objekta piederību noteiktai personai, šo tiesību ierobežojumi un īpašuma (tiesības uz īpašumu) apgrūtinājumi ir valsts reģistrācija.
Tiesību uz īpašumu valsts reģistrāciju veic pilnvarota institūcija saskaņā ar likumu, pamatojoties uz valsts reģistra reģistrācijas pamatojuma likumības, publicitātes un uzticamības pārbaudes principiem.
Valsts reģistrā jābūt datiem, kas ļauj noteikti konstatēt objektu, uz kuru nodibinātas tiesības, pilnvaroto personu, tiesību saturu, to rašanās pamatu.
2. Tiesības uz valsts reģistrācijai pakļauto īpašumu rodas, mainās un izbeidzas no attiecīgā ieraksta izdarīšanas valsts reģistrā, ja vien nav noteikts citādi. pēc likuma.
3. Paredzētajos gadījumos likumu vai pēc pušu vienošanās darījums, kas saistīts ar valsts reģistrācijai pakļauto īpašumu tiesību rašanos, maiņu vai izbeigšanu, ir jāapliecina notariāli.
Ierakstu valsts reģistrā izdara, klātesot par to visām personām, kuras veikušas darījumu, ja likumā nav noteikts citādi. Ja darījums tiek veikts notariālā formā, ierakstu valsts reģistrā var izdarīt pēc jebkuras darījuma puses lūguma, tostarp ar notāra starpniecību.
4. Ja tiesības uz īpašumu rodas, mainās vai izbeidzas likumā noteikto apstākļu iestāšanās dēļ, ierakstu par šo tiesību iestāšanos, maiņu vai izbeigšanos valsts reģistrā izdara pēc tās personas lūguma, kurai šādas tiesības. rodas juridiskas sekas. likumu var paredzēt arī citu personu tiesības iesniegt pieteikumu par atbilstoša ieraksta izdarīšanu valsts reģistrā.
5. Likumā noteiktajā kārtībā pilnvarota institūcija, kas veic valsts reģistrācija tiesības uz īpašumu, pārbauda personas, kura pieteicās tiesību valsts reģistrācijai, pilnvaras, reģistrācijas pamatojuma likumību, citas noteiktas likumu apstākļos un dokumentos, un apakšpunktā noteiktajos gadījumos 3. punktu panta, arī attiecīgā apstākļa iestāšanos.
Ja tiesības uz īpašumu rodas, mainās vai izbeidzas uz notariāli apliecināta darījuma pamata, likumā noteiktajos gadījumos un kārtībā ir tiesības pārbaudīt attiecīgā darījuma likumību likumā noteiktajā kārtībā pilnvarotai institūcijai. .
6. Reģistrētas tiesības var būt apstrīdēts tikai tiesā. Persona, kas valsts reģistrā norādīta kā tiesību subjekts, tiek atzīta par tādu, līdz likumā noteiktajā kārtībā reģistrā tiek izdarīts citādi.
Strīda gadījumā par reģistrētām tiesībām persona, kura zināja vai kurai vajadzēja zināt par valsts reģistra datu neprecizitāti, nav tiesīga atsaukties uz attiecīgajiem datiem.
7. Attiecībā uz reģistrētām tiesībām var tikt ierakstīts valsts reģistrā Labi noteikts ar likumu, atzīme par tās personas iebildumu, kuras attiecīgās tiesības reģistrētas agrāk.
Ja trīs mēnešu laikā no dienas, kad zīme ierakstīta valsts reģistrā par iebildumu pret reģistrētām tiesībām, persona, pēc kuras pieteikuma tā ierakstīta, nav apstrīdējusi reģistrētās tiesības tiesā, zīmi uz iebildumu dzēš. . Šajā gadījumā atkārtota atzīmes ievadīšana uz norādītās personas iebilduma nav atļauta.
Šādas lietu tiesības ir pakļautas valsts reģistrācijai: Nekustamais īpašums panta 1. punktā noteikto. 131 un Art. Civilkodeksa 216. pants: īpašumtiesības; īpašuma saimnieciskas pārvaldīšanas tiesības; tiesības uz īpašuma operatīvo pārvaldību; tiesības uz mūža mantojamu valdījumu zemes gabals; tiesības uz zemes gabala pastāvīgu (neierobežotu) lietošanu; privātais servitūts. Valsts tiesību aktu lietu tiesību sistēma ir tāda, ka lietu tiesību veids ir saistīts ar tiesību objektu un priekšmetu. Piemēram, uz zemes gabaliem var pastāvēt tikai īpašuma tiesības, mūža mantojama valdījuma tiesības, pastāvīgas (neierobežotas) lietošanas un servitūta tiesības, un mūža mantojama valdījuma tiesības ir tikai privātpersonām. Zemes gabala saimnieciskās pārvaldīšanas vai operatīvās pārvaldīšanas tiesību rašanos likums neparedz. Sākot ar 2001.gada 30.oktobri (no Zemes kodeksa spēkā stāšanās dienas), zemes gabalus pastāvīgā (neierobežotā) lietošanā var piešķirt tikai valsts un pašvaldības iestādes, federālie valsts uzņēmumi, kā arī valsts iestādes un vietējās pašvaldības (Zemes kodeksa 20. pants). Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Zemes kodeksa 21. pantu tiek saglabātas tiesības uz mūža mantojumu uz zemes gabalu, ko pilsonis ieguvis pirms Zemes kodeksa stāšanās spēkā. Pēc 2001.gada 30.oktobra pilsoņiem ar šīm tiesībām zemes gabalus nevar piešķirt, bet tiesību pāreja mantojumā ir pieļaujama. Komercsabiedrības un bezpeļņas organizācijas, izņemot valsts un pašvaldību uzņēmumus, kā arī īpašnieka finansētas institūcijas, ir to dibinātāju (dalībnieku, biedru) iemaksas (iemaksas) tām nodotā īpašuma, kā arī iegūtā īpašuma īpašnieki. tos uz cita pamata (Civilkodeksa 213. panta 3. punkts). Tiesības, kas nav īpašumtiesības, sauc par ierobežotām lietu tiesībām. Ja nepieciešams saglabāt tiesības uz valsts (pašvaldības) īpašumu, īpašumam var piešķirt saimnieciskās vai operatīvās pārvaldīšanas tiesības, un zemes gabalus var piešķirt uz pastāvīgas (neierobežotas) lietošanas vai mūža mantojama valdījuma pamata. . Servitūtu var apgrūtināt ar jebkuru nekustamo īpašumu, kas ir privātā, valsts vai pašvaldības īpašumā. Tādējādi uz vienu nekustamā īpašuma objektu vienlaikus var pastāvēt trīs īpašuma tiesības, piemēram, valsts (pašvaldības) īpašuma tiesības un ar servitūtu apgrūtinātas saimnieciskās pārvaldīšanas tiesības. Valsts un pašvaldību uzņēmumiem īpašums pieder nevis ar īpašuma tiesībām, bet gan ar saimnieciskās pārvaldīšanas tiesībām. Šī īpašuma īpašnieks ir Krievijas Federācija, tās subjekts (republika, teritorija, reģions, autonomais rajons, Maskavas un Sanktpēterburgas pilsētas) vai pašvaldība . Īpašumtiesības uz valsts vai pašvaldības uzņēmumu nevar rasties nekādā gadījumā. Neatkarīgi no tā, vai uzņēmums objektu būvējis pats, vai nekustamo īpašumu iegādājies uz tīrās peļņas rēķina, īpašums joprojām būs valsts (pašvaldības) īpašums saimnieciskajā pārvaldībā (LĪK 213.panta 3.punkts, 299.panta 2.punkts). Civilkodekss). Saimnieciskās pārvaldīšanas tiesības attiecībā uz nekustamo īpašumu nozīmē, ka uzņēmums var to brīvi lietot, piederēt īpašumā (Civillikuma 294. pants), bet atsavināt (pārdot, ieķīlāt, iznomāt) tikai ar īpašuma īpašnieka piekrišanu. ko parasti pārstāv pārvaldes institūcijas valsts vai pašvaldības īpašums (Civilkodeksa 295. panta 2. punkts). Taču, ja uzņēmums tika izveidots speciāli mājokļu, garāžu un cita nekustamā īpašuma celtniecībai un pārdošanai (to nosaka uzņēmuma kā juridiskas personas statūti), tad šādiem darījumiem nav nepieciešama īpašnieka piekrišana. , jo tas ir izteikts statūtos, ko apstiprinājis šī uzņēmuma dibinātājs. Vienotajiem uzņēmumiem attiecībā uz zemes gabaliem var būt tikai tādas pastāvīgas (neierobežotas) lietošanas tiesības, kas radušās līdz 2001.gada 30.oktobrim (vai pārgājušas mantošanas kārtībā reorganizācijas laikā). Šīs tiesības neļauj atbrīvoties no vietnes. Šobrīd zemes gabalus valsts un pašvaldību uzņēmumiem var piešķirt tikai nomas kārtībā. Iestādes var būt ne tikai valsts vai pašvaldības (poliklīnikas, slimnīcas, skolas, institūti, inspekcijas, nodaļas utt.), bet arī privātas. Īpašums pieder iestādei uz operatīvās pārvaldīšanas tiesībām. Iestāde nav tiesīga atsavināt vai citādi atsavināt tai piešķirto mantu un mantu, kas iegūta par tai piešķirtajiem līdzekļiem saskaņā ar īpašnieka tāmi (Civillikuma 298. panta 1. punkts). Zemes gabalus var piešķirt valsts vai pašvaldību institūcijām uz pastāvīgas (nepārtrauktas) lietošanas tiesību pamata. Ir arī reālas tiesības izmantot mājokli tajā dzīvojošajiem īpašnieka ģimenes locekļiem (Civilkodeksa 292. panta 1. punkts). Saskaņā ar Art. 53 LCD, ģimenes locekļi ir ne tikai laulātie un bērni, vecāki, bet arī citi radinieki, apgādājamie invalīdi. Izņēmuma gadījumos par ģimenes locekļiem var atzīt arī citas personas, kas dzīvo kopā un uztur kopīgu mājsaimniecību. Pašlaik šīs tiesības nav pakļautas valsts reģistrācijai. Likumdevējs paredz citu veidu, kā aizsargāt šādas tiesības, izņemot valsts reģistrāciju. Šīs tiesības saglabājas, nododot mājokli īpašumā citam īpašniekam (Civilkodeksa 292. panta 2. punkts), un to personu saraksts, kurām saglabājas tiesības izmantot mājokli, ir būtisks nosacījums mājokļa pārdošanas un maiņas līgumiem. mājoklis (GK 558. panta 2. punkts). Tieši tāpēc obligāts dokuments notariālai apliecināšanai vai darījumu ar dzīvojamo telpu reģistrācijai ir dokumenti par reģistrētām (reģistrētām) personām - izraksti no mājas grāmatām, izziņas. pasu nodaļas. Tātad pilsoņiem var būt šādas lietas tiesības uz nekustamo īpašumu: īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu, ieskaitot zemes gabalus; tiesības uz mūža mantojamu zemes gabalu; tiesības uz zemes gabala pastāvīgu (neierobežotu) lietošanu; servitūts (uz zemes un citiem nekustamajiem īpašumiem). Organizācijām (juridiskām personām) var būt: tiesības pārvaldīt īpašumu (valsts un pašvaldību uzņēmumi); tiesības uz īpašumu (iestādes, valsts uzņēmumi) operatīvu pārvaldīšanu; tiesības uz zemes gabala pastāvīgu (neierobežotu) lietošanu; īpašumtiesības uz īpašumu un zemes gabaliem (izņemot uzņēmumus un iestādes); servitūts (uz zemes gabaliem un citiem nekustamajiem īpašumiem).
IZvilkums NO RAKSTA
Vienotas tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to valsts reģistrācijas sistēmas izveidošana Krievijā ievieš būtiskas izmaiņas nekustamā īpašuma tiesību aktu un noteikumu ieviešanā, kas izveidojušies nekustamā īpašuma tirgū. Valsts reģistrācijas definīcija ir dota 1997. gada 21. jūlija federālajā likumā Nr.122-FZ "Par tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to valsts reģistrāciju" (turpmāk - Valsts reģistrācijas likums).
Valsts reģistrācija ir tiesību akts, ar kuru valsts atzīst un apstiprina tiesību uz nekustamo īpašumu rašanos, ierobežošanu (apgrūtināšanu), nodošanu vai izbeigšanu saskaņā ar Civilkodeksu. Krievijas Federācija.
Publikāciju aktualitāti par šo tēmu nosaka dažādās tieslietu institūciju tiesībsargājošās prakses, kas veidojas reģionos, valsts reģistrācijā piemērojamo civiltiesību normu pārpilnība un sarežģītība.
Valsts reģistrācijas sistēmas galvenā iezīme ir tā reģistrācija nav pakļauta autortiesību īpašniekiem, nevis pašam nekustamajam īpašumam un ne dokumentiem par to, a civiltiesiskās attiecības par nekustamo īpašumu, proti:
a) nekustamā īpašuma tiesības.
b) darījumi ar viņu;
c) tiesību ierobežojumi (apgrūtinājumi).
Šādu tiesisko attiecību reģistrēšana Vienotajā valsts tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrā un darījumi ar to tiek veikta atšķirīgā veidā un rada dažādas tiesiskās sekas.
Šī raksta mērķis ir aprakstīt valsts reģistrācijas problēmas, kas saistītas ar tiesību rašanās brīdi, nekustamā īpašuma kopīpašuma tiesību iegūšanas un reģistrācijas pazīmes, pilsoņu mantojuma tiesību reģistrāciju.
Šai publikācijai ir jāpalīdz nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem noteikt, kādas tiesiskās sekas rada valsts reģistrācijas akts vai tā neesamība, un izvēlēties pareizo rīcību konkrētajā situācijā. Raksts var būt noderīgs arī notāriem un valsts tiesību reģistratoriem.
Tiesības uz nekustamo īpašumu, kas ir valsts reģistrācija
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 8. pantu valsts reģistrācijai pakļautās tiesības rodas no tiesību valsts reģistrācijas brīža, ja vien likumā nav noteikts citādi. Tiesību uz nekustamo īpašumu rašanās, īpašumtiesību iegūšana ir galvenās valsts reģistrācijas juridiskās sekas.
Šādas tiesības uz nekustamo īpašumu ir pakļautas valsts reģistrācijai, kas noteiktas kā lietu tiesības Art. 131 un Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 216. pants:
1) īpašumtiesības;
2) īpašuma saimnieciskas pārvaldīšanas tiesības;
3) tiesības uz īpašuma operatīvo pārvaldīšanu;
4) tiesības uz mūža mantojamu zemes gabala valdījumu;
5) zemes gabala pastāvīgas (neierobežotas) lietošanas tiesības;
6) servitūts.
Valsts civiltiesību lietu tiesību sistēma ir tāda, ka lietu tiesību veids ir saistīts ar tiesību objektu un priekšmetu. Piemēram, uz zemesgabaliem var pastāvēt tikai īpašuma tiesības, mūža mantojama valdījuma tiesības, pastāvīgas (neierobežotas) lietošanas tiesības un servitūts, un mūža mantojamā valdījuma tiesības ir tikai privātpersonām. Zemes gabala saimnieciskās pārvaldīšanas vai operatīvās pārvaldīšanas lietu tiesību rašanos likums neparedz.
Ir arī tādi lietu tiesības privātpersonām kā tiesības izmantot mājokli tajā dzīvojošiem īpašnieka ģimenes locekļiem (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 292. panta 1. punkts), tiesības dzīvot mājoklī, pamatojoties uz testamenta atteikumu (538. pants). RSFSR Civilkodeksa 1964). Taču valsts reģistrācijas prasība padarītu šo personu tiesību izmantošanu, ko regulē mājokļu, ģimenes un mantojuma tiesību akti, atkarīgu no Civilkodeksa ieviestā valsts reģistrācijas akta. Ja būs nepieciešams tās reģistrēt, tieslietu institūcijas neizbēgami saskarsies ar šo tiesību subjektu un reģistrācijas pamatu noteikšanas problēmu. Saskaņā ar Art. 53 Mājokļu kods Krievijas Federācijā ģimenes locekļi ir ne tikai laulātie un bērni, vecāki, bet arī citi radinieki, apgādājamie ar invaliditāti. Izņēmuma gadījumos par ģimenes locekļiem var atzīt arī citas personas, kas dzīvo kopā un uztur kopīgu mājsaimniecību. Par tiesībām izmantot telpas kas nav īpašnieki valsts reģistrācija nav nepieciešama. Pirmkārt, tāpēc, ka šīs tiesības nepiedalās civilajā apritē un nevar būt brīvi atsavināmas. Likumdevējs paredz citu veidu, kā aizsargāt šādas tiesības, izņemot valsts reģistrāciju. Šīs tiesības tiek paturētas pārejas laikā. īpašuma tiesības uz mājokli citam īpašniekam (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 292. panta 2. punkts), un to personu saraksts, kurām ir tiesības izmantot dzīvojamo telpu, ir būtisks nosacījums mājokļa pārdošanas un maiņas līgumiem (558. panta 2. punkts). Krievijas Federācijas Civilkodekss). Tāpēc obligāts dokuments notariālai apliecināšanai vai darījumu ar dzīvojamām telpām reģistrācijai ir izraksti no mājas grāmatām, pasu biroju izziņas. Dzīvojamo telpu lietošanas tiesību reģistrēšana, kas nav paredzēta likumā, novestu pie Krievijas Federācijas Iekšlietu ministrijas pasu un vīzu dienesta administratīvās funkcijas izpildes, kas ir neparasti institūcijām. Taisnīgums.
Maskavas valdības 1998. gada 6. oktobra dekrēts Nr. 767 apstiprināja kārtību, kādā reģistrē īpašnieka ģimenes locekļu tiesības izmantot dzīvojamās telpas saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 292. pantu, kas sagatavots, pamatojoties uz mājokļa īpašnieka un viņa ģimenes locekļu kopīgu pieteikumu. Šis Krievijas Federācijas subjekta akts ir pretrunā Art. Likuma par valsts reģistrāciju 3., 11. pants, saskaņā ar kuru Krievijas Federācijas veidojošajām vienībām ir tiesības pieņemt aktus tikai attiecībā uz reģistrācijas iestāžu izveidi un reģistrācijas nodevu noteikšanu, kā arī likuma "O" klauzulu. Krievijas Federācijas Konstitūcijas 71. pantu, atsaucoties uz civiltiesībām Krievijas Federācijas ekskluzīvā jurisdikcijā.
panta 1. punkts. Valsts reģistrācijas likuma 2. pants nosaka, ka likuma tekstā tiesību valsts reģistrācija nozīmē tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to valsts reģistrāciju kā tiesību aktu, kas atzīst un apstiprina rašanās, ierobežojuma (apgrūtinājuma) valsts. ), tiesību uz nekustamo īpašumu nodošana vai izbeigšana saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu. Tas ir, tiesību valsts reģistrācijas jēdziens šajā likumā ietver visu reģistrācijas procedūru, savukārt reģistrācijas objektu nosaka Civilkodekss.
Tikai kodekss var konkrēti noteikt, kas ir reģistrējams: tiesības, darījums vai tiesību apgrūtinājums (ierobežojums). .
Tiesību uz nekustamo īpašumu rašanās brīdis
Saskaņā ar noteikumu, kas noteikts Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 8. pantu, tiesības uz nekustamo īpašumu rodas no valsts reģistrācijas brīža, ja vien likumā nav noteikts citādi. Tādējādi tiesību valsts reģistrācijas akta juridiskās sekas ir lietu tiesību uz nekustamo īpašumu rašanās.
būtu jānošķir tiesību reģistrācija no darījumu reģistrācija ar nekustamo īpašumu . Nosakot obligātu valsts reģistrāciju noteiktiem līgumiem attiecībā uz nekustamo īpašumu, likumdevējs kā noslēgšanas brīdi noteica to reģistrācijas brīdi (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 433. panta 3. punkts).
Pa šo ceļu, darījuma valsts reģistrācijas akta juridiskās sekas ir līguma atzīšana par noslēgtu .
Ja nepieciešama reģistrācija nekustamā īpašuma pārdošanas darījums , piemēram, dzīvojamo telpu pārdošanas līgums (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 558. panta 2. punkts), tad šis līgums tiek uzskatīts par noslēgtu no tā valsts reģistrācijas brīža.
No šī brīža parādās noteiktas (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 454. pants) pušu savstarpējas saistības: pārdevējs - nodot īpašumu, pircējs - pieņemt un samaksāt par to.
Tomēr saistības ir tikai savstarpēji solījumi, kurus puses var nepildīt.
Lai pircējs kļūtu par īpašuma īpašnieku, ir jāveic otrā reģistrācijas darbība - viņa tiesību reģistrācija .
Tikai no brīža, kad tiek izdarīts otrais reģistrācijas ieraksts Vienotajā valsts reģistrā saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 8. pantu pircējam radīsies īpašumtiesības.
Pa šo ceļu, darījumu reģistrācija un tiesību reģistrācija ir dažādas reģistrācijas darbības, kurām ir dažādas tiesiskās sekas.
Taču, sasaistot lietu tiesību uz nekustamo īpašumu rašanās brīdi ar tiesību valsts reģistrācijas brīdi, Civillikums pieļauj izņēmumus no šī likumā noteiktā noteikuma.
Tikai no tiesību valsts reģistrācijas brīža īpašuma tiesības rodas uz jaunizveidotu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 219. pants) un saskaņā ar līgumu iegūto nekustamo īpašumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 223. pants), kā kā arī par ilgstošu valdījumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 234. panta 1. punkts). Ja līdz vispārējs noteikums tiesību valsts reģistrācijai ir tiesības nodibinoša vērtība, tad zemāk uzskaitītajos gadījumos tā tikai apliecina tiesību esamību, tas ir, tai ir tiesības apliecinoša vērtība.
Kopīpašuma tiesību valsts reģistrācijas iezīmes
Kopīpašuma tiesības ir vienotas tiesības, kuru īpatnība ir tā, ka tās pieder vienlaikus vairākām personām.
Daļa kopīpašuma tiesībās nenozīmē īpašumtiesības uz noteiktu īpašuma daļu.
Kopīpašuma tiesību valsts reģistrācija tiek veikta, izdarot vienu ierakstu par tiesībām, norādot visus kopīpašniekus kā likuma subjektus.
Dalītīpašuma tiesību valsts reģistrācija tiek veikta, izdarot ierakstu par katra kopīpašnieka tiesībām, norādot viņa daļu tiesībās.
Svarīga kopīpašuma iezīme ir tā, ka tā rodas vienlaikus, kad viena lieta nonāk vairāku personu īpašumā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 244. panta 4. punkts). Rodas jautājums par visu kopīpašnieku tiesību vienlaicīgas valsts reģistrācijas nepieciešamību. Tā kā dalītā īpašuma reģistrācijai ir jāiesniedz katra tiesību īpašnieka pieteikums ar pievienotu maksājuma dokumentu, tas rada grūtības, ja kāds no kopīpašniekiem nevēlas reģistrēt savas tiesības.
Tomēr dalītā īpašuma reģistrācijas kārtība ir atkarīga arī no tiesību rašanās pamata un brīža .
Pamatojoties uz līgumiem par nekustamā īpašuma iegādi kopīpašumā, ieguvējiem tiesības uz nekustamo īpašumu rodas no tiesību valsts reģistrācijas brīža, kas tiek veikta vienlaicīgi pēc visu kopīpašnieku pieprasījuma, izdarot ierakstus. pa labi no katra dalībnieka, norādot savu daļu.
AT Šajā gadījumā tikai viena kopīpašnieka tiesību valsts reģistrāciju nevar veikt, nereģistrējot pārējo kopīpašnieku tiesības. Piemēram, ja īpašumu iegādājas trīs pircēji, bet viens no viņiem izvairās no tiesību nodošanas reģistrācijas, nav iespējams reģistrēt tikai divu kopīpašnieku tiesības, norādot 2/3 tiesību daļas. Tajā pašā laikā nevar teikt, ka tiesību pāreja uz 1/3 daļu nav notikusi, un tā palika pārdevēja īpašumā. Pārdevējs nenodeva katram pircējam 1/3 daļu, vienu lietu viņš nodeva trīs personu īpašumā, un īpašumtiesības uz īpašumu var rasties tikai vienlaicīgi. Pieņēmējiem, kuri kopā noslēguši vienu līgumu, vienlaikus jāiesniedz pieteikumi un valsts reģistrācijai nepieciešamie dokumenti. Pretējā gadījumā viņu darbības var uzskatīt par izvairīšanos no valsts reģistrācijas, kuras gadījumi ir noteikti Art. 165. pantu un 3. punktu. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 551.
Ja kāds no kopīpašniekiem atsavinās savu daļu tiesībās, tad tiesības uz nekustamo īpašumu radīsies no daļas ieguvēja no tiesību valsts reģistrācijas brīža saskaņā ar Regulas Nr. 251. panta 2. punktu un Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 223. pants. Šajā gadījumā reģistrācija tiek veikta pēc ieguvēja lūguma, izdarot ierakstu reģistrā par viņa tiesībām, norādot daļas lielumu. Reģistratūra nevar pieprasīt reģistrēt citu kopīpašnieku tiesības, jo viņu tiesības radušās agrāk un ir atzītas par likumīgām.
Privatizējot komunālo dzīvokli, visiem dalībniekiem jāparaksta viens bezatlīdzības nodošanas līgums. Ja dzīvoklis tiek nodots dalītā īpašumā, tad līguma oriģināleksemplāru skaitam jāatbilst dalībnieku skaitam. Privatizācijas līgums, piemēram, "Komunālā dzīvokļa 25/86 daļas", ir nelikumīgs, jo privatizācijas objekts var būt dzīvojamās telpas, kuras tiek izīrētas: komunālais dzīvoklis kopumā vai dzīvokļa daļa, kas sastāv no viena. vai vairākas istabas, vai citas dzīvojamās telpas. Komunālā dzīvokļa privatizācijas gadījumā dalītā īpašuma tiesības uz dzīvokli kopumā rodas kā uz nekustamā īpašuma objektu. Kā minēts iepriekš, šīs tiesības rodas nevis no valsts reģistrācijas brīža tieslietu iestādē, bet gan no līguma reģistrēšanas brīža pašvaldībā. Šādā situācijā katrs no privatizācijas dalībniekiem var pieteikties īpašuma tiesību valsts reģistrācijai neatkarīgi no pārējiem.
Kopīpašuma tiesību reģistrācija uz tiesas nolēmuma pamata jāveic arī bez atlikušo kopīpašnieku tiesību reģistrācijas, jo saskaņā ar 1. panta 1. punktu. 28. pantu, reģistrators nav tiesīgs atteikt reģistrēt tiesības, kas noteiktas ar spēkā stājušos tiesas lēmumu.
Kopīpašuma dalībniekiem noslēdzot līgumu par daļu nodibināšanu (maiņu), pēc visu kopīpašnieku pieteikumiem Vienotajā valsts reģistrā vienlaikus jāieraksta tiesību ieraksti, kas norāda uz jaunām daļām. Ja kopīpašums iepriekš bija reģistrēts tieslietu iestādē, tad valsts reģistrācija netiek veikta, bet tiek veiktas izmaiņas esošajā reģistrācijas ierakstā.
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 251. un 233. pantu, daļa īpašumā uz nekustamo īpašumu rodas no valsts reģistrācijas brīža, ja līdzīpašnieks daļu atsavina.
Bet, esošās īpašuma tiesības ir noteiktas ar likumu vai kopīpašnieku vienošanos, savukārt likums nenosaka, ka daļas rodas no valsts reģistrācijas brīža.
Kopīpašuma gadījumā Vienotais valsts reģistrs nereģistrē tiesības uz daļu, un īpašumtiesības, norādot vai nenorādot daļu lielumu, jo dalītā un kopīpašuma ir tikai vienas nekustamā īpašuma tiesību veidi .
Būtu nepareizi apgalvot, ka, piemēram, nosakot daļas, kopīpašums izbeidzas un rodas dalītā īpašuma tiesības. Kā minēts iepriekš, no valsts reģistrācijas brīža kopīpašniekiem ir vienas tiesības uz vienu īpašumu, bet daļu noteikšana esošajā likumā nav saistīta ar valsts reģistrācijas brīdi.
Ja pilsoņi ir ieguvuši dzīvokli kopīpašumā un tiesu iestādē reģistrējuši kopīpašuma tiesības un pēc tam ar vienošanos nodibinājuši daļas, pārvēršot kopīpašumu dalītā īpašumā, tad dalītā īpašuma tiesību reģistrācija nav jāpiesaka, bet izmaiņu veikšanai. Vienlaikus katram no akciju īpašniekiem ir jāizsniedz Reģistrācijas apliecība, kurā norādīta viņu daļa tiesībās. Par pamatu norādīts īpašumtiesību dokuments, uz kura pamata kopīpašums radās agrāk, kā arī līgums par daļu nodibināšanu (maiņu). . Ņemot vērā, ka līgums par daļu nodibināšanu (maiņu) nav valsts reģistrācijai pakļauts darījums un tam nav nepieciešama obligāta notariāla apliecināšana, tad kopīpašuma maiņas uz dalīto īpašumu vai daļu lieluma maiņas izmaksas būs minimālas.
Dalītīpašuma dalībnieku piekrišana valsts reģistrācijai
Saskaņā ar Art. Valsts reģistrācijas likuma 24. pants kopīpašuma tiesību daļas reģistrācijas gadījumā valsts reģistrācijas pieteikumam jāpievieno citu līdzīpašnieku piekrišana, kas noformēta valsts reģistrācijas iestādē vai notariāli apliecināta.. Šī prasība rada grūtības valsts tiesību reģistrācijā. Bet šai prasībai ir jāatbilst Civilkodeksa noteikumiem (saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 131. panta 6. punktu) par kopējo īpašumu. Krievijas Federācijas Civilkodekss nosaka tikai vienu ierobežojumu akciju atsavināšanas tiesību īstenošanai - citu kopīpašuma dalībnieku tiesību uz pirmpirkuma tiesību ievērošanu apmaksātas daļas atsavināšanas gadījumā. (2. punkts, 246. pants, 250. pants). Ja materiālā norma neparedz piekrišanu daļas atsavināšanai, tad ar procesuālo normu nevar piešķirt nekādas jaunas tiesības atlikušajiem kopīpašniekiem par sliktu daļas īpašniekam. Nepieciešamību pēc kopīpašuma dalībnieku piekrišanas daļas valsts reģistrācijai nosaka tiesību iegūšanas veids saskaņā ar Civilkodeksu.
Ir iespējami šādi dalītā īpašuma tiesību iegūšanas un reģistrācijas gadījumi.
1. Dalītīpašuma rašanās gadījumā pamatojoties uz visu akcionāru parakstītiem līgumiem
(piemēram, nekustamā īpašuma iegūšana dalītā īpašumā, dibināšanas līguma slēgšana, daļu maiņa), šajos līgumos ir izteikta visu kopīpašnieku piekrišana, tāpēc reģistrēt savas daļas tiesībās iesniegt atsevišķi piekrišanas paziņojumi, katrs no tiem nav nepieciešams.
2. Ja viena no tiesību daļas dalībniekiem kompensētās atsavināšanas līgums ir apliecināts pie notāra,
tad notāram jāpārliecinās, ka tiek ievērotas daļas pirmpirkuma tiesības. Pierādījumi var būt: citu kopīpašnieku izziņas par atteikšanos no pirmpirkuma tiesībām, notāra biroja izziņas par pārdevēja paziņojuma par daļas pārdošanu nodošanu kopīpašniekiem, ja ir vairāk nekā mēnesis. pagājis no visu kopīpašnieku paziņošanas brīža līdz līguma apliecināšanai. Ja tiek ievērotas pirmpirkuma tiesības atlīdzības nodošanas gadījumā, tad šādu pierādījumu notariāli apliecinātas kopijas var aizstāt citu kopīpašnieku piekrišanu un novērst reģistrācijas apturēšanu.
3. Gadījumā, ja daļa tiesībās rodas, pamatojoties uz apgrūtinošu darījumu, kas noslēgts vienkāršā rakstveidā, līguma un tiesību valsts reģistrācijas pieteikumam jāpievieno pārējo kopīpašnieku rakstiskas piekrišanas.
. Pilsoņu piekrišanu var parakstīt viņi personīgi vai viņu pārstāvji (vēlams ar notariāli apstiprinātu pilnvaru) tieši tiesu iestādē vai notariāli apliecināti. Ja nav visu kopīpašnieku piekrišanas, valsts reģistrācija tiek apturēta uz diviem mēnešiem, par ko trīs dienu laikā tiek ziņots pieteicējam un kopīpašniekiem, kuri nav izteikuši piekrišanu. Ņemot vērā viena mēneša valsts reģistrācijas periodu, kopējais periods šajā gadījumā var būt trīs mēneši. Tieši šis laiks ir dots kopīpašniekiem, lai iesniegtu prasības tiesā par tiesību un saistību nodošanu saskaņā ar akciju atsavināšanas līgumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 250. panta 3. punkts).
4. Ja tiesību daļa tiek pārdota citam dalītā īpašuma dalībniekam, tad arī pārējo piekrišana nav nepieciešama.
, jo pirmpirkuma tiesības tiek ievērotas, pārdodot daļu nepiederošai personai.
5. Tiesības daļas atsavināšanas gadījumā uz bezatlīdzības darījuma pamata arī nav nepieciešama pārējo kopīpašnieku piekrišana, jo pirmpirkuma tiesības jāievēro tikai kompensācijas darījumam.
. Tiesības šajā gadījumā rodas, pamatojoties uz līgumu, kas noslēgts saskaņā ar Civilkodeksu, papildu prasības līguma noslēgšanai nevar noteikt Valsts reģistrācijas likums. Bet tā kā īpašumtiesību daļas dāvināšana, piemēram, komunālajam dzīvoklim, bieži vien ir slēpta istabas izpārdošana, t.i. fiktīvu darījumu, valsts reģistratoram ir tiesības pieprasīt atlikušo kopīpašnieku piekrišanu saskaņā ar Art. likuma 24. pantu.
7. Reģistrējoties uz notariālas mantojuma tiesību apliecības pamata, arī pārējo kopīpašnieku piekrišanas pieteikums nav nepieciešams. Šāds sertifikāts ir neapstrīdamas tiesības apliecinošs dokuments un ir norādīts kā viens no tiesību reģistrēšanas pamatiem Art. Valsts reģistrācijas likuma 17. pants. To pašu var teikt par sertifikātu par daļu laulāto kopīpašumā, kas izdots saskaņā ar noteikto Art. 75 Krievijas Federācijas tiesību aktu pamati par notariālo rīkojumu.
8. Reģistrējot daļu tiesībās, pamatojoties uz tiesas lēmumu, pārējo dalītā īpašuma dalībnieku piekrišana nav nepieciešama. Ja šādas piekrišanas nav, bet tiesas nolēmuma klātbūtnē, reģistrators nav tiesīgs atteikt tiesas procesā noteikto tiesību valsts reģistrāciju (Valsts reģistrācijas likuma 28. pants).
Tādējādi ikviens no daļu īpašniekiem neatkarīgi no pārējiem līdzīpašniekiem var iesniegt pieteikumu savas daļas reģistrācijai tiesībās, pamatojoties uz:
- līgumi par daļas bezatlīdzības iegūšanu;
- mantojuma tiesību apliecības pēc likuma, testaments, ko izsniedz notārs;
- notāra izsniegts sertifikāts par tiesībām uz daļu laulāto kopīpašumā;
- tiesas lēmums par īpašuma daļas atzīšanu;
- līgums par daļas iegūšanu no cita kopīpašuma dalībnieka.
Obligāta valsts reģistrācija
Valsts reģistrācija kā tiesībaizsardzības darbība ir raksturīga izvēles principam, kas izriet no vispārējs princips civiltiesības - civilās aprites dalībnieku gribas autonomija savu tiesību un pienākumu noteikšanā. Vienreizēja izmantošana (vai valsts reģistrācijas procesa deklaratīvais raksturs) ir atspoguļots Art. 3. punktā. 131 Krievijas Federācijas Civilkodekss, saskaņā ar kuru veiktās reģistrācijas apliecināšana tiek veikta pēc autortiesību īpašnieka pieprasījuma. Arī Valsts reģistrācijas likuma 16. pantā reģistrācijas procesa sākumā ir izvirzīts tiesību subjekta pieteikums. Obligātā valsts reģistrācija, kas noteikta Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 131. pants un Art. Likuma par valsts reģistrāciju 4. pants nozīmē, ka to neesamība nozīmē tiesību uz nekustamo īpašumu neatzīšanu, kā arī nekustamā īpašuma darījuma spēkā neesamību (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 165. panta 1. punkts). ). Bet tikai no nekustamā īpašuma tiesību īpašnieka ir atkarīgs, vai viņš pieprasīs reģistrēt radušās tiesības vai paliks bezsaimnieka īpašnieks, jo civiltiesību galvenais aizsākums ir civiltiesību iegūšana personām pēc savas gribas un pašas. procenti (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 1. panta 2. punkts). Nekustamā īpašuma apgrozījuma stabilitāti nodrošina tiesību aktu noteikumi, kas līdz tiesību nodošanas reģistrēšanai pārdevēju un pircēju attiecības ar trešajām personām nemainās (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 551. panta 2. punkts). Par tiesību un darījumu nereģistrēšanu likumā nav noteiktas īpašas sankcijas no valsts puses, tiesību īpašniekiem un darījuma dalībniekiem patstāvīgi jāveic nepieciešamās darbības, lai valsts reģistrācija aizsargātu un atzītu viņu tiesības uz nekustamo īpašumu vai kompensētu zaudējumus otrai pusei, ja izvairās no reģistrācijas. . Nekustamā īpašuma īpašnieka tiesību valsts reģistrācijas neesamību nav iespējams atzīt par pārkāpumu un saukt viņu pie administratīvās atbildības, piemēram, kā paredzēts Art. 6 "Atbildība par nedzīvojamo objektu uzskaites un reģistrācijas noteikumu pārkāpšanu" Maskavas pilsētas 1997. gada 2. aprīļa likuma N 7 "Par valsts kontroli pār nedzīvojamo objektu uzskaiti, reģistrāciju un izmantošanu Maskavas pilsēta". Var atsaukties uz Augstākās šķīrējtiesas plēnuma nostāju, kas norādīja, ka pēc nekustamā īpašuma nodošanas pircējam, bet pirms īpašumtiesību nodošanas valsts reģistrācijas īpašumtiesības paliek pārdevējam, un pircējs ir īpašuma likumīgais īpašnieks (Augstākās šķīrējtiesas plēnuma 1998. gada 25. februāra lēmums Nr. 8, 14. punkts).
Valsts reģistrācijas kā tiesībaizsardzības procedūras deklaratīvais raksturs nekādā veidā nav pretrunā ar valsts reģistrācijas imperatīvo raksturu kā materiālā norma Civillikums. Atšķirībā no līguma notariālās formas pusēm nav tiesību pēc vienošanās nodibināt valsts reģistrāciju, kā arī to atcelt. Ja līgums ir pakļauts valsts reģistrācijai, tad tas tiek uzskatīts par noslēgtu no reģistrācijas brīža, un, ja nav, tad no brīža, kad tiek panākta vienošanās par visiem būtiskiem nosacījumiem likumā vai līgumā noteiktajā formā (432. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 433, 434). Tātad līgums par dzīvojamo telpu pārdošanu tiek uzskatīts par noslēgtu no darījuma valsts reģistrācijas brīža (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 558. panta 2. punkts), bet nedzīvojamā nekustamā īpašuma pārdošana un pirkšana - no brīža, kad puses ir parakstījušas līgumu (vai notariāli apstiprināts, ja puses nolemj darījumu ietērpt kvalificētā formā). Saskaņā ar Art. 20, ņemot vērā 1. panta 1. punktu. 2 federālais likums ir jāatsaka to tiesību un darījumu reģistrācija, kas likumā noteiktajā kārtībā nav reģistrējami. Piemēram, būtu jāatsakās reģistrēt dzīvojamo telpu īres līgumus, nedzīvojamā nekustamā īpašuma pirkuma un pārdošanas līgumus, jo šie līgumi tiek uzskatīti par noslēgtiem, un uz tiem balstītās saistību tiesības uzskatāmas par radušām bez valsts reģistrācijas akts.
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa vispārīgajām normām par tiesību un darījumu obligātu valsts reģistrāciju Valsts reģistrācijas likumā ir noteikti gadījumi, kad reģistrācija ir nepieciešama. Pēc viņa teiktā tiesības ir obligāti jāreģistrē: a) uz nekustamo īpašumu, par kuru īpašumtiesību dokumenti noformēti pēc 1998.gada 31.janvāra (2.punkts, 4.p.); b) tiesības, kas iepriekš radušās pirms darījuma reģistrēšanas vai cita tiesību ierobežojuma (apgrūtinājuma) (6. panta 2. punkts un 13. panta 2. punkts).
Otrais gadījums ir tieši saistīts ar šī raksta tēmu. Ja tiesības uz nekustamo īpašumu radās bez valsts reģistrācijas akta, tad īpašniekam ir tiesības lietot un piederēt nekustamajam īpašumam. Piemēram, pilsonis, kurš ir mantojis mājokli vai dāmu, var tajos dzīvot, neizsniedzot mantojuma apliecību un nereģistrējot savas tiesības tieslietu iestādē (tomēr vienlaikus viņš zaudē pierādījumus par savu tiesību esamību). Vienlaikus viņam ir arī pienākums segt ar īpašuma tiesību realizēšanu saistītās izmaksas, samaksāt komunālos maksājumus un nodokļus, remontēt mājokļus. Bet, ja viņš kā īpašnieks nolemj atsavināt nekustamo īpašumu (pārdot, mainīt, dāvināt utt.), viņa tiesības ir jāreģistrē Vienotajā valsts reģistrā. Līdzīgi, ja entītija ieguvusi tiesības uz ēku pēc reorganizācijas mantojuma kārtībā, tai ir tiesības realizēt savas lietošanas un valdījuma tiesības, kā arī pienākums maksāt nepieciešamos maksājumus un nodokļus. Jāpiebilst, ka administratīvie un nodokļu likumi nesaista īpašnieku pienākumus ar tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrāciju civiltiesiskā kārtībā. Tātad nodoklis par īpašumu ēkas formā ir jāmaksā no tā iekļaušanas bilancē, neatkarīgi no iegādes pamatojuma. Bet organizācija varēs īstenot savas pilnvaras rīkoties ar nekustamo īpašumu (pārdošana, noma vai ieķīlāšana utt.) tikai pēc esošo tiesību valsts reģistrācijas.
Secinājums
Ne visas tiesības uz nekustamo īpašumu ir pakļautas valsts reģistrācijai, bet tikai tādas lietas, kuras var brīvi atsavināt civilajā apritē. Obligātās tiesības uz nekustamo īpašumu netiek reģistrētas, bet rodas uz pareizi noslēgtu līgumu pamata. Ja līgums ir pakļauts valsts reģistrācijai, tad tas tiek reģistrēts kā darījums. No darījuma valsts reģistrācijas brīža līgums tiek atzīts par noslēgtu, un uz to balstītais atbildības likums neprasa papildu reģistrāciju.
Galvenā tiesību uz nekustamo īpašumu iegūšanas iezīme ir noteikums, saskaņā ar kuru tiesību rašanās brīdis tiek saistīts ar tiesību valsts reģistrācijas brīdi. Bet šajā pantā sniegtais izņēmumu saraksts apliecina, ka lielākajai daļai īpašuma tiesību iegūšanas pamatu likumdevējs ir noteicis atšķirīgu iestāšanās brīdi. Tiesību rašanās pamatojums un brīdis nosaka valsts reģistrācijas pazīmes. Tikai no valsts reģistrācijas brīža rodas tiesības uz iegādāto un jaunradīto nekustamo īpašumu. Gadījumā, ja tiesības uz nekustamo īpašumu tiek iegūtas citu iemeslu dēļ (mantošana, reorganizācija, privatizācija utt.), tiesību rašanās brīdis nav saistīts ar valsts reģistrācijas aktu. Bet tajā pašā laikā radušos tiesību reģistrācija ir nepieciešama, lai īpašnieks, slēdzot darījumus, īstenotu tiesības rīkoties ar nekustamo īpašumu. Tādējādi varam secināt, ka valsts reģistrācija ir paredzēta, lai nodrošinātu civilās aprites likumību, un tieši tā ir tās stabilizējošā vērtība nekustamā īpašuma tirgum.
